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华人房地产商自述:活在真实版的大富翁游戏里
www.creaders.net | 2021-02-16 10:11:20  澎湃新闻 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

在美国买卖地产和房产,你永远不知道你的买家看中了什么。

在美国,拥有一处房产并不是财富的象征,很可能是负担的开始,你要为它缴纳房产税、保险费、高额的人工维修费用等等。

受新冠肺炎疫情影响,美国经济受到了严重的打击,但住宅房地产市场却是一个例外,在房地产经纪人和投资者黄永明看来,这是因为美国的土地买卖方式众多,每个人对土地的需要并不全然受到宏观经济状况的影响。

三年前,黄永明赴美生活,在得克萨斯考取了房地产经纪人的执照,在他的观察中,由于美国主要实行土地私有制,土地买卖的方式和中国截然不同,购买土地的理由也千差万别。

在他的客户中,有人买地自住,趁年轻买下自己喜欢的一片地,留到以后退休时居住;有人买地狩猎,有人买地是为了挖掘地下的宝藏……你永远不知道买家看中的是这片土地上的什么价值。

全现在采访了黄永明,请他聊了聊华人眼中的美国房地产市场,以下是黄永明的自述:

我是一个狂热的美剧爱好者,2015年,美剧在中国的播出要先审后播,推迟6个月才能够播放。当时我就想,这怎么行,我要直接去美国看。

两年后,我从北京飞往休斯敦,没有一个亲戚朋友,我意识到这是一个在陌生社会重新开始的机会,怎么在陌生的制度里生存下来,并建立起你的财务安全?忽然觉得很有意思,它可能比美剧还要精彩。

我的职业是房地产投资,在美国的德克萨斯州拿到了房地产经纪人的执照,生活在休斯顿。在这边注册了两家公司,一家是房地产投资,另外一家公司做投资培训。

提到房地产投资,人们的第一反应甚至说唯一的反应就是买了房,然后等它升值。但是美国的方式就很不一样。因为美国70%的土地私有,买卖方式和中国千差万别。更重要的是,我并不需要特别雄厚的资本就能从事这项投资。你甚至可以花几千美元去买一块地,仅仅是用来拴你家里的几匹马。

我主要做的是tax lien(房产税留置权)的投资,这跟美国的房产税制度有关。在美国,个人或企业持有房产或土地每年都需要缴纳房地产税。这笔税根据土地的位置和大小各有不同,常常有人因为各种各样的原因,没办法或不愿意交出这笔钱。那么政府就会标记拖欠税务的房产,将房屋的tax lien(房产税留置权)拍卖出去。

欠税的原因有很多。比如个人债务过高,交不出这笔钱。美国的家庭负债率很高,去年底达到了每月平均家庭负债14.5万美元。

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美国家庭债务变化情况 图源:路透社

但更多的情况并不是由缺钱导致的,通信上的原因也很常见,但政府不会因此手下留情。政府每一年以信件的形式通知你要交多少税,什么时间该交了。如果信件在送达的过程当中出了问题,业主不管是公司还是个人,因为各种原因没收到信,可能就耽误了税务缴纳。

曾经有一家连锁药店的大型停车场因为欠税被拍卖了,这家公司面临的处境就很尴尬。在美国,大型的药店没有停车场是开不下去的,于是他必须花更多的钱把停车场租回来,后来他们公司去寻找未缴税的原因,才发现是通信地址导致的误会,但没有任何其它的办法。

美国市场是合同至上的。我们还经常遇到的情况是,这块地的所有者全部都过世了导致没能缴税。有时是业主过世了,继承人不愿意去交这个税,或者是没有能力去交税,或者是他们不知道他们自己继承了这块地。

有一次,我们拍到了一块由公司持有的地,这个公司的两个合伙人都过世了,但是在他们过世之前没有把公司解散。就造成了这个地仍然是由公司持有的,又没有实际的管理人有权缴纳房产税。只好等到期拍卖。

还有的情况是业主年纪大了,忘记按时缴税,或者离婚后夫妻双方搬离原住地,又没人想起给一起住过的房子缴税,房子的留置权就被政府拍卖了。

我们做的事情就是作为投资者参与拍卖,但你拍得的所有权并不是房屋的直接产权,而是债务的所有权。tax lien被拍卖后,业主可以在一定时间内赎回,不同的州对赎回的规定不一样,大约是6个月到3年不等。那么我从中可以获得一定的利息。但是超过了规定可以赎回的时间,业主还是没能将它赎回,那么我就可以非常低的成本拿到房屋的产权。通过这种方式,我们通常能以市场价的5%~25%拿到一处房产或地产的产权,再以市场价或者略低于市场价的价格卖给合适的买方。

