学区房，雪崩了

最近，学区房市场经历了前所未有的动荡。

最近我专门梳理了下北上广深，不梳理不知道，一梳理吓一跳，四大一线城市都无一幸免。

曾经楼市的香饽饽、硬通货，现在真的挺不住了。

底线一次又一次地击穿。价格出现了断崖式下跌，有些在半年内亏损达到百万。

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先说说北京，曾经作为海淀区的“金字招牌”，万柳地区的房价一直居高不下，是北京最牛的学区了。

尤其是那个“蜂鸟家园”，占坑房，一套44平的小房子，最高峰的时候，竟然能卖到近千万！

最近，又来一磅重击，价格直接跌破600万。

这个户型的房子就没有跌破600万，还有人说“600万”是蜂鸟的价格下限，也是中关村三小的最低门槛。

前几天，蜂鸟家园成交了一套43.84平的西向开间，以568万成交了。

从1000万+到如今的568万，几乎是腰斩。

除了蜂鸟，万柳其他楼盘也跌得很惨。像那个“阳春光华”，一年时间就跌了20%！还有“万泉新新家园”，三年时间跌了28%！就连那传说中的“万柳书院”，法拍单价都跌了44%！

再看看上海，最近，高兴花园这个学区房暴跌的话题也是频繁出现在社交平台。因为拥有闵实验作为一梯队公办小学。曾经，高兴花园关注度贼高、成交也很活跃。

2021年高兴花园成交价最高点10-9万/㎡，47㎡，均价9.3万/㎡；

而现在，2024年高兴花园挂牌价均价4.9万/㎡，实际下跌约205万。

3年时间，让曾经的上海顶流学区塌房了。

接着说说深圳，也是跌得很惨烈。

在2020年，深圳热门的学区房在市场上表现出强劲的增长势头。五大热门学区百花、粤海、新安、香蜜湖以及深高北的房，即便是老破小，也急剧拉升，短短一年的时间上涨了50%。

