中南海打喷嚏 上海官员要倒楣

　　【万维读者网】万维读者网上官天乙综合报道：“再涨下去，一堆官员就要倒楣了”！来自北京中南海的强烈信息最近已在上海政界传开来。上海的房价已飙到极高的价位，要如何回稳，甚至小幅回落，以符合国务院的期望，已成上海大小官员的最重要任务。

据悉，2004年上海市的平均房价是家庭年收入的14倍，而且内环线以内更是高达33倍以上。

房地产价格飙涨，终逼使北京中南海出重手。新华社发表高规格评论，明确表示如果房价失控，“要追究有关负责人的责任”。亚洲华尔街日报也报道，国务院已下发房地产危机的最新警告，要求各级政府采取措施，稳定房价。

台湾联合报5日消息，上海市政府发言人焦扬前两天就说，上海从市委书记、市长到下面的各级领导干部，都在按中央精神努力采取措施给房价降温。但上海这番表态如果早几个月，或者早半年，情况或许会好很多。

相对其他城市而言，上海是经济多元和自由化的城市。上海过去对房地产买卖多依市场供需原则管理。不过，这次房地产飙过头，北京已开端强硬介入，新华社评论员的文章即把矛头指向“地方”，暗批上海房地产价格不能完全由市场自行调节，如果处理不当，将“追究有关负责人的责任”。

上海迈向国际大都市，造成房价飙升的原因很多，例如人民币在预期升值下，热钱流入购房。要把房价高涨的责任都算在“有关负责人”身上，上海有人不服气。

去年四月北京中南海全面推动宏观调控，房地产就被中央列为整顿的主要目标。当时的上海市委书记陈良宇对这项政策有不同意见，认为会影响上海经济发展，未积极配合。国外媒体甚至还报道具政治局委员身分的陈良宇与总理温家宝闹意见的消息。

房价上涨过快，果然成为今年两会全国人大代表和政协委员大力抨击的对象，大家纷纷要求中央要积极制订更严格措施，管控房价上扬。

上海是中国房价的指针，当前各城市都在观望上海要怎么走，也在观察北京如何治理好上海房价问题，更关心深层的人事暗潮是否已隐然成形。



上海房价如失控 中南海要办人


新华社评论的标题为“加强宏观调控，稳定住房价格”，署名“新华社评论员”。

文章称，加强和优化宏观调控，就是要稳定住房价格。一旦住房价格上涨过快，不仅群众买不起，影响城镇居民家庭生活，也导致银行信贷出现风险危机，影响金融安全和社会稳定。房地产过热，也会带动生产工本上扬，增加通货膨胀压力。如果不及时控制，有可能演变为全局性问题。

建设部政策研究中心副主任王珏林说，北京最关心的还是社会稳定。他证实上海是这一次政策调控最主要的目标。

针对另一派主张，房地产价格应听任市场自行决定，新华社的文章表示强烈反对，强调住房价格不能完全由市场自行调节，政府应该发挥应有的调控作用。保持住房价格稳定，才能维护广大群众切身利益。文章要求，地方各级政府一定要把稳定住房价格作为自己的重要职责。

文章说，对住房价格上涨过快、控制措施不力、造成当地房地产价格大起大落，影响经济稳定运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。

亚洲华尔街日报报道称，房地产投机行为在中国大陆非常普遍，特别是在沿海地区，根据研究，沿海地区房地产泡沫只是时间早晚问题。房价日益飙升也让越来越多年轻人和靠固定收入生活的人对购房望而却步。此外，银行也不知道一旦住房价格下跌，贷款的客户要如何应对房地产贬值，能否继续按期偿还贷款。



上海的房价确实很高


上海东方网4月5日发表雷新军分析文章：“重拳”出击会引发房产业“崩市“吗?


