8月降息之后：楼市怎么样了？

　    8月份LPR降息之后，从高频数据来看，中国楼市销售并未出现明显回暖。9月份以来，30大中城市商品房成交面积同比去年同期，仍下滑两成左右。

　　为何本轮降息过后，楼市并未看到明显复苏势头？其中主要涉及两个原因：

　　1、2022年至今，降息幅度不足以扭转市场预期，购房者持币观望。

　　2022年以来，5年期LPR累计下调35BP，幅度不小。但对于楼市基本面较好的一线城市来说，“因城施策式”的房贷利率加点仍然普遍存在。对于一线城市有住房需求的购房者，仍在持币观望，等待房贷利率加点的进一步下调。

　　对于楼市基本面较差的三线城市来说，尽管多数城市不存在房贷利率加点，但经历2018年、2019年棚改期间的房价上涨之后，本轮房价下跌压力较大。2022年内35BP的降息，仍不足以扭转当地购房者的预期。参考2015年3月楼市复苏历史，彼时降息幅度达65BP才扭转了房价预期，推动资金进入三线楼市。

　　2、烂尾楼与停贷事件，搅扰购房者与金融机构的信心。

　　7月份以来，部分房企由于资金链紧张，旗下项目出现停工问题，引发购房者停贷事件。事件经媒体报道后，对购房者信心产生一定扰动。由于停工与烂尾问题，涉及到购房者买房本金的损失（烂尾楼资产价值大幅下降），因此单靠央行降息并不能扭转购房者对于“烂尾”问题的担忧。

　　除此之外，购房者因为楼盘烂尾而停贷，也会导致金融机构坏账增加，使得金融机构对于房地产领域的贷款投放更加谨慎，侧面加大房地产下行压力。

　　对于“保交楼”，关键的解决方案是各地政府动用财政资金注资烂尾项目，保障期房的顺利交楼。但从目前进展来看，虽然各地政府有意愿推进保交楼，部分优质项目得以市场化盘活。但地方财政压力较大，难以拨出更多资金填补预售资金已被挪用、资质较差的烂尾项目的资金缺口，因此烂尾问题完全解决仍需时日。

　　在此情况下，对于烂尾的担忧将持续扰动购房者信心。特别是对于已经出现信用风险事件和资金链问题的房企，旗下项目将较难销售并回笼资金，并拖累整体的地产销售态势。

　　而对债券市场而言，8月份LPR的下行，开启了“降息托底楼市”的新阶段。但正如前文所述，单靠央行降息并不能平息购房者及金融机构对于“烂尾”问题的担忧，此种担忧仍将持续性地制约楼市复苏。另一方面，随着近期海外需求的下降，中国外贸出口面临下行压力，通过以房地产业为代表的内需支撑经济将更显必要。因此，后续央行仍有继续降息托底楼市的可能性，而债市利率的下行空间也将随之打开。