多省新风向，“豪宅化”

或许我们之前都判断错了：在保障房和商品房双轨制之外，更是豪宅和普通住宅的双轨制。

接下来房地产行业的增量将迎来豪宅化。

现在全国各地都在摩拳擦掌，朝着豪宅方向，跃跃欲试。

山东印发《高品质住宅设计指引(试行)》。

湖北推进高品质住宅建设工作培训会。

而浙江更是直接推出豪宅地块。

2024年2月，杭州余杭率先推出1副容积率0.8的地块，还不限房价，震惊了整个地产圈。

也许这是近十年来，全国唯一挂牌容积率低于1的住宅地块。

这幅地块将于3月29日正式竞拍。

此外，广州和珠海的建筑新规实行后，今年开始，广州和珠海将出现一批100%得房率的新房，户型和品质将远优于同面积的既有产品。

一大批高品质住宅将会袭来，不可阻挡。

全国这么多地方为什么急着推进豪宅化，明面上的理由很简单，有钱人有住更好房子的需求。

正如今年政府工作报告里面强调的：

满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。

国内很多大城市的房子，都是花大价钱，居住品质很一般。

示意图

在一声声location、location的催眠下，不知不觉忽略了住宅品质的需求。

而透过满足多样化改善性住宅需求的方向，我们进一步推演。不管是不是政策的初衷，未来高品质住宅供应量增加，都会造成两方面的重大结果：

1、存量二手房大量被平替掉。

对于普通改善需求而言：高品质住宅推进，就是一次产品升级，在楼市整体低迷的环境下，这就是加料不加价，释放需求，特别是广州珠海的容积率新规，直接就是送福利。

用个类比，就像电子产品更新换代，存量是iPhoneN，花之前同样的价格，增量需求者会去买新出的iPhoneN+1。

这样的结果就是，进一步剔除普通商品住宅的投资属性，普通商品住宅进一步消费产品化。

2、对企业家等富人群体有吸引力

全球的富人群体都非常钟爱独栋别墅，独栋大house，华人也不例外。

香港太平山顶，台湾的阳明山顶，独栋别墅都是最有价值、最稀缺的产品。

大陆的顶级民营企业家，在海外出手，最优先选择也是别墅，比如近期马云家族在新加坡斥资近2.64亿，买下3套别墅。

而国内的独栋别墅市场，已经停滞了10年，所有市面上在售的独栋，都是十几年前，甚至几十年前的产品。

想要一个新独栋，不好意思，没有。

最近十几年，国内开发商能打造的都是联排、双拼这种不正宗的别墅，甚至连上、中、下三叠的叠墅，也能卖出高溢价。

根据土地出让条件，杭州的地块依然只能建造联排，但别墅放开的大趋势已经确定，未来独栋有望正式回归。而新的独栋别墅，对国内企业家等富人群体，有不小的吸引力。

未来将是面对富人的高品质的好房子或者豪宅越来越多，也足够贵。

面对穷人的保障房也将越来越多，也足够便宜。

而面对中间阶层的大量普通住宅，将越来越容易被平替，丧失部分投资属性。

这就是大趋势。