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中国楼市阴霾不散 上下游苦撑盼蓝天

www.creaders.net | 2025-08-09 15:06:58  联合早报 | 0条评论 | 查看/发表评论

中国房地产的低迷,正持续向产业链深处传导:有人裁员,有人破产,有人甚至走到绝境。但一切迹象都显示,政策方向不会掉头,房地产不会再有第二春。多个行业收缩、整合、蜕变,带来阵痛,但无可回避。

“2022年12月7号,我关停了公司直营的门店。”

对于公司最后一家店关门的时间,吴英杰脱口而出,没有一秒迟疑。他一边说,一边翻动手机,记者很快就收到了几十张他曾经的门店照片。

今年41岁的吴英杰,20岁出头便在广州和佛山一带承接家装涂料工程,做过单栋别墅涂装,也接过青岛万科城这类大型项目的涂装。

2020年初,冠病疫情初期的封控让许多装修订单停摆。第一波疫情在2020年下半年得到控制,各地解封,经济活动快速恢复。吴英杰没想到,公司订单突然翻了一倍。“客户下单都特别果断,感觉是解封后的报复性消费”。

而他现在回想,那一段时间的繁荣,是行业陷入长期低迷前最后的“回光返照”。

宏观数据也反映了这波高潮:2020年广州出让146宗经营性用地,总价2465亿元(人民币,下同,441.69亿新元),成交金额和建筑面积均创下历史新高,市内房价突破每平方米3万3000元。全国房地产投资额首次超过14万亿元。吴英杰说:“那时候大家还相信,房价只会涨不会跌。”

但政策却已在降温。这年8月,中国央行、住建部和12家房企召开座谈会,划定了房企负债率的“三条红线”,拉开了行业去杠杆的序幕。

中国房地产危机拖累了上下游的家装、家具、建材等行业。图为广州一名工人在进行别墅涂装。 (受访者提供)

中国房地产危机拖累了上下游的家装、家具、建材等行业。图为广州一名工人在进行别墅涂装。 (受访者提供)

接下来的两年间,恒大、碧桂园等龙头房企相继爆出财务危机,资金链断裂导致大量项目无法按期交付,装修需求也随之锐减。

找吴英杰做展厅的地产商明显减少,原本准备豪装一番的别墅业主也开始犹豫是装修还是卖掉脱手。叠加疫情反扑、地方封控重启,吴英杰原本签好的订单也被迫推迟或取消。

吴英杰说:“2022年是真正的转折点,我们的订单从每月五六十单掉到只有零头……很受伤。”他大批裁员,百人团队留下不到10个人,广州17家店全部关闭,也包括自己最喜欢的、在番禺的旗舰店。“这是我花了150万精心装修的,关了心疼,可不关又是一笔房租成本。”

2022年是中国房地产投资高歌猛进20年后首次出现收缩的一年。房地产开发投资额在2021年达到14.7万亿元的历史峰值,随后连续下滑,2024年降至10.02万亿元,三年缩水超4万亿。

这场房地产危机,外界往往聚焦在恒大、碧桂园等房企爆雷时刻,但对业内人士而言,压力仍在一圈一圈地向外传递。

汇丰银行大中华区经济学家辛怡然说,中国房地产行业近年来经历了漫长的低迷,至今尚未完全企稳。今年以来,房地产投资、房价和一手房销售等领域出现更深度的下跌,表现持续不及预期,这不可避免地会对相关行业产生更不利的影响。

去年2400多家建筑企业倒闭 过去半年逾百家装修公司破产

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬受访时说,房地产的产业链极长、极深、极广。从一块地、到一栋建筑,再到居民一套新房,中间不是单个产业,而是一整套系统。系统中的关键环节有问题,关联方就会承压。

今年4月,装修界的独角兽“住范儿”资金链断裂爆雷,上海总部因欠租人去楼空,800多个工地全面停工。7月,有近百家分店、24年历史的广州家装企业靓家居被爆资不抵债,年仅53岁的创始人曾育周坠楼身亡,公司在隔天宣布结业。

行业媒体“家居新范式”统计,上半年超过百家家装企业破产清算。

深圳市龙岗区的龙兴联泰家居城在周末也十分冷清。图摄于8月3日。(当地读者提供)

深圳市龙岗区的龙兴联泰家居城在周末也十分冷清。图摄于8月3日。(当地读者提供)

