北京楼市：跌懵了，有人开始砸盘了

最近跟踪了大量小区的成交价格走势，发现很多核心优质板块的小区回调幅度较大，普遍在40%以上。

曾经的神话已经逐渐不存在了。

北京楼市：海淀上地房价，真让人意外！

海淀上地商圈房价降温实锤！同户型从2023年峰值到2025年11月，最高直降666万，降幅近47%——就连靠学区、占地段的热门房源，价格落差也实打实落在成交里。具体情况如下：

上地东里106平米的两居室，今年2025年11月20日成交价780万（学区无占用），而同户型在2023年5月6日成交价1295万，降了515万，降幅约39.8%。

宣海家园111.57平米的两居室，今年2025年11月18日成交价550万，而同户型在2023年2月28日成交价885万，降了330万，降幅约37.3%。

橡树湾五期在2025年11月成交了一套238㎡的4居室，成交价2230万。同户型在2023年5月成交价是3770万，降价了1540万，幅度41%。

△清河-橡树湾五期238㎡4居室

2025年11月，高楼层成交价2230万

相比于2025年4月，同户型成交价2800万，↓570万，-21%

相比于2023年5月，同户型成交价3770万，↓1540万，-41%

相比于2022年9月，同户型成交价3680万，↓1450万，-40%

相比于2020年12月，同户型成交价2580万，↓350万，-14%

上地佳园在2025年11月成交了一套100㎡的2居室，成交价770万。同户型在2023年6月成交价是1436万，降价了666万，幅度47%。

△上地-上地佳园100㎡2居室

2025年11月，1层成交价770万

相比于2023年6月，同户型成交价1436万，↓666万，-47%

相比于2022年4月，同户型成交价1330万，↓560万，-42%

相比于2018年6月，同户型成交价945万，↓175万，-19%

相比于2017年3月，同户型成交价1210万，↓440万，-37%

融科橄榄城一期在2025年11月成交了一套132㎡的3居室，成交价910万。同户型在2023年1月成交价是1548万，降价了638万，幅度42%。

△望京-融科橄榄城一期132㎡3居室

2025年11月，高楼层成交价910万

相比于2024年10月，同户型成交价1130万，↓220万，-20%

相比于2023年1月，同户型成交价1548万，↓638万，-42%

相比于2021年10月，同户型成交价1366万，↓456万，-34%

相比于2016年8月，同户型成交价1085万，↓175万，-16%

润泽悦溪在2025年11月成交了一套175㎡的3居室，成交价1023万。同户型在2023年2月成交价是1775万，降价了752万，幅度43%。

△北苑-润泽悦溪175㎡3居室

2025年11月，中楼层成交价1023万

相比于2025年8月，同户型成交价1166万，↓143万，-13%

相比于2024年12月，同户型成交价1300万，↓277万，-22%

相比于2023年2月，同户型成交价1775万，↓752万，-43%

相比于2019年5月，同户型成交价1315万，↓292万，-22%

新起点嘉园在2025年11月成交了一套156㎡的3居室，成交价1063万。同户型在2021年4月成交价是1780万，降价了717万，幅度41%。

△万柳-新起点嘉园156㎡3居室

2025年11月，高楼层成交价1063万

相比于2023年3月，同户型成交价1688万，↓625万，-37%

相比于2022年8月，同户型成交价1615万，↓552万，-34%

相比于2021年4月，同户型成交价1780万，↓717万，-41%

相比于2016年7月，同户型成交价1066万，基本持平

万年花城二期在2025年11月成交了一套99㎡的2居室，成交价455万。同户型在2017年3月成交价是755万，下降300万，幅度40%。

△玉泉营-万年花城二期99㎡2居室

2025年11月，高楼层成交价455万

相比于2025年3月，同户型成交价578万，↓123万，-21%

相比于2024年4月，同户型成交价636万，↓181万，-29%

相比于2023年4月，同户型成交价700万，↓245万，-35%

相比于2017年3月，同户型成交价755万，↓300万，-40%

北京楼市：西城回调严重！

西城陶然亭作为陶白学区的热门板块，凭借其良好的城市界面、中上的学区实力以及职住学平衡的独特优势，房价高企。但正是这样一个备受追捧的板块，近期也正经历一波明显的价格回调。