当前深圳重点学区楼盘成交均价为6.84万/㎡，相较于高峰期的9.35万/㎡，跌幅达26%，为近五年来新低。

最夸张的时候，因为拥有深实验双学位的国城花园，44㎡的户型，据传成交价格达到1420万元，折合每平方米32.27万元。

经过两年的时间，2023年8月，国城花园一套44平学区房成交总价为838万，单价为19.05万/㎡。较高峰期跌了40%，总价跌了582万。

还有漾日湾畔，南山顶级学区房，是“海德三宝”之一，拥有南二外海德中小双学位。也从“2字头跌到了1字头”——20w+的均价到了10w+。

高峰期的后70平的两房成交总价1600万，均价22.84万/㎡

今年年初成交一套低楼层73平2房，，成交总价858万，单价11.7万，均价跟高峰期比，跌幅达46.37%。

去年11月的时候，同户型还能成交1030万，仅两个月，直降了172万。

最后说说广州，跟北上深比，广州是学区房最温和回调的，但也跌了不少了。

拿天河区来看，最夸张的也就是协和新世界跌破了10万/平，跟去年同期比也就，跌幅达到13.2%，金鼎大厦跌了11.2%。

最高峰的时候协和新世界单价买出过12w/平的，跌了20%左右。

还有名校扎堆的越秀区，20多家省级老牌小学。这硬实力别的地方是比不了的，就因为这个，越秀学区房的涨幅一直都领涨全市。但如今也跌了不少。

近半小区有价无市，很多小区，一年都没有一套成交，甚至近三年都是0成交。挑选了28个小区，有成交数据的作为样本。

跌最猛的是对口文德路小学的东方文德广场，跌幅达32.19%。对口东风东路小学的锦城花园、君汇世家，也分别跌了超28%、18%。

02

学区房这一轮杀跌的太多了。

一般来说，每年的3、4月份是学区房的交易高峰期，但因为要赶在5、6月的入学报名，所以家长不得不提前准备。

但今年各地都听到各地学区房割肉成交的案例。虽然，像深圳一些学区房成交量有所回升，但是都是以价换量，一些价格比年前还低。

肉眼可见，学区房正在跌下神坛。学区房为什么会在这一轮周期中跌这么猛？

一来，涨太猛了。

2020年～2021年，那一波学区房涨太猛了， 如今也只是正常的回调。20年和21年那会儿，各地的学区房都涨了30%～50%。

市场上也出现了众多高价盘，颠覆大家的认知。就说深圳，一个老破小就因为背后拥有高端的学区资源，单价居然媲美深圳豪宅盘的价格。

涨太猛，必然要回调了。

叠加这几年大家恐婚恐孕的情绪，学区房的价值在进一步缩水。

数据显示，现在幼升小人数下降。

很多城市，都在去年达到了幼升小的入学高峰期之后，后面就开始下降。

2023年的时候，北京幼升小比2022年增加了7000人，达到历史最高峰；可以看到对应16年～2017年出生人口达到了近年来的顶峰。随后出生人口急剧下降。

所以2023年将是北京的幼升小最高峰，之后就会出现断崖式下跌，学区房也将迎来巨变。

当然一等学区还不用担心招生问题，差点的学校估计都会招不满人了，学区房的价格也不可能再反弹到历史高峰去。

上海也是如此，出生率在16年达到峰值后，就开始下降了。

同样，深圳也在下滑。

其中深蓝色线条是市统计局公布的小一招生人数，浅蓝色线条是根据深圳卫健委公布的常住产妇数量，推测出来的未来几年的小一入学人数。

可以看到，深圳出生率下降后，小一入学人数在2023年达到最高峰，之后开始走下坡路，只是没有北京上海下滑的那么夸张。

随着入学人数在变少，学区房的价值拐点也出现了。

还有，以前优质的教育资源比较集中，买了一套学区房就一定能上一所好学校，大家就拼了命的让孩子不要输在起跑线上。

而现在随着社会的发展，教育资源已经从过去的稀缺模式变成相对普及了，无论是高中还是大学。

除了普及，还有一个就是现在上面也越来越重视教育的均衡化发展。比如深圳准备搞大学区，学校集团化；北京也在很多个学校在实行划片政策。

今年Z.F工作会议也提到了，要加大优质教育资源供给，促进教育公平。

教育公平这个话题一旦被重视起来，以后也是要一步步实现的。那后面可能还会有教师轮岗制、租售同权。教育逐步公平，学区房可能就要退出历史舞台，房子回归住房属性。

而很多学区房，都是老破小，20年、30年的老房子，若不是要名校加持，应该早就被市场淘汰了。

再往深的讲，现在社会的游戏规则已经在发生变化了。

这几年，学历贬值的现象越来越突出。

以前一个大学生多么稀罕，现在大学生满大街都是。

而大学生也一再被教育“脱下孔乙己的长衫”。学历的贬值也会使得一大部分人不再应试教育那么卷了。

还有，在社交媒体红利期，很多学历没有很高的人也混地很好。比如那些带货的主播，或者那些搞摄影剪辑的。都是靠自己摸索，没几个正儿八经从电影学校毕业，或者播音主持毕业。

对于普通家庭来说，现在花个几百万、上千万给他上个好学校，最后也就是拿着不到一万的工资，这投入产出比太低了。

人才的定义已经开始变化了，就是曾经相亲角枪手的程序员，这几年收入也在下降了。如今也跌出了收入前十的位置了。

还有人说，计算机将成为下一个土木专业——“天坑专业”

那么，以后随着AI的发展以后可能会替代掉很多工种。现在的教育培养是适合现在模式的人才和精英，那会适合未来的吗？

为了不确定的未来，去赌上孩子整个童年和青春期，赌上全家的资产，真的不划算。

关键，现在社会的接受程度越来越强，每个人的犯错成本也很低。没有考上好大学，还是有很多出路，高学历也不再是大家人生路上唯一的通行证。

整体来说，这一轮学区房之所以杀跌如此严重，并非是学区房没有价值，还是因为之前涨太多，涨的有点过于失去理性。

涨的多的，跌的也多。

所以很多人问，学区房还有没有价值啊？我的观点一直很明确，学区房至少未来20年都有价值的，而且一定比其他同地段的有溢价。

只是这个溢价必须有一定幅度。

比如同样的地段，学区房相对于非学区房会高出20%，30%左右，这是完全没有问题的，所以，未来他不会像之前那么疯狂了，动辄溢价50%，甚至100%。

那么现在还适合买入学区房吗？

这确实要分情况的，老破小学区房跟次新学区房差别很大的。

我觉得是如果你想要你孩子上好学校就买，而且最好是带有较好居住属性的学区房。

而那些只是有名校加持的占坑房，现在我觉得你要谨慎，买了没办法住人，大学区和教师轮岗制推行起来之后，名校优势缩水，后面接盘的人就少了。