家具业也接连传出坏消息。中国最大家具卖场居然智家的董事长汪林朋4月被留置调查,7月在家中不幸身故;另一巨头红星美凯龙创始人车建兴5月被立案调查后,至今没有消息。

家装、家具业的寒意连带影响了上游的建材、建筑。去年1至11月,约有2400多家建筑企业破产重整。

顾清扬指出,房地产行业的系统在过去30年中承担了多重角色,是固定投资、居民投资的大头,也贡献了地方财政、带来居民财富效应。“整个上下游产业链在高峰期对经济的贡献约30%,一旦收缩对经济拖累会非常明显。”

他说,从周期来说,也许已经过了房地产对经济拖累最严重的时候,但上下游产业链的板块,负面影响仍在扩散。

以广东为例,广州、佛山一带多年来受益于房地产扩张形成的产业集群,许多城市都有成熟的泛家居产业,如佛山和东莞的家具、中山的灯具、潮州陶瓷等……过去两年却因楼市收缩,需求大减,拖慢整体经济增长。

广东省去年国内生产总值(GDP)增速仅3.2%,连续第二年未实现目标,今年上半年增长4.2%,也低于5%的目标。业内人士认为,广东今年能否实现预期目标的关键,在于楼市能否站稳。

顾清扬说,中国楼市尚未完全止跌企稳,系统性拖累的解决还需要时间。

今年3月,他去了广州的中国建筑博览会,看到许多上下游产业链企业并没有在坐等房地产恢复,而是选择通过各种方式发展:降本、智能化、出海……过程是挣扎的,也难免有阵痛,但相信最终能转型成功。   

老家在广东中山、多年来在北京经营家装灯饰的孙浩(化名,45岁)说,指望不了发大财,但要活下去还是有办法。

他说,今年客户的装修预算普遍缩水。买了120平米、三室两厅的房主,两年前预算至少50万,现在可能30万。“消费者要求没降低,但更实际了,希望一块钱分成两半花”。

“内卷”几乎避免不了。孙浩说:“需求就那么多,经销商怕顾客跑了,工厂怕经销商跑了,从出厂价就开始降。”他强调:“都是主动的,不是被逼的。”

卷价格还不算,服务上也要发力。孙浩说,公司的客服、设计师基本上是24小时待命,不敢迟复客户信息。

人人都谈论出海,孙浩也尝试拓宽销售渠道,上个月已经和TikTok的泰国直播公司合作了两次。不过,他发现“外贸也卷,价格压得更狠,利润还不到15%。”

订单猛增日子已结束 业者:须习惯“微利时代”

吴英杰的项目利润也压缩到了有史以来的最低,他说:“现在是‘微利时代’,能赚一点是一点。像以前那种房价飙涨、订单猛增的日子,过去了。”

说到关店他还是难免心酸,但“至少后来证明是及时止损了,心里好受多了”。

他说,自己还是对未来有信心,现阶段只是练“龟息大法”——一边小规模接单维持生意,一边拿出部分积蓄到惠州老家投资民宿。“现在大家容易抑郁,到山清水秀的地方去,开心一点”。

孙浩也坚信消费者需求依然存在,只是发生了变化。他说,以前每家的客厅都要有一个大吊灯,水晶的、铜艺的,巴洛克风,“那就是经济上行的美”。

现在流行极简风,去掉多余装饰的吸顶灯才是销量最大的产品。孙浩觉得,注重实用、科技感和性价比,没什么不好,“时代变了,人也要顺势而为”。

学者:楼市难有第二春 决策者不会走回老路

当前房地产危机尚未出清,上下游影响扩散,关税战又步步紧逼,中国经济增长面临沉重挑战,呼吁大规模救市的声音一直不断。

即便如此,中国政府依然没有祭出大规模的政策,而是采取降低房贷利率、推出“白名单”房企、保交楼等更具针对性的托底手段,来达到“止跌企稳”的目标。

学者认为,中国房地产库存严重过剩,可能10年或更长时间才能完全消化。图为建筑工人7月15日在上海黄浦区街坊地块旧城区改造项目进行房顶钢筋捆扎作业 。(新华社)

学者认为,中国房地产库存严重过剩,可能10年或更长时间才能完全消化。图为建筑工人7月15日在上海黄浦区街坊地块旧城区改造项目进行房顶钢筋捆扎作业 。(新华社)