中海紫御公馆90.01平米的两居室，今年2025年11月20日成交价875万，而同户型在2023年4月19日成交价1328万，降了453万，降幅约34.1%。

龙泉胡同52.95平米的两居室，今年2025年11月6日成交价430万，而同户型在2021年6月14日成交价760万，降了330万，降幅约43.4%。

天桥北里52.38平米的一居室，今年2025年11月3日成交价286万，而同户型在2021年11月10日成交价530万，降了244万，降幅约46.0%。

海淀第一学区，崩盘了

海淀第一学区是哪个？仁者见仁，智者见智，答案不尽相同。但在码农心中，肯定是上地学区，五环外第一学区毫无争议，五环外房价第一高，也毫无争议。

2022年11月，上地东里的44.9平一居室成交价为861万，单价高达19.18 万/平单价超过五环外所有豪宅。

时隔三年，上周，最新的成交是58.8平经典南北两居，总价560万，单价为：9.5 万/平

小户型单价妥妥腰斩了；如果看大户型，同样跌幅巨大，上地东里116平的三居户型，最新成交价，从峰值下跌了：45%上地的房价紧跟着清河橡树湾，都是在今年9月开始突然崩盘。

近两个月，房价暴跌了20%！几乎一天一个价。但很明显，当前的价格还远远不是底部。为什么？

年初功德寺新房上市的时候，有上地学区房业主来咨询，我的建议是立刻卖出老破小学区房，换价格倒挂的功德寺新房，至少还有品质。

因为上地的房子，学区溢价会越来越弱，以后主要靠上地的科技产业和品质保值；最关键的是，上地的回迁房将大批下房本，砸盘大军兵临城下。

上地学区房价的下跌，逻辑非常清晰且确定。

学区房面临类似“戴维斯双杀”的局面，除了整个楼市的下滑趋势之外，学区房会受到出生率的严重影响，从明年开始，北京的幼升小人数会大幅下滑。

对于上地学区来说，更加雪上加霜 - 次新回迁房正在大批下房本。

11月初回迁房柳浪家园南里的两居成交价为4.84万/平，而在7月份，一居的成交单价还在8.2万/平，回迁房砸起来真是不心疼。柳浪家园虽然是回迁房，但同样是上地学区房，而且品质不错，次新电梯小高板，区域的其他回迁房小区也是类似的次新。

理论上，回迁房和上地东里、上地西里的业主同属上地学区，在幼升小填志愿时第一志愿都能填上地实验小学本校，小升初更是没什么区别，区别最多是上地实验小学本部还是树村分校。

从品质上来讲，回迁房次新电梯板楼可以秒杀上地东里、西里，虽然有人说回迁房物业不行，但毕竟新啊，最新的楼栋甚至有2019年建成的。

截至 11 月中旬，裕和家园与柳浪东、南、北三个小区正处于陆续办理和发放房本的阶段，这批房本总量大概有 6000 个。

但这还不是全部。

我们统计了一下上地强学区的回迁房小区，包括：

裕和家园，10栋楼，916户，均为 9-10 层电梯板楼

万德嘉园，18栋楼，2000余户，多为 10 层电梯板楼

柳浪家园北里，26 栋楼，1756户， 9-10 层电梯板楼

柳浪家园南里，15 栋楼，2480 户，多为10层电梯板楼

树村丽景苑，17栋楼， 2330 户，全部9层电梯板楼

柳浪家园东里，5栋楼，640户，柳浪家园东里与裕和嘉园原本是一个小区，建成后分出 5 栋楼给了柳浪家园的居民。以上总计套数约为1万套。

回迁房不像商品房，家里有几套房的很多，随便出一两套变现的愿望很强烈，毕竟历史成本趋近于零，砸起来不会那么心疼。1万套房源中，有个几百套抛售不算啥吧，但市场肯定就崩了。上地学区本身是没有问题的，仍然非常强，以后还要增加101学校，小升初无坑出路好，但房子供应越来越多，也就没有稀缺性了。

