融资暖风难照拂 中国民营房企资金危机四伏

中国房地产行业雷声滚滚，越来越多的民营房企在生死线边缘挣扎求存。“房住不炒”政策的坚定推进与多重利空下持续发酵的悲观预期共振，行业信贷政策及融资环境回暖的春风似乎略过了它们吹向其他方向。

愈发严格的资金监管、差别化的按揭政策以及境外美元债发行遇阻成为这些房企不可言说的隐形大山，在无外部力量的支持下，或许难逃一轮行业踩踏和洗牌出清。

一位国资房企地方分公司人士表示，其所在地区预售资金是按照备案价的40%进行监管；而由于房屋备案价要比实际售价高不少，实际锁定的资金比例要在50%以上甚至更高，且这部分资金是完全不能动用的。

该人士并表示，在一线等重点城市，其企业被监管锁定的预售资金则可以通过保函的方式替换出来使用。

而一位民营房企相关部门负责人则表示，对于该企业账上全部的预售资金都是不能动的，亦无法利用保函的方式替换，“国企是可以这么操作的，但我们不行。”

这意味着该企业账上数百亿的资金就只能趴在账上，“这样一来资金就成为被监管用的，而不能盘活使用。”他称。

一位地方监管部门人士亦对路透称，开保函主要还是看企业的资质，具体额度主要是按监管账户中重点监管资金额比例来定。

北京住建委周四下发征求意见稿称，预售资金重点监管额度，每平方米不低于5,000元人民币，较此前大幅提高43%。成都有关部门则发文称，预售房若出现重大经营风险，政府可直接划转监管预售款给施工单位。

**政策春风吹向哪儿**

除了预售资金监管要求不同外，民营房企也未受到近期地产信贷环境松动“春风”的照拂。业内人士表示，在金融监管部门的频频吹风下，国资房企的楼盘按揭贷款下放速度显著加快，民企楼盘至少部分地区则仍处于停滞状态。

“我们（按揭）的放款是快了，但民企的单子，银行还是不放。”一国资房企人士称。

多位房企人士指出，过去按揭放款房企背景不同，放款速度和时效上确实有差别，但民企楼盘不会完全拿不到款项；而恒大事件后金融机构普遍认为民营企业风险显著增大，所以出现了“一刀切”的局面。

亦有业内人士认为，目前主要是按揭贷款出现一定程度放松，但这种松动正被严格的资金监管等所抵消，部分房企亦遭遇提前还款压力，整体而言融资环境仍在收紧过程中。

路透另外获悉，目前中资房企无法在境外继续发行美元债，这意味着不能靠发债借新还旧，这更加剧了一些高杠杆民营企业的流动性压力。

数据显示，将于12月7日到期的佳兆业美元债（票面利率6.5%）暴跌，最新买价（面值1美元）为49.943美分，上日还在63美分上方，该期债未偿余额为4亿美元；2022年该公司待偿还美元债约合人民币178.9亿元。

**行业或遭出清**

近期房地产行业风声鹤唳，民营房企接连“中招”。继中国恒大、花样年、新力控股、当代置业遭遇美元债兑付危机后，阳光城刚从生死线边缘略得喘息，佳兆业和世茂集团即上“热搜”。

佳兆业危机因旗下理财产品暴雷触发，并坦言“集团的流动性遇到前所未有的压力”，市场揣测其是否会成为第二个恒大；世茂则因市场传言称其与一信托公司商谈展期而遭股债双杀，后虽辟谣但市场似乎并不买账，旗下四只公司债大跌遭交易所临时停牌。

不良行业研究机构--德研院一份非公开报告指出，近年来世茂扩张激进、不少项目亏损严重令其财务基本面较弱；同时，为了完成报表指标，世茂将很多负债安排在合资公司没有并表，因而整体风险较大。

一位接近监管层的人士表示，近期行业形势主要与房企自身对政策的认知和转型有关。他称，去年监管内部会议已经给诸多房企转型时间窗口，但大的企业或因“难掉头”等原因速度较慢，中小企业则认为政策可能是“雷声大雨点小”而并未上心。

他并指出，目前局势不会改变房地产行业长效机制的落实；针对已经出现危机的房企，政府很难出手救助，因与“房住不炒”政策基调相违背。

“现在这种形势其实就是在说，地产就不是民营企业的领域，该收手了，”一位房地产行业人士称。

另一位银行业人士亦指出，房地产行业虽然信贷需求旺盛,但银行风险偏好会更趋审慎，因行业出清还未结束。（完）