香港的启德机场以其传奇色彩闻名，曾经有“全球十大危险机场”的称号。飞行员需要在高楼之间穿梭降落，而乘客则在下落过程中紧握扶手，屏住呼吸，看着窗外的住宅楼。1998年赤鱲角新机场开放后，启德机场被交给开发商，计划将该设施及其延伸到九龙湾的跑道改造成价值百万美元的住宅和高档购物区。
在过去的十年里，该地区在土地拍卖中创下纪录，并吸引众多买家。根据仲量联行的数据显示，启德地区已经建造大约14,000个住宅单元，占2014年以来全市新增供应总量的8%以上。#中国房地产危机#
然而，随着香港房价的下跌，启德地区越来越多的房主陷入“负资产”状态——他们的房屋贷款额已经超过房屋出售所能获得的金额。今年7月，两家公司挂牌出售的住宅平均售价为每平方英尺17,000港元（约2,200美元），这是自2016年以来该地区的最低价格，比三年前类似项目的价格低了25%。
虽然其他地区的房价降幅更大，但由于启德地区的大部分房产是近十年内购入的，这里的“负资产”数量正在增加。“启德地区的负资产集中，因为过去十年这里一直是新项目的中心，”mReferral Mortgage Brokerage Services的首席副总裁Eric Tso表示。
根据政府数据显示，今年第二季度香港居民持有约3万笔资不抵债的抵押贷款，总价值为1,550亿港元。虽然这个数字比第一季度有所改善——当时达到二十年来的最高水平——但如果价格继续当前的下降趋势，仲量联行预计到年底将突破10万笔负资产抵押贷款。彭博行业研究分析师Patrick Wong和Yan Chi John Wong在7月份的一份报告中写道，由于城市房产市场的不景气，“资金紧张的开发商将以低价抛售空置单位”。
十年前，当政府开始拍卖地块时，启德地区是个畅销的项目：一个靠近这座土地紧缺城市中心的新社区。该地区承诺了水景、丰富的绿化和一个先进的体育场馆，并能便捷地通往中环的摩天大楼。新邮轮码头预期带来的客流量预示着一系列餐厅、商店和娱乐场所的兴起。2016年，首批住宅上市正值香港房价开始大幅上升，在接下来的三年里上涨了一半。
但这些都因开发问题而被打乱。启德体育园——这座城市最大的体育场馆，拥有50,000个座位——原计划于2023年完工，但已推迟到明年。一条预计去年开通的单轨铁路被搁置，替代方案是一条通往最近地铁站的铁路——从大部分开发集中的旧跑道区域步行需45分钟——预计最早要到本世纪30年代末才能开通。居民们在街道上悬挂横幅，要求启德建设交通系统，并反对在该地区建造公共住房的计划。
至于所有承诺的设施？目前，该地区数万名居民仅有少数几家超市提供服务。邮轮码头大多空置，去年平均每周只有不到三艘船到访。该地区缺乏咖啡馆和酒吧，只有一间位于邮轮码头的餐厅，主要针对中国旅行团开放。“这里缺乏公共设施，如博物馆、图书馆和市场，”住在启德体育场附近的摩纳哥一号高层住宅的两居室业主Daniel Yip说。
目前，抵押贷款问题对银行系统构成的威胁有限。6月底，逾期还款率从上一季度的0.06%几乎翻倍至0.11%，但仍远低于2001年亚洲金融危机期间1.42%的纪录。“逾期付款仍然很少见，”中原按揭经纪有限公司的董事总经理Ivy Wong表示，“对银行的风险仍然很低，但如果经济放缓，失业率上升，情况可能会发生变化。”
38岁的理发店老板Alfred Tsui在2017年购买了启德其中一个首批开发项目K. City的三居室住宅。四个月前，他将住宅以比购买价低5%的价格挂牌出售。虽然政府取消了二手房购置税后，他收到了一些买家的询问，但他还没有卖出去。不过，他认为自己比许多其他启德房主要好得多。“我其实挺幸运的，”他说，“在2019年高峰期买房的人情况要糟得多。”
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