美国年轻人头号焦虑变了

    　美国年轻选民正把住房负担能力视为最重要的政治议题。最新CNBC全美经济调查显示，在18至34岁受访者中，住房成本的重要性已经超过食品价格和“保护民主”等议题，成为当前最受关注的民生问题之一。

　　在中期选举临近之际，住房市场的压力仍在加剧。

　　Mortgage News Daily数据显示，当前美国最受欢迎的30年期固定抵押贷款平均利率已升至7.5%以上；而就在伊朗战争爆发前几天，这一利率还曾低至5.99%。

　　房贷利率飙升叠加房价高位

　　尽管美国房价较新冠疫情初期的快速上涨阶段有所降温，但价格仍未明显回落。

　　Cotality最新数据显示，美国8月房价同比上涨1.8%，自疫情开始以来累计涨幅接近60%。在房价仍处高位、融资成本又大幅抬升的背景下，潜在买家正被持续挤出市场。

　　美国8月成屋销售也出现回落，年化销量低于400万套，较去年同期下降。

　　圣地亚哥大学Knauss商学院名誉教授、房地产经济学家Norm Miller表示，400万套这一水平“几乎已经低到不能再低”，这说明美国住房市场面临极端的可负担性问题。

　　租房压力同样创纪录

　　住房负担恶化并不只体现在购房端。Cotality数据显示，全国范围内，租房和购房所需占用的中位收入比例都在上升，其中购房端增幅更为明显。

　　2019年，美国全国平均租房所需收入占比为24%，购房为21%；而如今，这一比例分别升至26%和28%。在美国东西海岸等大城市地区，这些数字还要高得多。

　　Apartment List的另一份报告显示，美国52%的租客属于“成本负担过重”群体，即住房支出超过收入的30%。这一比例在2019年至2022年间大幅上升，主要受疫情初期租金快速上涨推动。

　　报告还指出，美国目前有超过2200万户家庭处于租金负担状态，创下新纪录。

　　从市场层面看，房贷利率高企、房价韧性仍在以及租金压力持续，意味着美国住房可负担性问题短期内难以缓解。

　　对选民而言，这一问题正在转化为明确的政治诉求；对房地产市场而言，则可能继续压制成交和购房需求，并令租赁市场承压加深。

　　调查结果也反映出，年轻一代对住房问题的敏感度正在上升。随着首付、月供和租金同步走高，住房已不再只是房地产市场问题，而是直接影响消费、储蓄和家庭形成的核心经济议题。若利率维持高位，住房负担问题或将继续成为美国选举周期中的关键争议点。

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