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疫情结束:就是房价下跌的开始……
www.creaders.net | 2020-02-19 18:09:24  看中国 | 0条评论 | 查看/发表评论
  

最近和不少地产朋友聊了聊,疫情下的房地产市场。从他们不停的叹气和紧锁的眉头中,笔者总结出了以下几个观点。可能有对有错,鉴于多数人已经好多天不出门闲的发慌了,我们可以一起讨论一下。

01

疫情结束后,房企会降价卖房。

我不敢说疫情结束之后,所有的楼盘价格一律下调,这样太不靠谱。但是,有相当可观数量的新盘会打价格战。为什么这么笃定呢?

老实说,让房企出血其实并不容易。因为绝大部分开发商宁可多发债,多借钱也不会降价促销。因为市场上的小白向来是买涨不买跌的,房价涨的时候,即使连夜排队,需要百万验资也要买,房价跌的时候,即使开发商哭着喊着已经是赔到底裤的价格,大部分人也不认账。

更何况,如果降价的楼盘是老楼盘,前期买了房的业主,那是要砸售楼处维权的。这都是以前真实发生过的事情。所以,开发商不会轻易降价,除非到了发债融资难、销售回款也难,除了降价没有其他办法的时候。

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02

即使出台利好政策,也一时无法解决房企的燃眉之急。

比较关注房地产的朋友可能知道,最近这些天,很多地区出台了一系列的对房地产利好的政策,不乏一些媒体和销售炒作,但总结下来,无非就是以下两种情况:

1.地方上发布减缓土地出让金交付、放开预售资金的监管等等政策。

2.部分城市房地产协会要求取消限购限贷等措施,积极救市。

以目前的情况来看,这种利好是极其有限的。地方上的政策,根本目的是缓解房企现金流压力,防止出现资金链断裂的风险;至于房地产协会的一厢情愿,能不能执行也还不好说。所以,目前能救命的措施根本没有,对现金流紧张的公司来说,只能起到缓解的作用,如果接下来1-2个月依然没有销售额,很可能就是大房企割肉买房、小房企的生死抉择时刻。

再来看一些更为关键的一些信息,来佐证如上判断。

03

1.从2020年1月25日到2月10日这段时间,95家典型房企完成春节发债融资的,仅仅有4笔,金额不足百亿,对比去年减少了86%。

2.更恶化的情况是,2020年3季度开始,房企们会进入偿债高峰期。如果2-3月融不到钱,卖不出房子,那很可能连债务都还不上。

3.还有一个细思极恐的数据:平安证券测算,A股上市房企货币资金对刚性现金流出的覆盖率是0.5年。也就是说在不考虑经营性收支的情况下,地产公司只能支撑约半年的工资、利息与税款支付。

如果考虑到经营活动流出(土地分期付款、预售房屋建安等),按照按经营活动现金流出下降50%来看,地产公司只能支撑约3个月的工资、利息与税款支付。看来,不仅中小企业难,销售额千亿的房企也真好不到哪里去。

这两天,旭辉集团CEO林峰说过让业内人感受至深的一句话:库存是房企的癌症——“库存,特别是现房库存和滞重库存,就是消耗资金成本的癌症,会占用宝贵资金,吃掉仅有的利润。”

消灭癌症的方式,就是尽可能快速的甩出库存。

04

乐观的分析,按照钟南山教授的说法,疫情有望4月份之前结束。那么4-5月份,或许是比较好的购房时机。

按照往常的惯例,开发商们每年农历新年节后都会炒作“小阳春”,收割一波客户。这么做,是因为开发商完全把人们的消费习惯看透了。一是大多数人有节假日拖延症。请想想,快到过年的时候,你是不是都没什么心思工作了,就想着赶紧放年假,即使有买房买车的打算,也习惯等过了年再说?

再一个就是,大多数事业、企业单位,都有年终奖,待遇越好的企业,年终奖越丰厚。拿了这么一大笔钱,不花都觉得对不住自己。所以,过年这段时间,市场上难得的积攒了一群有钱,还打算看房的人。换作你是开发商,不抢收一波,你也不好意思。不过,今年的小阳春肯定泡汤了。疫情的影响,彻底打乱了这波抢收的节奏。

疫情过后,考虑到大家对疫情的恐惧,开发商不会立刻做出大规模的开盘、选房活动,即使售楼处正式营业,也是逐渐的、陆续恢复带看量。那么大概在4-5月份这段时间,就是一个成交的空窗期。


空窗期是你进入的最好时机。这个时期多数人还在观望价格、担心疫情影响、甚至没有具体的买房目标,市场刚刚觉醒,开发商会拿你当亲人一样对待,尽可能给予最优惠的价格。

总的来说,笔者认为上半年的成交量不会很乐观,出现抢购潮的概率很低,小阳春也不会这么快反弹。上半年买房捡漏的机会,可能比下半年要多。

推演下半年的走势:最先一波入场的,永远是刚需。后续的市场情况,要看刚需群体的成交量带动。如果成交量比较乐观,那么偏向于改善、投资的群体会第二波进入。市场也会由冷转热,由跌转涨。

所以,不排除下半年市场小热的情况。

05

也没有必要因为降价而买不喜欢的房子。目前,市场炒房投资的人群已经很少了,大部分还是有真实居住需求的人在买。在家这段时间,不妨好好做做功课,到底需要买总价多少、哪个地段的房子。

归根到底,房子还是用来住的。即使楼盘降价,但户型你不喜欢,地段距离你上班、日常生活的地方很远,交通也不方便,又为什么要因为便宜而买呢。买房的目的不是为了薅开发商的羊毛,而是为了改善生活。

不知道大家有没有同感,在家宅着的这段时间,以前注意不到的琐碎小事,却成了来之不易的小确幸。以前你可能嫌弃父母唠叨,但现在你会觉得家人健康最重要,能被唠叨也是一种幸福;以前你可能抱怨老板抠门、同事事逼,但现在发现有个稳定的工作真好;以前你可能很讨厌上下班堵车、外卖送货不及时、地铁人流拥挤,现在你会发现,一个秩序正常的社会是多么宝贵和难得。

所以,房子并不是全部。

闺蜜跟我说,她每年都不爱回老家,每次回去家里亲戚总问,买房了么?买车了么?一个月赚多少钱啊?

但谁又能想到,2020年的我们,需要的不是车自由,房自由,而是口罩自由呢?

如果说我能从这场疫情中感悟点什么,那可能也就是简简单单的四个字——珍惜当下。

(猫叔)

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