美国房价正在“爆炸”，但仍在被“火上浇油”

竞标大战、全款支付、超过100万元报价的房屋比比皆是。房市热潮正式进入极其荒谬的阶段。

即使房价以史上最快速度上涨，但联准会(Fed)继续每月购买400亿元的抵押贷款债券来支撑房产市场。

这是因为Fed的紧急策略正在人为地降低房贷成本，并进一步推高许多地区房市已经显得捉襟见肘的价格。

Bleakley Advisory Group投资长布克瓦(Peter Boockvar)表示：“Fed只是继续向房市这把旺火浇上更多汽油。”

当然，Fed为防止新冠疫情造成的衰退演变为全面萧条所做的历史性努力仍然值得称许。

去年年初新冠情爆发后，Fed迅速采取行动，将利率立即降至零，启动紧急计划解冻信贷市场，并承诺每月购买1200亿元的国债和抵押债券。

这种前所未有的政策，加上国会、川普和拜登政府提供的数兆元纾困方案，为经济快速复苏奠定了基础。

“房价正在爆炸”

但考虑到经济反弹的速度以及通膨飙升的现实，可能已经到了Fed该开始踩刹车的时候了，至少在其债券购买计划上应该如此。

Fed主席鲍威尔(Jerome Powell)在6月中政策会议后的新闻发布会上承认，就业市场在不久的将来可能“非常强劲”，并且很可能通膨不会像许多经济学者认为的那样迅速消失。

鲍威尔说，“预测者必须保持保守谨慎。这就是个高度不确定的问题。”“我们正非常关注风险并仔细观察数据。”

因为房产市场的数据爆表了。

4月房屋售价中位数达到创纪录的34万1600元，这是全国房地产经纪人协会(NAR)自1999年开始追踪该数字以来的最高水平。此外，单屋住宅价格比去年飙升20%，更是NAR自1970年代初开始统计该数据以来的最大涨幅。

在奥巴马政府担任资深经济顾问的弗曼(Jason Furman)表示，“房价现在正在爆炸式上扬。房产业的一切都在上涨。”“Fed可能不应该再继续人为压低房贷利率。”

前Fed官员、现任Quill Intelligence CEO兼首席策略师布斯(Danielle DiMartino Booth)也同意这个观点，Fed开始取消纾困措施的最明显起点应该就从房贷开始，“超低的房贷利率助长了房产市场的狂热。”

加剧社会不平等

鉴于目前处于失业状态的美国人数量以及新冠变种病毒的不确定性，Fed对过早取消纾困措施持谨慎态度是可以理解的。这就是欧洲央行(ECB)在2011年曾采行的作法。事后看来，此举反而推动欧洲经济陷入双底衰退。

Fed也不想吓到已经习惯向央行拿钱的投资人。股市急剧下跌可能会削弱对经济的信心。

即使如此，Fed对已经蓬勃发展的房产市场的支持极有可能将首购族拒之门外。由于拥有房屋是许多美国人累积财富的方式，Fed的不作为将是个非常消极的结果。有多少千禧世代有足够的钱来支付全现金付款？

摩根大通基金首席全球策略师凯利(David Kelly)表示，Fed的支持正在“加剧社会不平等”，“最终是以牺牲穷人为代价来补贴富人。”

不平等在房市上尤为明显，尤其是在种族方面。根据城市研究所(Urban Institute)的统计，2017年美国黑人住房拥有率仅有42%，而美国白人的比率为72%。这30个百分点的差距比1960年更大，当时住房歧视还是合法的，当时的统计数据差距为27个百分点。

“房市过热”

可以肯定的是，Fed各理事没有权力像国会议员或总统那样按市场需求量身打造并调整政策。一个最充分的理由就是因为他们不是经选举产生。货币政策是个反应迟钝的工具。

凯利说，“即使你手上只有一把大铁锤，并不代表你必须每天使用它。”

凯利的老板、摩根大通CEO戴蒙(Jamie Dimon)最近告诉国会，“房价出现一点泡沫。”但他补充说，情况并不像2008年那么严重，当时杠杆率更高，承保标准很差。

现在房价已飙升至如此之高，以至于一些潜在买家只能放弃退出。4月成屋销售下降近3%，连续第3个月下降。基于对住房的强烈需求，这代表市场上没有足够的房屋，至少不是那些负担得起的房屋。

Bleakley投资长布克瓦表示：“两位数的价格涨幅太过狂热，以至于它让房市销售开始放缓。”

换句话说，Fed对住房的支持反而正在抑制经济活动，与其宣称的目的完全背道而驰。