鉴于上地学区回迁房的抛售才刚刚开始，但需求在下降，未来几年明显供过于求，房价下跌的风险大概率会一直持续。

北京楼市：昌平开始砸盘了

近期跟踪了昌平的价格走势，发现已经大量小区的幅度已经接近50%，非常夸张。

一方面是产业和就业形势，对昌平南购买力的影响；另一方面是部分业主购入时间早，成本很低，可以不设底价得砸盘。

云趣园三区在2025年11月成交了一套112㎡的3居室，成交价275万。同户型在2021年6月成交价是550万，下降275万，幅度50%。

另外，同户型在2013年9月成交价是301万，比最新成交价高26万，已经回到2013年区间。

△回龙观-云趣园三区112㎡3居室

2025年11月，5层成交价275万

相比于2024年8月，同户型成交价419万，↓144万，-35%

相比于2022年3月，同户型成交价530万，↓255万，-48%

相比于2021年6月，同户型成交价550万，↓275万，-50%

相比于2013年9月，同户型成交价301万，↓26万，-9%

融泽嘉园西二路2号院在2025年11月成交了一套87㎡的2居室，成交价303万。同户型在2021年9月成交价是600万，降价了297万，幅度50%。

△回龙观-融泽嘉园西二路2号院87㎡2居室：

2025年11月，高楼层成交价303万

相比于2025年7月，同户型成交价378万，↓75万，-20%

相比于2024年11月，同户型成交价429万，↓126万，-30%

相比于2021年9月，同户型成交价600万，↓297万，-50%

相比于2016年9月，同户型成交价460万，↓157万，-34%

金域华府二期在2025年11月成交了一套89㎡的2居室，成交价396万。同户型在2022年4月成交价是738万，降价了342万，幅度47%。

△回龙观-金域华府二期89㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价396万

相比于2025年10月，同户型成交价480万，↓84万，-18%

相比于2024年11月，同户型成交价645万，↓249万，-39%

相比于2022年4月，同户型成交价738万，↓342万，-47%

相比于2016年10月，同户型成交价610万，↓214万，-35%

紫金新干线二期在2025年11月成交了一套90㎡的2居室，成交价345万。同户型在2021年8月成交价是596万，降价了251万，幅度43%。

△霍营-紫金新干线二期90㎡2居室：

2025年11月，中楼层成交价345万

相比于2025年8月，同户型成交价393万，↓48万，-13%

相比于2024年9月，同户型成交价505万，↓160万，-32%

相比于2021年8月，同户型成交价596万，↓251万，-43%

相比于2016年3月，同户型成交价353万，基本持平

领秀慧谷C区在2025年11月成交了一套141㎡的3居室，成交价583万。同户型在2022年10月成交价是910万，下降327万，幅度36%。

△回龙观-领秀慧谷C区141㎡3居室：

2025年11月，中楼层成交价583万

相比于2024年6月，同户型成交价800万，↓217万，-27%

相比于2022年10月，同户型成交价910万，↓327万，-36%

相比于2021年3月，同户型成交价790万，↓207万，-27%

相比于2018年5月，同户型成交价775万，↓192万，-25%

公园悦府二区在2025年11月成交了一套135㎡的3居室，成交价633万。同户型在2022年8月成交价是1055万，降价了422万，幅度40%。

△回龙观-公园悦府二区135㎡3居室：

2025年11月，5层成交价633万

相比于2025年4月，同户型成交价820万，↓187万，-23%

相比于2024年7月，同户型成交价902万，↓269万，-30%

