爆了！这个一线城市，楼市创26年新高

香港楼市起飞了！

在刚刚过去的3月，香港一手房成交暴涨了14倍达到了4200宗，新房成交套数创下了1998年后的单月新高。

二手房也比翼齐飞，3月二手市场成交约4000宗，比2月的1500宗显著反弹。

香港楼市在3月走出低迷，跟政策面的巨大变化有密切关系。

今年2月28日，香港财政司司长陈茂波在发表财政预算案的时候宣布，从当天开始撤销所有住宅物业需求管理措施。这些措施被香港人称为“辣招”，全面撤销“辣招”，被香港人称为“撤辣”。

也就是说，香港在楼市低迷期实施的松绑政策是一次性“梭哈到底”，而不是挤牙膏、用小勺舀水冲厕所。所以产生了良好的市场效应。

香港没有限购、限售之类的措施，楼市调控主要通过印花税。“撤辣”之前，非香港居民到香港购买住宅，需要缴纳相当于房价30%的印花税。比如内地居民到香港购买1套2000万港元的住宅，要缴纳600万元的印花税。

香港本地居民购买二套房，也要缴纳巨额印花税；先是15%，后来降至7.5%。只有香港居民购买首套房，印花税才可以低至“100港元到房价的4.25%不等”，具体看你购买住房的价格。

如果你持有的住宅时间较短，出售时也要征收印花税。比如持有时间少于6个月，卖的时候要按照房价的20%交税。持有2年以上，不足3年的，要按照10%的税率交税（下图）：

2月28日的新政，把这些超额征收的印花税统统取消，无论非香港户籍和香港户籍人士在港买房，统统只用缴纳“100港元到房价的4.25%不等”的印花税，大幅降低了购房者的负担。

香港“撤辣”措施公布后，马上引爆了楼市。不仅香港本地人积极买房，大量外地人士也涌入香港，其中内地居民占了香港比例。

据统计，今年3月香港一共成交了159套总价3000万以上的新房，而2月只有22套。

大宗交易也频频出现，恒地的长沙湾巴域街Belgravia Place是“撤辣”第一个开盘的新盘，出现了26组大宗交易客户，其中有客户一次性买入了24套房，总价1.66亿港元，创下了香港新盘6年来的最高纪录。

香港楼市火爆的逻辑是什么？香港楼市值得投资吗？它又将对内地楼产生哪些影响？

过去5年，香港发生了一系列重要变化。有些香港人选择了移民，所以过去几年香港人口一度下降。

后来，香港推出了优才计划等，吸引人才到香港工作、生活，迅速扭转了香港人口下滑的趋势：

上图是最近10年，香港人口的变动情况。到2023年末，香港常住人口已经逼近2019年的历史高点。

香港还更新了投资移民政策，投资门槛大幅提高到了3000万元（购买住宅不算），以吸引高净值人群。

国家也力挺香港巩固国际金融中心地位。比如推出了港股人民币柜台， 以及涉及到金融市场互联互通、跨境资金便利化的“三联通、三便利”等。

此次香港一次性“撤辣”，也肯定得到了中央政府的支持。

我曾多次在文章中讲过：内地人口众多、资金量巨大，稍微开点门缝，就可以让香港人口、资金、房价正增长。

要知道，香港新一轮投资移民仍然规定：内地居民不能直接投资移民去香港，只能在获得第三地永居身份之后，才能投资移民香港。

在历史上两轮投资移民政策中，也是这样规定的，其目的就是给内地居民直接投资移民香港设置高门槛。内地富裕家庭太多，香港根本无力承接。即便有了上述设置，之前两轮投资移民中的89%仍然来自内地。

最近在香港一次性购入多套房的，基本上都是内地富裕家庭。这些人有强烈的资产配置需求，而香港是一个资金来去自由的地方，港币可以自由兑换。所以，可以把香港不动产看成“准美元资产”、“准欧元资产”、“世界资产”。

更何况，香港住房的租金回报率高于内地一线城市，即便买房拿不到香港身份，很多人也愿意买。

买香港房子管理成本低。如果你买伦敦、纽约，去一次很麻烦，语言也未必通，维护权益可能有问题。

内地房地产税充满了不确定性，让富裕家庭不太敢买更多的房子，担心多套房会有累进制、惩罚性的房地产税率。

在香港，房地产税（包括物业税、差饷、地租）“轻徭薄税”，基本上相当于房子本身的物业管理费。

下图是内地各大银行私人银行客户的情况。在招商银行，有14.88万私人银行客户，平均每个人仅在招商银行的金融资产规模就在2800万元人民币之上；在工商银行有26.3万人，平均每个人仅在工商银行的金融资产规模就在1167万元以上。

如果这些资金能零门槛进入香港，一定会有更多人在香港买买买。按照目前外汇管理规定，内地居民换汇之后是不能到海外投资的，在香港买房就算是投资。

那么，为什么仍然有很多内地居民在香港楼市扫货呢？这就要看个人的情况了。

香港楼市是内地房价的天花板。香港房价稳住，甚至出现反弹，有利于内地一线城市的楼市稳住。

在刚刚过去的3月，北上广深也都普遍出现了小阳春。但全国楼市仍然偏冷，小阳春能否持续仍然存疑。

3月22日召开的国常会宣布，将出台更有力的“促需求”的政策。一线城市的楼市，大概率会在今年年中见底，并出现局部反弹。香港楼市的火爆，有利于内地楼市回暖。