富有的俄罗斯人把财富积淀在曼哈顿最昂贵的共管公寓中，包括广场酒店（左）、中央公园西路15号（中）及东68街11号的马坤德住宅楼。 Marilynn K. Yee/The New York Times
谁不喜欢听听关于俄罗斯大亨们在纽约房地产市场上豪掷万金的传奇故事呢？比如，俄罗斯的化肥大王德米特里·雷波诺列夫(Dmitry Rybolovlev)，和中央公园西15号(15 Central Park West)与之相关的一笔破纪录的8800万美元(约合人民币5.47亿元)的交易；或者作曲家伊戈尔·克鲁托伊(Igor Krutoy)，及其在广场酒店(Plaza Hotel)购置的三套公寓。然而，这些挥霍无度的故事可能即将不复存在了。
莫斯科与曼哈顿之间大概隔了4500英里（约7242公里），但由于克里米亚半岛(Crimea)的争端加剧，一股极冷的俄罗斯寒流，可能会给曼哈顿居高不下的豪宅市场降降温。
富有的俄罗斯人向来是这座城市中的一股力量，他们让一些最华丽的公寓登上了房地产交易的头条新闻。但现在，许多俄罗斯人都担心，购置一套纽约的公寓，可能会在国内引发政治分歧。即使他们甘愿冒着触怒总统弗拉基米尔·V·普京(Vladimir V. Putin)的危险，那些经济制裁与签证限制也很快会让这类交易化为泡影。
虽然没有官方数字，但据传闻，曼哈顿约有40%的共管公寓与联排别墅的买家都是外国人。而据米勒-萨缪尔(Miller Samuel)评估公司的总裁乔纳森·J·米勒(Jonathan J. Miller)说，新开发项目的买家里，超过一半来自海外。尚不清楚这批买家中俄罗斯人占了多少比例，但近些年，他们已同中国和巴西的买家一起占据了新闻报道。
眼看俄罗斯人撤退在即，这场变故来得真不是时候。因为在高端市场上，共管公寓的价格正在超越上次市场高峰期的水平，而开发商们也都在争先恐后地收购土地。那些以海外亿万富豪们的需求为出发点而打造的全新开发项目，正在改变这座城市的面貌。最显著的现象或许是，西57街(West 57th Street)一带正在建设的细长型超高建筑猛增，长长的躯体在中央公园里投下阴影。
道格拉斯·艾丽曼地产公司(Douglas Elliman Real Estate)的一位合伙经纪人维多利亚·施泰娜(Victoria Shtainer)已经直接感受到了这股寒流。她从12月起就在接触一位身为立法会成员的俄罗斯买家。该买家做出2500万美元至5200万美元（约合人民币1.55亿元至3.23亿元）的预算，原本正在考虑位于广场酒店(the Plaza Hotel)和马昆德住宅区(the Marquand)的房源，后者是位于东68街11号的一个新的开发项目。他原定本月（3月——译注）要来纽约看一看，却适逢俄罗斯军队入侵克里米亚半岛。过了不久，施泰娜收到一封电子邮件，得知“因为和美国的关系问题，他即将取消行程，”她说，“信中还写道，他想等事态平息之后再来看看。”施泰娜的另一位俄罗斯客户也取消了来访行程，那位客人本来在找一套介于400万美元至500万美元（约合人民币2484万元至3105万元）的公寓。“她告诉我说，她害怕去申请签证，所以他们只好静候结果，”施泰娜说。
“普京划出了一条红线——他已经清楚表明，‘如果你不是我们的朋友，就是我们的敌人，’”A & I Broadway Realty公司的一位经纪人马克·列兹尼克(Mark Reznik)说。他有许多来自前苏联国家的客户。“俄罗斯国内做了那么多宣传，所以人们都害怕在这里买房了。”
该公司的总裁艾略特·伯戈德(Elliot Bogod)也有几位客户的购买计划正处于暂停状态。“我有一位客户，本来正要把巴特利公园城(Battery Park City)的合同签下来，现在却想再观望一下，”他说。还有两位买家是生活在基辅(Kiev)市中心的一对夫妻，他们担心乌克兰政府会禁止公民转移他们的财产。“他们担心可能无法转移资金或支付日常费用，”伯戈德说。
不过，地产经纪人们天生就喜欢乐观看待新闻。他们辩称，这种僵局只是暂时的。莫斯科的有钱人现在看到了不祥之兆，他们继续解释道，所以，他们很快就会做出战略部署，想方设法把他们的钱财、甚至是他们本人都重新安置到纽约去。
“这完全是逃往安全地带的想法，”一位在俄罗斯有许多业务的房地产律师爱德华·A·默梅尔斯坦(Edward A. Mermelstein)说，他接到了更多来自该地区客户的电话，“无论何时，只要有来自海外的询问，就是一个把钱带到美国来的好时机。”
对于任何想在美国本土转移资产的人而言，房地产可能会是一个非常好的选择——尤其是对所有那些想要规避严格审查的人。例如，在某个新开发项目中，有一笔交易的形式是直接从投资人或开发商那里购买，这样的卖家就几乎不要求买家提供什么个人信息。“你若开立一个银行账户，”道格拉斯·艾丽曼的一位经纪人杰克·捷普利茨基(Jacky Teplitzky)说，“就必须回答许多问题，而买股票也会受到种种监督。但在新建房产项目里，既没有管委会，又无需递交购买申请，什么都不用。你只要填一张支票，买下一套公寓就行了。”
捷普利茨基打理着几位俄罗斯人的业务，他们正打算在纽约和迈阿密(Miami)置业。她说，俄罗斯人如果向海外转移资产，真的会害怕国内报复，而且会担心未来的经济制裁。尽管这是真的，但“他们在努力考虑自己最好与最坏的情况，不得不做两手准备；他们并不是无能为力的。”
一些还在继续购置房产的俄罗斯人，也希望保持低调。因此他们不想购买奢华的顶层公寓，而会选择面积较小一点的公寓。“因为他们不想让自己的名字出现在报纸上，”捷普利茨基说，“他们正在实施一种与以往不同的、不甚显眼的策略。没有人会报道这种200万美元（约合人民币1242元）的交易，对吗？他们都想报道昂贵的大买卖。”
那些打算在美国购房的俄罗斯人可能也不同以往了。“我想，这种僵局将是暂时的，”列兹尼克说，“再过三年，当制裁更严格时，我们就会看见一种新买家，他们不是投资者，而是打算移民的人。俄罗斯人会意识到，他们想在这里买个房子，并不只是为了投资，也不只是为了他们还在读大学的孩子，而是需要一个一大家子人住的地方，一处适合大家庭的住宅。”
而房地产领域的玩家们，在知道即使俄罗斯买家减少，还有其他外国富豪会很乐意接手他们的楼盘之后，应该能感到些许欣慰。纽约市在全球精英人群当中正在迅速获得拥护。据最近一次莱坊国际(Knight Frank)的世界城市调查，也即对世界最富有人群所看重的一些城市的调查显示，纽约市今年仅次于伦敦，名列第二。该调查还预测，到2024年，纽约市将位列第一。这个好消息，会让所有因害怕俄罗斯客户大批离去，而在自己的安全帽下瑟瑟发抖的纽约豪宅开发商们大松一口气。
作者JULIE SATOW2014年04月10日。本文最初发表于2014年3月30日。 翻译：幽竹
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