相比于2022年8月，同户型成交价1055万，↓422万，-40%

相比于2021年3月，同户型成交价875万，↓242万，-28%

现在买房，是傻还是精？

北京楼市闯关东：当年的首付，如今还能买回啥？关于咱北京城的房价，那真是跌出了一部“惊悚片”。

先给大家上两道硬菜，哦不，是两组硬核数据，咱把味儿品品。

第一道菜：全市大锅饭，味道淡了。

根据北京市住建委官方公布的网签数据以及贝壳研究院的市场月报综合测算，今年11月，北京二手住宅的成交均价，已经徘徊在3.8万元/平方米左右了。

艾琳特意去翻了翻老黄历，2015年那会儿，这个数字大概是3.3万元/平米。

您瞅瞅，这数字上看着是差了5000块，但感觉上是不是已经“脸贴脸”了？要是接下来这市场冷风还这么呼呼地吹，那今年这年终总结，可真是不太好看咯。

第二道菜：从山顶到山谷，首付“蒸发”记。

咱再把时间线拉长点看。2021年底到2022年初，那可是北京楼市近几年的一个高光时刻，二手房均价一度站上6万元/平米的高岗。

可现在呢？从6万+到3万8，这跌幅，掐指一算，接近40%！

这40%是啥概念？我给您打个比方：假设您当年在2022年高点，买了套500万总价的房子，首付三成是150万，贷款350万。现在，同样这套房，市场价可能就剩300万出头了。您当年付的那150万首付，理论上说，已经在账面上“蒸发”掉了。这不是故事，这是很多在那段时间上车的朋友，正在面对的现实。

当“神话”破灭，摔得有多疼？

光说大盘，可能您觉得不痛不痒。咱就得像老中医一样，找个典型病例来“望闻问切”。

西城区 - 荣丰2008： 这可是当年名震京城的“占坑神盘”，学区属性的光环闪瞎眼。

2023年8月： 一套25平米的一居室，以385万的总价成交，折算单价高达15.4万元/平米！

近期： 一套44平米的一居室，以255万的总价成交，单价仅为5.7万元/平米！

三年时间，从15万+到不足6万，跌幅超过62%！啥核心区、强学区，在汹涌的抛盘潮面前，就跟纸糊的一样。

这告诉我们一个道理：没有只涨不跌的神话，只有供需关系决定的残酷现实。

再说说另一个极端——天通苑。这个曾经的“亚洲最大社区”，如今在二手市场上，不少房子的成交单价已经跌破2万元大关。出货量太大，买家选择太多，价格战自然就打得狠。

前几天，国家统计局公布了10月份70城房价指数，一线城市里，北京的二手房跌幅确实比较显眼。有人调侃说，从鹤岗到北京，全国楼市“跌”声一片。

但觉得，北京这回之所以显得“砸得更狠”，原因有三：

1. 预期变了： 过去大家觉得北京房价永远涨，现在这个信仰动摇了。

2. 卖房的人多了，慌了： 尤其是那些高杠杆入市、或者急需现金的业主，开始“踩踏式”出货。

3. 政策与经济的叠加效应： 这个咱不多说，您懂的。

都到这份上了，恐慌有用吗？屁用没有！但 市场有自己的周期，恐慌到极致，往往也意味着转机在孕育。

未来在哪？听听专家的说法：

著名经济学家任泽平先生在他的《泽平宏观展望》里提到：“人口净流入的核心城市和核心区域，仍是未来的硬通货。” 这话在理，人口就是需求，有人的地方才有未来。

想补充一点：选择城市，就像大姑娘找对象结婚。

你不能只看他眼下有钱（经济好）、长得帅（城市界面新），就一头扎进去。你得看他是不是那个能尊重你（政策友好）、理解你（生活成本匹配）、愿意与你共担风雨（产业结构稳定，能提供长期发展）的人。

否则，哪怕他是个“高富帅”，他的好也与你无关。你想跟他白头偕老，他可能只惦记你眼前的“青春”（短期财富）。这婚，结得亏不亏？

所以，看待北京，或者任何一座城市，我们必须有长期主义的眼光。它未来是能持续吸引年轻人，还是会让人才慢慢流失？这取决于这座城市的“温度”——它的包容性、它的制度远见、它让人真正“留下来”的诚意和能力。

市场冷的时候，正是咱们冷静下来，用脑子而不是用耳朵买房的时候。

跌出来的，不只是风险，更是机会。关键看你有没有一双慧眼，和一颗敢于在别人恐惧时贪婪的强心脏。