无证、未完工广州“最大烂尾楼”法拍房再流拍后

无人报名，无人出价，再次流拍。

10月8日，广州“最大烂尾楼”澳洲山庄的32套法拍房，结束了第二次法拍。此前，9月11日第一次拍卖，起拍均价约1.8万元/平方米，均已流拍。二次法拍基本“打八折”，但仍因无人报名、无人出价，32套房屋再次流拍。

11日上午，记者探访现场发现，开拍的这一批房屋，面积均为60平方米左右。除一至二层有装修痕迹外，其余各层均还是毛坯。

“纯粹一批毛坯房，没有安全保证，没有房产证，什么都没有。现在这个形式，你说谁会买？大家心里都有数。”澳洲山庄业主老杨感慨。

“挂牌就一定成交？不是的，报一个价就一定有市场接受？也不是的。”地产经济学家邓浩志评价。

“如果澳洲山庄的根本问题不解决，这个拍卖就是不可能成交的。”中原地产项目部总经理黄韬直言。

澳洲山庄一隅，致密的绿植占领了楼宇

现场

门前绿植疯长，空洞的毛坯房无人问津

房前的绿植连年疯长。此前等待拍卖的几栋毛坯房，除了保安偶尔路过、穿堂风经常吹过外，空洞的水泥屋里，经年累月无人问津。

“风景倒是很好。因为没窗户，没有门，什么都没有，所以你住进去，看着对面的山啊，倒是能看得更清楚。”澳洲山庄C区的租客小李和记者聊起这批法拍房，“新闻我们也看到了，但似乎没人会买。”

此次放出的部分法拍房内部

记者探访实地发现，此次放出的法拍房位于增城澳洲山庄聚龙居EA194、EA195、EA196栋，在被称为“白宫”的山庄办公楼广场附近。楼栋一至二层，尚有简单的办公风格装修，落地窗、大理石地面，屋内摆放了成组的办公桌椅和生活用品，有保安在屋内值守。

这也是最受关注的几套房源。在法拍网站的页面显示，其中一套带装修的一层房源，在首次法拍中，有超过2千次的点击围观，而当时的起拍价为109.7万元。在二次法拍中，该房源降价至87.8万元，也有近900次的围观，但报名拍卖的人数仍为0。

法拍网站页面显示“零成交”

据悉，这批澳洲山庄的法拍房，由越秀区人民法院执行拍卖。此前的9月11日，该批房屋开启了第一次拍卖，当时起拍套均总价约107.3万-124万元，折合起拍均价约1.8万元/平方米。而二次法拍基本“打八折”，其中单套最低起拍价为85.8万元，最高为100.5万元。但最终仍是一套未拍。

现场实探澳洲山庄聚龙居E区，此次的法拍房楼栋

业主

70岁决定回来养老，但以后呢？

在澳洲山庄这批法拍房不远处住着的老杨，停好车，把刚从山下买的各种药放回屋里。顺手把燃气打着，罐子也是开车从山下运回来的。

2019年，广州地铁21号线开通后，业主老杨终于决定搬回澳洲山庄。这是一次搁置了26年的入住。“对我来说，回这里，就是为了养老，有山有水，也安静一点。”

1997年，老杨在澳洲山庄D区买了房。“当时买房，3千元一平方米，我买了60平方米。这个价格是什么概念？在广州当时的中心城区是5000元，而这里是更偏远的郊区。那个时候50多岁，就是想着未来可以养老啊。结果刚一买，我就察觉到不对劲了，但那时候已经来不及了……这一转眼，人已经73岁了。”

在家门口种地，成了如今澳洲山庄业主和租客们的日常

退了休，通了地铁，他索性带着简单的行李搬了进来。“总想着还是要来的。”决定回来养老的老杨，把房子重新安置一遍，野草拔了，砖瓦重砌，在院落搭起棚子，在曾经美梦一般的规划图中的花坛，种起芋头，玉米，地瓜。缺什么物件了，就找隔壁的老邻居们借一借，一来二去大家都熟了。几户老人，境遇相同，彼此间惺惺相惜。

