香港楼市“逃生门”正在关上

颜宝刚评论分析文章：今年一月在文章《“新香港人”离弃，香港楼市“小阳春”实为最后“逃生门”》中，指出两地通关之后楼市出现的“小阳春”，实为卖家最后的“逃生门”。

　　事隔两个月，我自己身边有朋友，已成功透过楼市反弹成功卖楼套现，并计划稍后移民英国。在社交媒体亦见不少家庭近日成功以理想价钱卖出手头物业，并陆续移民离开香港。可见不少“离开的人”，真的把握了这道“逃生门”，衷心祝福他们一切顺利。

　　现在剩下要问的问题是，到底这道“逃生门”还可以开放多久？真的有心卖楼的朋友，能否再等一下能套现更多吗？近日西方出现的金融危机，又会否令联储局放慢加息步伐，对香港楼市有利吗？

　　由农历年后的楼市成交数据反映，二手楼价指数连升四周，中原城市领先指数创20周新高，连升4周共4.2%，以去年全年下跌一成半计算，楼价“筑底回升”似乎成了市场共识。而根据戴德梁行统计，龙头屋苑如太古城及沙田第一城的楼价更是按季急弹了11%和20%。面对楼市气势如虹，代理当然发表乐观言论，称楼市由“小阳春”变成“大阳春”，指楼价升势会持续。

　　不过由发展商的部署，我们又好像看到了另一个“故事”：事实上，新盘近期出现劈价潮，例如上月会德丰开售的观塘蓝田站《KOKO ROSSO》，首批单位较第一期折实均价平约10%。到近日由华懋及港铁合作发展的何文田站项目《瑜一》公布首张价单，定价比同区二手楼盘平两成，亦为近三年半以来售价最平市区铁路盘。

　　之后到长实及新地合作发展的屯门第55区《飞扬》第2期，折实平均呎价低至约12500元，较去年6月的第一期平近17%，劈价幅度更深，反映发展商去货决心大，是全港近3年以来首批折实均价最低项目，发展商自己形容为“深水炸弹价”，如果说楼市正值反弹期，那麽发展商定价如此克制，实际上是有违常理。

　　美欧金融危机震盪全球 联储局加息周期有望提早结束

　　近日美国硅谷银行因存款流出需沽出长债引发亏损而倒闭，连锁效应引发全球金融信心崩溃，连欧洲最大投行瑞信，市场亦忧虑会出现流动性问题，估计联储局在“对抗通胀”及“稳定金融”两个双任务中，有机会放缓加息步伐，利率期货反映约一半人估计今个星期当局不会加息，部分则预料最多加0.25厘，但普遍共识是认为这一轮加息周期已经见顶，息率逐步回落只是时间问题。

　　面对利率可能见顶，不单代理发表利好言论，甚至有经济学家称有机会令本港提早完结加息周期，因为美汇指数转弱降至近月新低，令港元转强创大半个月新高，按过去经验甚至有机会令资金重新流入本港，有机会令港息比美息更早回落，将有利楼市复甦云云。

　　但回顾08年雷曼兄弟倒闭引发的第一波，当时资金避险，实际上有大量外资是先流入新兴市场避险，当时香港资本市场一度亦以为能“避过一劫”，但当外国银行出现“火烧连环船”，香港不单无险可避，甚至成为外资“提款机”，不单重挫股市楼市，之后引发的“雷曼迷债”风波，不单令销售银行为“千夫所指”，对监管当局以至整个政府，都引发了一个“政治炸弹”。

　　因此，今次西方的金融危机，对香港来说可能只是前奏，单单以为美国可能提早完结加息周期就认为对楼市有利，似乎是过于片面及短视。

　　我去年底提及经济及楼市有利重要因素，是本港和内地封关达三年之久，一旦通关复常，内地客有望赴港置业。

　　事实是否如此？内地与本港通关，加上楼市反弹，二月份辣税成交增加。据税局资料显示，2月份涉及买家印花税（BSD）成交共有61宗，较1月弹升79%，并创8个月新高，涉及税款则约1.8亿元，较1月份升94%，反映期内非本地买家入市个案大增。

　　据美联物业统计，封关期间被压抑的BSD购买力合共约7200宗，相信全面通关后，具内地背景买家的购买力将会陆续释放，推动相关成交。

　　我不敢说这个推论是否正确，但正如本栏一直强调，2020年《港区国安法》订立后的新‧香港，不单政治及法律环境有巨大转变，甚至投资市场亦因为外资撤出及移民加剧人材流失，即使内地资金在重新开放后，亦情愿转至新加坡，内地客是否会持续在港置业，实在令人怀疑。

　　同一时间，作为最大全球谘询公司麦肯锡（McKinsey）发表调查发现，指未来三年约有10%至15%内地旅客表示将减少在港消费，转到海南或澳门购买奢侈品，或透过“代购”买化妆品和保健品等。麦肯锡分析，结果显示香港或失去作为购物、金融服务和医疗中心的优势。

　　值得留意是，尽管因中港恢复通关和疫情消退等因素而反弹，出现了所谓楼巿复甦，而且今回利好消息远多于去年，但成交量却未能回复甚至升破去年4月时水平，反映小阳春未必持久。

　　内地经济未出现“报复式反弹”，香港靠内地复甦期望恐落空

　　那边厢，中国经济未有出现外界预计的“报复式反弹”，一、二月合计社会消费品零售总额按年仅增3.5%，虽是自去年10月以来首现正增长，但只仅符合预期，反映疫情过后消费情绪未见显著改善，部分领先指标如汽车销售更大跌9.4%。

　　而且去年以来一直疲弱的出口亦对工业生产造成影响，首两个月工业生产增2.4%，差过市场预期，据国家统计局数据，工业生产单计2月仅按月微增0.12%，显示出口非常疲弱，亦解释了新一任政府为何只设定全年经济增长约5%的保守目标。

　　更重要是城镇调查失业率，从12月的5.5%升至5.6%，青年失业率更自12月的16.7%增至18.1%，恐怕实际情况只会比官方数据更严峻，日后可能会成为内地不稳的“计时炸弹”。

　　香港官员由特首李家超至财爷陈茂波，过去几个月不断强调香港可以依靠内地通关，能够出现“追赶式”增长，甚至估计全年GDP最乐观可达5.5%，同时调高未来四年的中期经济增长预测至回归以来最高水平。但随著内地经济因内部因素及地缘政治衝突，可能令经济失速甚至要处理庞大的失业大军，实在有需要开始担心香港依赖通关令经济复常可能最终事与愿违，近日楼市“大阳春”可能只是一个幻象，楼市“逃生门”恐怕会提早关上。