川普打算取消卖房税，这类人获益最大

　　昨日(2025年7月22日)，川普表示正在评估一项取消“住房出售资本利得税”的政策提案，意在提振持续低迷的房地产市场。

　　一旦取消这项税收，许多因税负沉重而迟迟不愿出售房产的屋主，特别是那些持有多年、房价大幅上涨的业主，将可能会因此更倾向于挂牌出售，从而为房地产市场带来更多流动性。

　　拟取消房屋出售资本利得税

　　7月22日，川普表示正在考虑通过一项取消房屋出售资本利得税的提案，旨在提振疲软的房地产市场。

　　川普回应：“嗯，我们正在考虑这个做法。不过，降息同样可以刺激市场。如果美联储决定降息，我们甚至可能不需要采取这一措施。”

　　据了解，川普支持的是乔治亚州众议员玛乔丽·泰勒·格林提出的《房屋销售免税法案》(No Tax on Home Sales Act)，该法案旨在取消现行的住房销售资本利得税。

　　格林表示，这项税收“已经过时且不公平，尤其是在当前房价快速上涨的情况下，更显得不合理”。她强调，辛勤劳动、积累财富并出售房屋的家庭，不应因高额税费而遭受“惩罚”。

　　格林还指出：“长期居住在自住房的房主，尤其是那些所在地区房价大幅上涨的老年人，不应因国税局的税负而被迫停留在原地。法案将释放这些房产的财富，缓解住房供应不足的问题，并保障美国家庭的长期经济稳定。”

　　根据美国国家房地产经纪人协会(NAR)的研究，目前的联邦资本利得税政策正在“无形中扭曲住房市场”。许多老年房主难以出售房屋，进而使房源供应紧张，而此时正是美国最需要增加房源的关键时刻。

　　研究显示，约有34%的房主(约2900万人)出售房屋时，其资本利得将超过25万美元的免税额度；联合申报的纳税人中，约有10%的房主(约800万人)会超过50万美元的免税上限。

　　许多老年房主缺乏出售动力，这种现象被NAR称为“被困罚款”(Stay-put penalty)。例如，原本计划搬近家人或缩小居住面积的老年人，因税负压力选择继续留守，导致市场房源被锁定。

　　NAR执行副总裁兼首席倡导官香农·麦格翰(Shannon McGahn)表示：“住房流转的停滞影响整个市场，推高房价并限制买房机会，这与公共政策应推动的目标背道而驰，而且问题正随着时间不断加剧。”

　　川普在第二任期内率先削减了一系列他认为对美国人不公平的税收政策，包括小费工资税、加班税和社会保障税。现在，他希望通过鼓励更多房主挂牌出售房屋，以增加市场供应，从而缓解房价上涨的压力。

　　近年来，房价持续攀升，令许多潜在购房者望而却步。疫情低迷期结束后，利率自历史低点回升，目前房贷利率稳定在6%至7%之间。

　　“高房价 + 高利率”的双重压力，使许多美国年轻人难以实现首次置业，只能继续选择租房。

　　最大受益者是富人？

　　“联邦房地产销售资本利得税”是指美国联邦政府对个人出售房地产时所获得的利润(即资本利得)征收的税款。

　　举例来说，如果你以30万美元买房，后来以40万美元卖出，那么赚取的10万美元就是资本利得，联邦政府会对这部分利润按照一定税率征税。

　　不过，美国现行税法已对主要住宅的资本利得提供了一定的免税额度和优惠政策。

　　具体而言，单身纳税人在出售主要住宅时，最高可免税25万美元；已婚共同申报的夫妻则可享受最高50万美元的免税额度。该额度自1997年起从未再上调。

　　需要注意的是，只有符合条件的自住房才可以享受免税优惠，要求包括：

　　* 过去5年内，有至少2年把该房屋作为主要居所（Principal Residence）；

　　* 过去5年内，你拥有这套房子至少2年；

　　* 过去2年没有用过这个免税条款免除房屋出售资本利得税。

　　然而，批评者认为，取消资本利得税的提案主要受益者将是富裕阶层，因为他们更可能拥有升值超过免税额度的房产。

　　Realtor.com高级经济学家乔尔·伯纳(Joel Berner)表示，大部分房屋卖家已经能够享受免税额度，彻底取消资本利得税主要利好那些房产升值超过25万美元(联合申报为50万美元)的富裕买家。

　　伯纳指出：“除非房屋升值幅度非常大，否则这一政策变化对普通家庭影响有限。只有当房价上涨超过100万美元时，取消资本利得税才会带来明显好处。”

　　伯纳也赞同，取消房屋销售资本利得税可能会释放更多房源进入市场。他表示：“这对市场可能是积极因素，尤其是在当前房源紧缺的情况下，普通买家将从中受益。”

　　但伯纳更担忧的是，取消联邦资本利得税可能导致政府税收大幅缩水，同时吸引更多投资者和投机资金涌入，推动房价上涨，进而加剧住房负担问题。