“最热闹的时候，有2千多户啊。如今还住在这儿的，大概也只有1%。那些曾经买了房的人，大多也都快把这里忘了，烂尾之后，太多人再没来过。”

老杨觉得，如今自己好歹有台车，上山下山还算方便。只是想着以后年纪更大了，很多事情就更难说了。“只是目前来看，无论是置换，还是重建，都还没有任何动静。如果说希望，还是希望着有一天这里能重建。”

从50岁等到70岁，他仍然等待着澳洲山庄迎来重生的那天。

“人的适应能力是很强的。人很奇怪，没有吃不了的苦，什么苦都能吃。再坏的条件，会慢慢习惯。”老杨说。

如今还守在澳洲山庄的业主，互相照应着生活

专家

根本问题没解决，拍卖就不可能成交

“流拍是很正常的。甚至我认为在澳洲山庄没有解决根本问题之前，这个拍卖就是不可能成交的。”在中原地产项目部总经理黄韬看来，澳洲山庄的根本问题在于，没有房产证，没有完工，没有任何保障。在这种情况下接盘近似于做慈善。“感觉比较荒诞。我反而很好奇，为什么在根本问题没解决的情况下，还把这些房子拿出来法拍？”

地产经济学家邓浩志同样认为，此次澳洲山庄的流拍遇冷也并不奇怪。“我相信未来只要这个项目的基本问题不解决，怎么拍都不会有人要。而且就算它完工了，就算有房产证——住在这里，一个陈旧的、缺乏稳定物业管理的、不成形的小区，不会有任何可以期待的价值。”

针对这次32套房产的法拍，邓浩志直言，应该只是拍卖债权，交易的其实并非房子本身。“因为市场接不接受是市场说了算，而拍不拍卖是债权人说了算。因为如果打赢了官司，走到了这个流程，的确可以申请执行拍卖，因为债权人也想收回资金。但是最终，市场不接受。”

在邓浩志看来，这场拍卖是比较割裂的，市场和债权人的行为也不存在因果关系。“挂牌就一定成交？不是的，报一个价就一定有市场接受？也不是的。”

澳洲山庄一隅，墙壁斑驳

作为广州最大、历史最悠久的烂尾楼项目，澳洲山庄历经也见证了中国房地产市场发展最快的20年。

“过去这20多年，房地产市场发展得如此之快，很多烂尾楼都陆陆续续被盘活了。因为房价不断上涨，使得资产价格高于债务，所以很多烂尾问题都得到了解决，大城市现在基本上很少再有烂尾楼。”在邓浩志看来，时至今日，澳洲山庄都没能被盘活，可见其中的债权债务问题之深。

而目前房地产整体市场又呈现相对低迷。“广州2022年实际房价整体下降了15%，如果是外围郊区则跌得更多，像增城、从化、花都、南沙等基本跌了20%～30%。所以，现在是不缺房子的时代，到处都可以买到便宜的房子。二手房就更夸张了，现在广州二手房挂牌量接近18万套，几乎是20多套房子抢1个客户。所以像澳洲山庄这种房龄过了20多年的烂尾楼，盘活之后的价值可以想见。”

邓浩志直言，其实最大的问题，是现在市场信心不足。“最怕买到烂尾楼。恒大碧桂园等，可能比较便宜，但更担心烂尾。更何况澳洲山庄，20年都盘活不下来。”

有声音认为，“没有拍不出去的东西，只有拍不出去的价格”，直指这次流拍还是因为价格过高。“我认为并非如此。且不说1.8万元/平方米的价格，我觉得就算1800元都没有人要，因为这是一个没有说法的房产，除非有人有底气有渠道解决问题。”黄韬感慨，20多年前，自己就曾因工作关系和澳洲山庄有了很多联系，因而对那里也很有感情。

“如今有些业主都已经去世了。这些年的纠葛，也许有很多我们不知道的原因，但至少从老百姓的角度，政府还是应该牵头去处理这件事，不应该回避。就像是恒大保交楼一样，是一个道理。不论是快刀斩乱麻，还是一切重新开始，我们需要在一定的框架去推动解决这件事，而不是拖而不绝。”黄韬直言。