房价暴涨 美国业主和卖家的财富创新纪录

在疫情期间，美国房价的惊人增长使美国房产业主的财富达到了创纪录的水平。而他们会如何处理这些资金，可能对经济会产生更广泛的影响。

据美国全国广播公司财经频道（CNBC）报道，根据房地产研究机构CoreLogic的数据，2021年，美国房价年平均涨幅为15%，高于2020年的6%。疫情驱动的强劲需求、创纪录的房屋低供应量，以及创纪录的超低抵押贷款利率，共同创造了这些巨额收益。

房地产市场上的竞购战现在已经司空见惯。绝望的买家正在与那些想在这个热门市场上大捞一笔的投资者竞争。尽管冬季通常是房地产市场最低迷的季节，但房价上涨的趋势却仍在继续。

房地产网站Realtor首席经济学家丹尼尔‧黑尔（Danielle Hale）表示：“虽然我们预计，买家在2021年的狂热最终会在今年得到一些缓解，但在2022年初，购房者仍继续面临着严峻的形势。事实上，上周的房价和市场走势表明，竞争变得更加激烈了。”

尽管在2021年，卖房者数量相对较少，但对于那些将自己的房屋挂牌出售的人来说，所获得的回报是非常值得的。

根据国家房地产数据库ATTOM的数据，在2021年，一处普通房屋的销售利润略高于9.4万美元。这比2020年的利润高出45%，比疫情前的利润高出71%。绝大多数地区的房地产市场都出现了这种增长。

ATTOM数据解决方案公司首席产品官托德‧泰塔（Todd Teta）对此表示：“那些没有因疫情而失去工作的家庭纷纷涌入房地产市场，这在很大程度上是对危机的回应。有迹象表明，今年这股浪潮可能会放缓。而2021年将成为卖家最辉煌的年份之一，当然，它也是买家最艰难的年份之一。”

这是自2008年以来最高的利润水平。2008年是房地产的最近的一次辉煌年代。当年的房地产繁荣是建立在有问题的抵押贷款和几乎没有资产的房主之上的。但现在的情况并非如此。

甚至是那些没有将房产挂牌出售的房主也在获得资产增值。截至去年年底，约42%的房主被认为拥有高价值房产（Equity Rich），这意味着他们的抵押贷款数额只有房屋价值的一半或不到一半。这远远高于2020年底的30%的比例。

在拥有高价值房产最多的前十个州中，有九个位于西部。包括爱达荷州、犹他州、华盛顿州和亚利桑那州等。拥有高价值房产最少的州主要集中在中西部和南部，如伊利诺伊州、路易斯安那州和密西西比州等。

对经济的影响

根据“黑骑士”公司（Black Knight）的抵押贷款监测（Mortgage Monitor）的独家预测，2021年可动用资产（高于抵押贷款机构通常要求的20%的部分）增长了2.6万亿美元，达到创纪录的9.9万亿美元，一年内增长了35%。也就是说，现在平均每个房主的可动用资产净值为18.5万美元。

那么，这对整体经济意味着什么呢？如果消费者决定动用这些财富，那么其潜在的消费能力将是巨大的。美国经济分析局（Bureau of Economic Analysis）的数据显示，疫情爆发期间，个人储蓄率大幅上升，直到最近才开始恢复到疫情爆发前的水平。

“黑骑士”公司负责企业研究和战略的副总裁安迪‧沃尔顿（Andy Walden）表示：“这些资金向以股票为中心的市场转移早已开始。截至去年第三季度，借款人从自己的住房中取出的资金比最近14年的都多。”

在通胀率已经达到40年来的最高水平的背景下，消费能力的增强可能会继续推高需求和价格。

除了出售他们的房屋，唯一可能阻碍一些房主利用所拥有的房产财富进行消费的方式，就是抵押贷款利率的上升。他们可能因此就不会去通过再融资套现。因为如果这样做，他们就不得不支付更高的利率。虽然房主进行房屋净值贷款也是一种可能性，但同样，这些贷款的利率也将上升。