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突然,巨轮原地掉头

www.creaders.net | 2024-10-01 14:47:45  兽楼处 | 0条评论 | 查看/发表评论

印象中,也是国庆前的一个下午。

我迷迷糊糊犯秋困。微信电话响了,对面一家在虹桥的房企老板,一接通,他就说:

行业节奏都被带乱了。

我懵逼了。老板把一张照片发给我。一个空荡荡的会场,几个服务员正倒水。照片最显眼的,是会场屏幕与侧墙,都写着三个巨大的红底白字:

活下去。

满屏“活下去”的会场,不是当下,而是2018年万科的秋季季度会。那是个房地产正烈火烹油的年份:

全国上下都洋溢着积极乐观的气氛。

在2015年楼市去库存和棚改政策的推动下,2000多万户“棚户区”三四年间被推倒,5万亿棚改投资大水漫灌,中国楼市的水位被迅速抬高。

2014年还在悬崖边上的地产商,突然盆满钵满;2018年碧桂园卖了近1万亿,恒大5500亿,融创4600亿。

突然,巨轮原地掉头

不过2018年,找不出比万科更安全的房企:年销售6000亿,有息负债2200亿,现金1800亿。但那个国庆节前夕,郁亮说万科未来三年的目标,都将围绕“活下去”展开。

其他房企都觉得万科疯了。但六年后,回过头看“活下去”这三个字,感觉异常沉重。

今年上半年,万科净亏了98个小目标;那个给我微信电话的房企老板,也暴雷了;中国楼市,也正经历商品房市场建立以来:

最长、最深的回调。

今年7月,一个调研房地产行业的中央调研组,下来了。

他们调研后发现,虽然几乎大部分城市的房地产政策应出尽出,但中国房地产的成交量连续多月为负增长,房价大幅回撤,居民购房信心指数也一直在崩。

他们还发现,楼市下行对中国金融体系形成了巨大压力。上千亿的信托资金无法退出,银行不管是个人按揭贷款不良率,还是企业贷款不良率,都在上升。

调研过去两个月后,又一年国庆节的前夕,央行、住建部,还有各地政府,把抽屉里的工具箱,一股脑都拿了出来。

央行降息、降低存量房贷利率,下调了二套房最低首付比例。信贷政策达到历史最宽松。

广州彻底放开了限购,北京、上海和深圳也优化了自己的限购政策。如果没效果,政策应该还在路上。

2008年四万亿之后,最大规模的刺激,来了。

1

这一轮政策出台的前夕,不管是楼市,还是股市,情绪都到很低迷的阶段了。

今年8月底,万科中报会,没有了以往的谈笑风生。气氛异常严肃。

作为第一个喊着“活下去”的房企,万科半年利润亏损近百亿。万科董秘代表管理层不断道歉,不断重申:

降低负债、保兑付。

不断道歉的背后,是万科过去一年巨大的压力——“活下去”真的太难了。

去年10月中旬,已经感到一丝异样的万科,在西安办了场交流会。郁亮在会上还表达了乐观情绪,说楼市短期有压力,长期有信心:

房地产超跌了。

但交流会开完没两天,万科就被境外机构做空了——H股的卖空率,突然创了历史新高。恐慌传导到了债券市场,万科美元债价格大跌;紧接着,又传导到了国内市场。

万科开始做压力测试。郁亮发现万科虽然只有30多亿美元债,但传导到国内,金融机构一恐慌,可能会要求万科提前还贷,那他们就压力山大了。

在一篇小作文就能让一个行业涨停跌停的市场里,即便万科这样四十年历史的房地产龙头,但看上去距离暴雷,也只有一步之遥:

预期,是一个自我实现的过程。

郁亮迅速去和金融机构和股东沟通。随后,万科开了一个说明会,作为大股东的深铁,及其背后的深圳国资委都表态,将全力支持万科。深圳国资委甚至说,如有需要:

他们将通过一切可能的市场化、法治化手段帮助万科。

万科暂且度过了危机。但今年4月,又一轮舆论危机再次袭向了他们;到了8月底,拼尽全力的他们,交出了一份上市以来最差的中报。

这是必然的。万科中报说,有146个项目,在过去三年里价格跌麻了,2021年双集中时拿的地,也都跌麻了。

孟晓苏曾说,如果万科这样的三好生都出问题,那得看一看:

是不是学校出了问题。

学校是什么样子——今年前三季度,TOP100房企销售总额为2.97万亿元。而2021年,这个数字是10万亿。

按这种销售趋势看,不管统计部门怎么努力,今年全国新房销售的10万亿大关,大概率是保不住的。

学校里其他好学生是什么样子——比如厦门建发,是近几年少有敢大跨步扩张的房企,今年前八个月的拿地排行榜上,建发:

名列第二。

最新发布的业绩公告里,建发营收327亿,同比上升34%。然而,权益持有人应占利润却同比减少36%。

最惊人的,是同是深圳国资旗下的深振业,净利润降幅为:

-4176.18%。

这是深振业二十年来的首次亏损。我看了下原因——2021年,深振业进军广州市场,高溢价拿下了位于增城和黄埔区的两块地。

一年后,黄埔地块入市,开盘均价4.7万左右,但两年过去,去化只有31%。

增城地块的入市一拖,就是三年,一个多月前开盘,售价比拿地的楼面价还低,但网签备案:

只有14套。

这并不奇怪。在一个房价平均跌幅超过四成的板块里,已有增城二手房房东免费送房了。

2008年席卷美国的次贷危机,全美实际房价跌幅,是32%。

2

调研组在调研企业的时候,企业其实也在调研调研组。

去年4月,我在上海出差,顺便找了上海几个民营房企老板聊天,其中也见了文章开头出现过的虹桥房企老板。

这位大哥前些年也是ALL  IN中国资产的状态,2022年之后,他是少数几家不躺平的房企之一。但那一次聊天,他跟我说自己拼尽了全力,但仍是资不抵债:

缺口一百亿吧。

上个月,以前每天在公司加班的他,跟我说自己处于半休息状态了——每天就是吃饭、睡觉。房子卖不出去,资产卖不出去,每天睁开眼,就是几百亿的负债,和不断缩水的资产。

自救了两年多,他眼睁睁看着自己公司的缺口,越来越大。资产负债表看上去没有任何修复的可能。他有一次问我:

我们的情况,有关部门知道不知道?

7月份,我之前说的调研组,从100多家上市房企里,抽了20家民营房企、10家国企进行了调研,得出了一个结论:

民企在悬崖之下,国企在悬崖边上。

绿营军和镶黄旗在悬崖之下,我们都懂。但正黄旗也在悬崖边,这么重的话,以前从来没出现过。

本来想换道菜,结果饭桌翻了。开发商这次终于知道了,有关部门是知道的。

国企的确压力也不比他小。看看这几年帮政府托底的平台公司,就知道了。

武汉去年成交87块住宅用地,国央企拿走14块,民营房企拿走9块,剩下的64块,都被地方融资平台公司拿走了。

其中,总价最高的十块地,只有两个变成商品房销售,有一个给国企做了安置房,另一个变成城市更新项目。其他的六个项目,基本没消息了。

成都2023年拍的住宅用地,现在还有40%没有动工;南京2023年卖了107块住宅用地,其中75块被城投拿走了。这其中至少有一半,没有动静了。

以前很多人说,中国房价太高,影响了消费。一鲸落,万物才能生。

几轮政策周期叠加下来,终于,中国一线城市房价普遍跌回了2017年,二线城市普遍跌回了2016年。

这几乎把2015年棚改后的那一轮上涨,吐出了一大半。但房价下跌后,并没有万物生。反而之前不是问题的问题,都暴露了出来。

老百姓突然不消费了。

他们70%的钱都在房产里。房价跌成这样,资产负债表没法看,他们怎么敢消费。

2024年上半年,北京年营收1000万元以上的餐饮业利润总额,同比下降88.8%,利润率低至0.37%。

这意味着卖一万块钱,餐厅才挣四十块钱。而外卖配送从业人员数量,却同比增长了49.7%。

比北京还惨的,是上海。餐饮利润率是负的。西贝老板贾国龙说:

今天的环境,做好已经不够了,必须要做绝才行。

很多房企也躺平了。因为他们的资产是土地,二线城市地价平均降幅26%,他怎么还得起债。

今年前八个月,全国房屋新开工面积是4.9亿平方米。而2021年,这个数字是13.55亿平方米。这意味着,三年时间,新开工可能要跌掉:

三分之二。

这一轮的问题,很大一部分原因,主要来自房地产引起的资产负债表收缩。修复资产负债表,让大家重拾对中国资产的信心,才能覆盖掉核心问题。

过去中国只有两家房企暴雷后起死回生。

一家是绿城,因为央企中交变成了它的大股东。虽然没怎么给钱,但给了信用背书。今年前八个月的拿地排行榜上,绿城花了317亿拿地:

名列第一,遥遥领先。

另一家,是佳兆业。当年他们老板郭英成卷入深圳贪腐案,中纪委2015年查封了佳兆业旗下房子和土地。

没想到风波过去,他们深圳房子和土地涨了一倍。信用等级反而上升了。

9月6日,易刚在上海外滩金融峰会上也说,要把重点放在抵挡通缩压力上。

据说调研组回去后,也出了个报告,建议有关部门抓紧时间:

继续研究救市。

3

带有官方色彩的学者刘世锦,前几天提出了十万亿的刺激计划。他认为现在GDP达到了126万亿,确定刺激计划的规模:

得按照GDP的10%。

当年的四万亿,主要投向了房地产、基建。但这一次的定向大放水,和之前完全不一样。钱第一次指名道姓指向了股市。

毕竟,十几年过去了,2024年了,中国房地产的总市值,已经是400万亿。再来个四万亿,很难拉得动起楼市。但让股市站起来,只要做对一件事情,充分有态度:

5000亿不行?再来5000亿!

话说出来了,还没有花钱,钱果然自己就出来了——同样是衰退,日本股市走出来用了三十年,中国只用了3天。

所以中国老百姓呀,都很简单,也心如明镜。大家需要的,是一个态度而已。

至于楼市,2008年时,全国的房子差不多只有100万亿,所以四万亿就能拉起来。

但现在四万亿肯定是远远不够的。

国庆节前的最后两天,中国的一线城市,都祭出了各自的政策。

上海将外环外购房资格从三年降为一年,允许外地家庭可以买二套,增值税由五年改为两年,并取消普通住宅和非普住宅。

有朋友说,上海本来没有计划在国庆节前出政策的。政策是中央倒逼出来了。

脱得最彻底的是广州,彻底放开了限购。

也是这一天,广州这几年最优质的地块——面粉厂地块,被保利发展117亿拿下了。

这是广州的新地王,新规之下,这个项目的得房率将达到130%。

北京看起来更有耐心一点,掐着节前最后的点,才公布政策。五环外购房社保年限降为2年,五环内降为3年。

所有人都知道,中国的限购政策的标志,其实还是京沪。在被外媒的小作文抬升了预期后,这两座城市的政策力度,其实相对保守。

2010年,北京限购政策颁布,当时举国哗然。清华教授李稻葵当时写了一篇为政策辩护的文章,说这是过渡性的制度安排。

十几年后,这个过渡性政策还在继续过渡。两个月前,李稻葵在一个论坛说,当年为了给楼市降温,他是支持限购政策的,当时被很多人骂。但现在形势完全不一样了,应该尽量放开人为的对老百姓消费的限制:

发烧时吃的药,为什么长期还在吃。

一个多月前,我写了一篇关于创业大街的文章。有读者写了一篇文章评论,让我印象很深刻。他说,历史的黄金时代就是,每个人都能成功,每个人也都能失败,也不害怕失败。失败之后,还能一次次的失败,直到成功:

容错率高,人人心中都有一团火。

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