那我怎么去找要买方呢?最重要也是最简单的一种方式就是发电子邮件,我们会直接给这些给一个区域的业主大量寄信,告诉他们说我们有什么样的土地或房产,业主姓名和通信地址属于公开信息,你可以完全合法的手段去获取。

美国对于土地的需求五花八门,最多的一类就是建筑商,其次是用来自住。2020年11月一栋待售的美国房屋。

许多人会在自己年轻的时候,在某个喜欢的地方买下一块地,等到退休的时候在上面建房居住。通常他们看中的,都是一些远离城市的空地。

加上很多年轻人住在很拥挤的大都市里,比如洛杉矶、旧金山、西雅图、纽约等等这些地方,一家人住在很小的公寓里,他们通常都会有一个搬家的梦想,要到什么地方去买块大一点的地,在上面盖自己的房子。

还有一种是批发出售,全球知名富豪比尔盖茨(Bill Gates)在美国各州收购农田,至今总共面积已达242000英亩,是美国最大的私人农业用地所有者。在美国,土地本身也是家族财富传承的手段。房子是有寿命的,但是土地谁也破坏不了,所以可以一代代传承下去。

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美国一处农场 图源:AFP

在美国,另一个热门的房地产业务是买卖自助仓储用地,自助仓储在中国暂时没有很大的市场,但是它在美国的数量比麦当劳的门店的数量都要多。因为美国人购买和存放的东西特别多,家里面根本放不下,尤其是在一个消费社会,人们买的东西越来越多,电子产品更新换代越来越快,一个手机买回家没多久就感觉旧了。

由于土地所有者拥有地下的一切财富。在美国买卖地产和房产,你永远不知道你的买家在想什么,再加上美国是一个移民国家,人们的文化千差万别,价值观千差万别。

我记得有个同事在亚利桑那州拍下了一块20英亩的地,这块地上有一条季节性的河流经过。到了特定的季节会河水泛滥,所以这块土地没有住宅价值,因此价格也特别低,800美元就买到了。

当这块地挂牌出售的时候,一位卖家以9600的美金拍下了。我们反复跟买家确认,真的要买吗?对方才说,自己是来寻宝的,根据他的研究,在这条季节性河流附近有宝石。后来和这个买家断了联系,也不知道他现在淘到了宝石没有。

除了土地的快速翻卖带来的投资收入,我还在慢慢建立自己的被动收入。在美国的话,钱放在银行账户放在银行里面是亏的,所以大家的钱都放在退休投资账户,或者是基金、股票、债券、房地产等等。我的方式是做房地产的卖方融资,比如,我手里有一块地,你想买,但是你因为各种原因贷不到款,那么就可以签订一个分期付款的合同。比方说这块地卖8万美元,你付我20%的首付,剩下的64,000,分10期还给我。这样我既是卖家,也承担了银行的功能。

最后的投资回报就是,我以25,000左右低价购买了这块地,我以80,000的价格卖给需要的人,对方付我16,000,然后再付我一年的月供,成本就已经收回来了。顺利的话,到明年,我的被动收入就可以支撑我在美国的生活了。

刚到美国的时候,我从事的是自己的老本行,出版和编辑,但我很快就注意到了房地产,因为它和我们的房地产制度截然不同。在美国,如果你买房是自己住房需要,是一种纯支出的行为,是有很多的成本的。比如房产税、房屋保险费、高额的人工维修费用、水电费用等等。每个月固定有至少几百美元的支出。

很多美国人就会选择把房子租出去一部分来覆盖自住的成本。所以很多人说在北京买一套房子的价格可以在美国住别墅了,尽管确实如此,但这样的生活很难维持,因为房子越大,房产税也越重,养护成本也很高,每个月浇草地就得600美元。

另外一方面,房地产它确实也是在美国去建立财富,获得被动收入的方式之一。

为了成功转行,每一天我都会让自己至少解决一个问题,在本子上记下来,在美国三年多,我基本上除了吃饭睡觉以外都在都在琢磨房地产的问题。我攒下了几个本子,我把那个本子叫做365天的胜利。

尽管大多数时候,我都在家工作,没有太多的娱乐和社交,但我没有特别多的负面情绪,有的时候只是念头一闪,觉得还挺累的,但是这个念头可能也就是一闪就过去了,然后又重新投入工作中。

我感觉自己就在一个真实版的大富翁游戏里,尽管没有什么奇迹发生,让我一夜暴富,但走的每一步都获得了一点回报。(作者:奥布雷)

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