2023楼市开年遇冷预示着什么？

　　2023年，中国楼市没等来“开门红”，多家机构数据显示1月的房地产市场仍处探底。

　　克而瑞报告称，1月单月百强房企销售操盘金额同比降低32.5%，环比降幅达到48.6%；短期内市场的供求和成交不会出现明显转暖迹象，整体销售将保持低位运行。中指研究院数据也显示，1月单月百强房企销售总额同比降幅达31.7%，权益销售额同比降幅也达到了35.2%。

　　虽然1月为房企销售的传统淡季，今年又恰逢中国传统新年假期，市场活跃度难免下滑。但超三成的百强房企销售降幅，还是给楼市泼了一盆冷水。今年楼市的复苏之路，仍道阻且长。

　　仅新年假期过后的首周，从中央到地方，提振住房消费的新政密集出台；截止1月底，已有30城首套房贷利率低于4.1%，其中部分城市房贷利率已重回“3”时代。“降贷潮”之下，楼市亟待企稳。

　　百强房企销售仍在底部

　　中国国家统计局的数据显示，去年的房地产行业销售规模（全国商品房销售额）已直接回落到5年前，仅实现13.33万亿元、同比降幅达26.7%。

　　多数头部房企的规模优势仍在继续，在行业洗牌后，房企们在行业中所处的位次却已生变。据中指院监测，1月百强房企的销售额均值为177.9亿元，TOP30房企的均值仅为61亿元。

　　就排名而言，保利发展1月实现全口径销售额295亿元；万科和碧桂园紧跟其后，分别实现278亿元、270亿元。其中，保利发展的销售规模较去年同期增加了16亿元，是为数不多的1月销售正增长的房企。

　　值得关注的是，在1月的销售额TOP10房企中出现了新面孔——“浙系区域龙头房企”滨江集团，其以120.7亿元扥销售额位列第9名。同期，厦门本地龙头房企建发集团也以110.4亿元的销售规模，继续保持在行业第10名的位置。

　　滨江集团和建发集团的“进击”，也再说明了即使在行业下行周期，对于那些区域优质房企来说，也仍存结构性的机会。

　　洗牌之后，百强房企阵营也在进一步分化。如中指院披露，百亿销售规模以上的第一阵营房企在1月仅剩13家，同比减少2家；50亿元-100亿元的第二阵营房企更是大幅减少了13家，1月已仅剩9家。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，1月楼市的整体价格也仍在底部。其中，百城新建住宅销售均价环比下跌0.02%，同比下降0.03%；百城二手住宅销售均价也环比下跌0.11%，同比下跌0.81%。这意味着，新房价格已连续下跌7个月、二手房已连跌 9个月。

　　成交的平淡，必然会影响到房企对市场的预期和信心。尤其在近年来，房企们越发重视“以销定投”原则的当下。由此，1月的百强房企投资力度亦呈下行态势；当月的新增货值榜单中，也未见头部重点房企的身影，而是绿城中国、广州润川房地产开发、中关村发展这三家房企占据榜单前三。

　　新年期间市场热度提升但成交低迷

　　市场对1月百强房企的平淡销售表现并不意外，事实上，在1月中最为重要的7天新年假期里，楼市的热度虽然有所上升，但成交并未反弹，“小阳春”未现。中指院监测数据显示，节日假期广州、上海、深圳、合肥等11个代表性城市新房成交规模同比下降约21%，仅恢复至疫情前（2019年）的75%。

　　多位身处一线的置业顾问在交流中告诉媒体，一线城市由于疫情管控放开，外出旅行、探亲人群数量大幅增加，一定程度上使得新年假期的找房热度下降。

　　在新年热度相对较高的普遍是购房政策宽松、房贷利率较低的城市，节日假期再叠加返乡置业人群，这类重点的省会城市及近年崛起的“强二线”城市的市场活跃度明显上升。那么，为何在成交数据上并无体现呢？置业顾问们提醒道，网签作为购房流程的最后一个环节，并不能完整地代表实时的、全面的成交情况，仍需观察后续客流的转化情况。

　　二手房方面，新年假期的整体表现则呈现出“北热南冷”的特征。58同城、安居客数据披露，全国70城二手房新年期间日均需求热度相比1月出现明显上涨，合计上涨城市为56个；仅有9个二线城市和5个三线城市出现下跌，京沪广深四个一线城市全面上涨。

　　来自开发商层面的因素，也在影响新年假期楼市的表现。不少房企营销条线相关负责人在交流中也指出，考虑到假期影响，加之市场也仍处于下行调整阶段，多数房企在1月并未加推，还是以顺销为主，折扣力度也基本延续前期优惠。