今年7月的中央城市工作会议,提出中国城市发展正从“大规模增量扩张阶段”转向“存量提质增效为主的阶段”,强调“内涵式”发展,不再重扩张。

受访学者认为,一切迹象表明,尽管难熬,但中国政府不会再回到靠房地产驱动增长的老路上。

英国伦敦政治经济学院教授邓钢受访时说:“中国的房地产作为一个曾经的经济发动机,已经熄火了,不能再承担经济增长的引擎功能”。

邓钢指出,中国房地产库存严重过剩。在人口增长减缓、收入预期转弱的情况下,房地产库存可能10年或更长时间才能完全消化,最终库存都会变成债务而非资产。“中国的决策者也清楚看到这一点。”

在上海的独立经济学者、摩根士丹利前亚太首席经济学家谢国忠受访时也也研判,中国的房地产是不会有第二春的。他说,中国领导人2013年就提出房子是用来住的,不是用来炒的,已经明确了房地产的定位。

谢国忠指出,今年以来一些地方政府重新启动土地出让,是为了稳住购房者情绪、减少抛售压力,避免硬着陆。但这不意味着房地产政策转向,“房地产正在变成一个普通的民生产业,这个方向不会变”。

作为最早警告中国房地产泡沫的经济学家之一,谢国忠说,泡沫最终到中国划定三条红线才破裂,因为背后是“非市场力量”在支撑——地方政府对土地财政过分依赖、成为了楼市的“庄家”,给经济、社会发展都带来了很多问题。

若出手救开发商 只会埋下更多雷

谢国忠说,当前中国高层政治稳定,也更倾向做长期规划。在他看来,房地产泡沫带来了巨大的不良资产、债务,威胁金融体系。如果出手救开发商、或搞大规模刺激,只会埋下更多雷。

一些人认为,政府仍然需要房地产蓬勃发展以支撑土地财政。谢国忠指出,过去地方花了大笔钱去做基建工程,但当前中国的基建已经很完善,中央对地方的要求也已经改变,未来地方到底需要多少预算去发展,需要重新思考。

此外,也不能排除未来中国会考虑通过房产税等来扩大税基的方式,增加地方收入的可能性。

谢国忠认为,中国的房地产泡沫破裂后,没有像日本当年那样陷入长期低迷,也让中国政府有信心保持当前的调整节奏。

他说,中日情况不一样,中国的拆迁房占比大,多数普通百姓没有债务,房贷更多由城市中产背负,房地产对财富效应的负面影响主要体现在中高端消费减少上,对月收入1万元及以下人群来说,消费影响不大。

另一个原因,是中国不像日本那样止于修复旧秩序,而是以科技突破为关键,提升生产力,重构一个全新的经济体系。他说:“中国是不回头看的。”

中国经济未来不能靠 单一行业当万能引擎

中国经济增长要换挡已是共识。过去几年,市场也频繁讨论,谁能替代房地产?新能源汽车的崛起,让汽车产业被寄予厚望。但与房地产相比,汽车难以复制房地产带来的“财富效应”。 

新加坡国立大学李光耀公共政策学院副教授顾清扬认为,过去30年非常特殊,房地产带动了土地财政、提供了家庭投资方式、扩大了财富效应,从这个角度来说,现在没有单个产业能“替代”房地产。

但他强调,中国经济新旧动能转换,是“新质生产力”推动包括新能源车、芯片、人工智能多个产业发展,逐步取代房地产过去所承载的投资功能与增长角色。他说,中国经济未来不会也不应依靠单一行业充当“万能引擎”。

伦敦政治经济学院的邓钢则更进一步提出,中国经济换挡的真正问题在于,中国经济结构是外向型的,一旦外需下滑,无论是车、太阳能、船,都可能陷入过剩困境。

邓钢解释,中国制造业能力全球顶尖,但需要通过物美价廉来赢得市场。这种模式会迫使中国供应链不断压缩成本,企业盈利艰难,也没有居民财富效应。而且,一旦国际市场受限,就难逃产能过剩困局。

“房子是不能出口的,建多了只能自己消化;汽车可以出口,可如果受到国际限制,一样会出现过剩问题。”

邓钢说,中国能在科技上突破围堵,也能吃苦创新……可一旦涉及到要出口才能盈利的经济增长模式,就要打个问号。

他认为,要解决这一问题,仍需充分释放国内市场的消费潜能,进行收入分配改革、为民生托底,让人们敢花钱,才能改变经济增长方式。他说,中国经济增长和收入增长不匹配,拿掉房贷、教育、养老、医疗等兜底钱,老百姓可支配收入并不多。

“房子也好,车子也好,如果中国劳工可以争取更高工资、要求更多生活福利保障、收入整体提高,那就都不过剩了,因为建房子的人,能买得起房子了。”

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