写字楼市场，崩了

马路上穿梭着出租车、外卖小哥和夜跑者。旁边的巷子里，小贩支起炉灶，为晚归和早出者备一碗人间烟火。

这里不是成都玉林路，也不是杭州五柳巷，是凌晨四点的北京CBD。

2018年，李尧在北京国贸陪客户。觥筹交错到后半夜，出来时，他抬头看了一眼国贸的写字楼，竟然灯火通明，有种不真实的眩晕感。

李尧是一家税务师事务所的老板。他的公司当时在东四环外的朝阳路上。站在办公室里，他也经常抬头，仰望CBD的繁华。

李尧主要客户也都在国贸。那几年公司客户很多，发展也蒸蒸日上。在那年朝阳路写字楼租约到期后，李尧当即决定：

把公司也搬到CBD。

北京CBD的甲级写字楼，聚集了这个国家金字塔尖的企业。李尧把公司搬到国贸的2018年，这些企业们都值巅峰。整个北京写字楼市场空置率只有：

7.6%。

一有租户腾退，很快就会被消化。从事写字楼租赁服务的朋友说，抛开重新装修和搬迁，国贸、金融街、中关村等核心区域的写字楼，几乎不存在空置期。

望京的写字楼也不愁招商，好的楼层还会出现买家竞价。有的公司规模没有那么大，但他会先租下一片场地，再慢慢招人，把工位填满。

租金也居高不下。北京写字楼平均租金报价当时为每月每平米427.5元——这是北京有统计以来最高的租金。

CBD更是金字塔尖的塔尖。当时中国樽还没有建好，北京最高楼是国贸三期。每月每平米的最高租金是1500块。

不过在金桐东路另一侧，非甲级写字楼价格要便宜一半。几番权衡后，李尧把公司搬到这里。

本以为占了些便宜，准备在CBD大展宏图，结果出道即巅峰——他踩在了最高点。

2019年开始，大量写字楼新项目入市，北京写字楼市场供应量迅速增加。

但此时，资本寒冬降临。许多依赖融资的创业公司生存艰难，其中不乏独角兽公司。

2019年，北京写字楼市场开始出现退租潮。互联网创业企业和小型金融公司还是租赁主力，但空置率，开始攀升至两位数了。

然后就是新冠疫情爆发。

刚开始，这只是一个“黑天鹅”事件。疫情前期，以腾讯、字节跳动、华为、美团、阿里巴巴为代表的TMT企业还在扩张。一些央企、律所和券商也在扩租。

北京写字楼需求还在井喷，空置率也回调了不少。但这只是昙花一现。

2022年，硅谷银行暴雷的前几天，有人在脉脉上描述，2022年中关村和望京两个中国硅谷遭受的重创：

字节跳动集体撤离中关村，整合退租10万平米；

爱奇艺搬出三万平的鸿城拓展大厦；

美团在望京提前解约了樱辉大厦；

每日优鲜破产，望京万科时代人去楼空......

“教育高地”和“创新高地”的中关村一下子冷清了许多。这里向来是北京空置率最低的区域。过往门庭若市，租金一直坚挺。

一位西二旗的园区开发商跟我说，他们项目在2021年落成后，无数互联网公司拿着长约求租，甚至找政府协调。但从去年开始，很多互公司宁愿毁约损失押金，也要退租。

其他区域情况也一般。金融街最高档的写字楼英蓝国际，租金从每天每平米28块，降到了19块。

曾经灯火通明的望京写字楼，晚上9点以后亮灯少了很多。望京SOHO的空置率接近一半，租金从每天每平米7块钱跌到了：

3块5。

世邦魏理仕统计，今年第一季度，北京写字楼市场的空置率为22%，约相当于2018年的3倍；平均租金为每月每平米283.3元，相比2018年，下降超过三成。

2023年8月，李尧的办公室5年租期已满。为了挽留他，业主拿出了最大的诚意：

降价30%。

疫情期间，业主已经给予李尧免租、降阻等一系列优惠。后来，甚至免费把他的办公楼层升了一层，取“更上一层楼”的寓意。

按照业主最新的报价，他能享受的租金，几乎相当于首次租赁时的一半。

前两年，因业务收缩，李尧已大幅缩减了租赁面积，但他仍是这栋写字楼里最优质的客户：

因为很多租户都坚持不到合约期限。

一家做建材生意的租户，因为拖欠租金被赶走的，连办公用品都没来得及收拾。李尧进去看时，样品散落一地：

绿植都臭了。

一街之隔的国贸三期，也走下神坛。如今的最高租金报价为每月每平米780块，相比李尧刚搬进国贸时，接近“腰斩”。

示意图

尽管如此，李尧仍无心恋战，他把公司搬到东五环外的一个园区里。

肉眼可见地，十几万个岗位从写字楼被挤压出来。

过去六个季度，阿里员工一共减少了4 万人，相当于巅峰时期员工总数的六分之一；字节 2022 年员工人数达到了16 万人，而到 2023 年底员工只剩下 11 万人。

房地产行业可能更惨一些。有媒体统计，2022年，57家典型上市房企就裁掉了18.6万人。到2023年，同比又减少了4.78万。

近些年，由于需求不足，供应井喷，全国的写字楼市场都过剩了。

一线城市还不算最严重的。有一家头部房企做过统计，到去年底，重点二线城市的写字楼空置率普遍在20%以上，重庆、沈阳等“重灾区”空置率：

常年超过30%。

沈阳的太原街商圈，写字楼空置率一度超过40%。重庆的一些写字楼，租金已经降到地板价。有些私人业主的写字楼，更是处于“给钱就租”的状态，有租户感慨：

一个月的物业费都比租金贵。

全国商办市场容量已经连续六年下降。从2万亿降至1万亿了。一二线城市商办类资产库存周期达4-8年，三四线城市超过10年。

前几天，李尧又回到北京CBD吃饭。他搬走后，原来的办公场所空了5个多月，直到今年春节后，才招到新租户。

当晚宴请结束，他提议去纯K唱会歌，客户说：

回去吧，都挺累了。

离开国贸回家的时候，晚上9点钟，国贸一些大楼有点黑压压的，没什么亮灯。