楼市小阳春确实来了，但背后是砍价到肉疼

一线城市楼市小阳春来了？

整个周末都是楼市小阳春的消息，似乎北京、上海、深圳都在抢房。

今天花了一些时间，统计了近期北京、上海、深圳二手房每日的成交情况。

1、上海、深圳的成交量小阳春真的来了，但热度明显落后于去年同期。

2、北京成交量有回升，但略欠火候。

3、网络宣传夸张成分较大。

然后我们看下各城市的具体数据，先看北京。

业内看法，北京需要单月成交量站上12000套，才算达到枯荣线以上。

折算成每天（扣除周末影响），工作日要成交500套左右才算过了日成交枯荣线。

下图很明显，近半个月，北京有一半的工作日落在枯荣线以下，3月份勉强脱离枯荣线。

所以，北京楼市距离小阳春还有一点距离，而且不是一小点。

距离去年3月的2.2万套成交量，更是相去甚远。

再看上海。

上海需要单月成交量站上15000套，才算达到枯荣线。

折算成出来，也每天成交500套左右才算过了日成交枯荣线。

如下图，近半个月，上海几乎都站在了枯荣线以上，且成交量有温和放大的趋势。

所以，3月上海楼市已经有了小阳春迹象，但距离去年3月单月2.4万套仍有不小差距。

最后看深圳。

深圳二手房总量相对较小。

所以今年大致需要单月成交量站上3000套，才算达到枯荣线以上。

剔除周末影响，每个工作日要达到130套左右。

如下图，近半个月，深圳工作日成交量，几乎都站在了枯荣线以上。

所以，3月深圳也已经有了小阳春迹象，但是同样，距离去年3月单月3900套有一点距离。

总结下，根据成交量我们能看出，

深圳、上海真的出现了小阳春现象，但北京迹象不够明显。

以上只是成交量的统计，在成交量以外，这次小阳春还有4个特点。

政策刻意引导

我在20天前写过一篇《决策层决心催出一个三四月的楼市小阳春》，写过政策逻辑，就是决策层没有其他更好的选项，必须在3月份催出楼市小阳春，而3-4月份也是置换学区房的时间，有刚需。

由此，政策、情绪、学区房置换的刚性需求，三者合力能催出不少需求。

关注度高，万众瞩目

本次小阳春可谓是万众瞩目，大家都盯着。

买房的盯着：有人抢在在小阳春还没发动前购买，担心后面涨价。

卖房的盯着：抢在小阳春出货，就怕错过这轮出手时机，所以挂牌量节节高升。

决策层也盯着：今年楼市的全年成交量难不难看，最关键就看这个小阳春。

中介更加盯着：各种天量成交的小作文，在朋友圈不断转发，不断的刺激犹豫中的客户。中介错过了这个小阳春，就等于错过了整个春夏。

成交热度偏低，不得不说，这个小阳春，客户明显冷静不少，不少客户甚至还会算租金回报率了。一口一个毫不留情的大砍价，砍得卖方心惊肉跳。我听到的消息是，大北京甚至有直接砍价40%的，简直是把买房子当成了批发市场买衣服。总体上这个小阳春成交热度明显偏低。

没有惜售，更没有涨价

这一次小阳春几乎没有涨价迹象，也没有惜售状况，一些卖家即便面对灵魂砍价，在思索一段时间后，也会忍痛接受。

最后，我给一个结论：

在中国经济基本面没有发生特殊状况的前提下，比如股市大牛市，或者外部大利好等小概率事件，基本确定，总体成交量今年应该依然是前高后低的倒V型。5月成交量有可能会再次下跌，这依然是大概率事件。