文章披露，2004年，上海市住宅商品房销售平均价格每平方米为6385元。但内环线以内平均房价每平方米超过了15000元、内中环线达到了10000元左右、中外环线也接近7000元。按上面的价格计算，一套100平方米的商品房，上海市平均房价约为63万元，内环线以内150万元以上，内中环线100万元，中外环线70万元。

2004年，上海市人均可支配收入为16683元，按户均人口2.8人计算，每个家庭可支配年收入约为4.6万元。

从房价和家庭可支配收入两者的比率来看，2004年上海市的平均房价已是家庭收入的14倍，而且内环线以内更是高达33倍以上，内中环线与中外环线也分别达到了22倍和15倍以上。

上海的房价不但高，而且房价涨幅自2000年以来一路攀升。以上海住宅预售指数为例：2000年房价上涨4.5%，2001年为8.2%，2002年和2003年分别攀升到13.2%和24.0%，2004年也在15%以上。另外，中房上海指数办公室调查数据也表明，2003年中房上海综合指数上涨幅度高达31.5%，2004年虽有较大的回落，但涨幅仍有17%。

文章说，从发达国家的情况来看，房价一般是家庭收入的5倍左右。即使在1990年日本“泡沫经济”的鼎盛时期，东京的平均房价也只有家庭收入的10倍左右，在东京内的千代田区、港区等所谓“寸土寸金”的黄金地段也不到20倍。1997年香港房地产市场泡沫破灭时也只有14倍。以上列举的数据，充分表明目前上海的房价确实很高，大大超过了上海市一般家庭的承受力。


原因


文章认为，上海房地产市场的“双高”、即高房价和高增长速度，其原因是多方面的。归纳起来，主要有以下几个方面：

第一，供求矛盾。尽管这几年商品房供应量增大，但求大于供的局面依然没有得到根本扭转。从市房地局的统计数据来看，2004年全市商品房的批准预售面积与预售登记面积两者之比（简称商品房供求比例）为1：1.1，今年1-2月为1：1.2。其中，中心城区的商品房供求比达到了1：1.5。

第二，住房供应结构问题。2004年，在全市商品房预售登记面积中，中低价位的住房只占57%，而中低收入居民家庭约占全市的70%，两者之间有13个百分点的差距。

第三，土地成本增加。2003年7月的土地公开招投标出让制度和去年宏观调控后的土地开发抑制措施出台以来，由于土地供应有限，加剧了开发商对土地的竞争。在土地拍卖中的激烈价格竞争，导致土地价格的高升。而这种土地成本的上升，最终转化为房价的上升。

第四，投资渠道不畅、房贷制度不严。商品房除了消费的属性外，同时还具有投资的属性，在目前国内金融市场缺乏投资工具和投资渠道的情况下，商品房作为投资对象的属性凸显出来，为民间游资提供了崭新的市场和获利空间，从而使得大量资金流向了房地产。宽松的房贷制度，不但可以减少购房者的初期投入，降低购房风险，而且也助长和加速了个人对房地产的投资取向。


上海市府连施“重拳”


雷新军文章透露，2005年，上海市政府的主要工作任务之一是控制上海房价涨幅、实现房地产市场软着陆。特别是自“两会”以来，市政府针对上海房地产市场中存在的问题，可谓双管齐下，从需求和供应的两面连施“重拳”。

抑制需求、规范房地产市场秩序、打击炒作。3月7日，上海市地方税务局出台的《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人投资者在居住不满一年内出售其住房的，将增收5.55%的营业税。3月28日，上海银行同业公会公布了《关于进一步加强个人住房贷款利率管理的指引》，上海市的16家签约银行统一将同一借款人申请第二套房贷的最高贷款成数降低为6成，第三套房降为5成，并正在研究对第三套房的贷款利率上浮等措施。3月30日，上海房屋土地资源管理局宣布对10个因涉嫌违规而被“停牌”或调查楼盘的处理决定，被涉及的10家开发商和房屋中介等机构中，有3家被注销企业房地产开发资质证书，6家责令整改，1家拟给予行政处罚。

增加供给、缓解供求矛盾。根据上海市政府披露的信息，其主要措施有三条：一是扩大供给总量，力争全年批准预售商品房达到3000万平方米以上；二是“新开工配套商品房1000万平方米、中低价商品住房1000万平方米，争取可预售2000万平方米”，增加以配套商品房为主的中低价普通商品房供应量，缩小市场的供求结构差；三是扩大廉租房受益家庭的范围，从2004年的1.35万户扩到2005年的1.8户，并使16万户家庭能够享受一次公房出售政策。

这些政策的出台，表明了政府对房地产市场调控的态度，同时也对打击房地产市场中的短期行为、引导投资需求产生积极的影响。


上海地产市场不会“崩市”


雷新军 文章说，随着上海市政府对房地产市场调控力度的加大，不少人担心上海地产市场是否会“崩市”。上海市政府对房地产市场调控的目的是遏制房价攀升的速度，以促进上海房地产业健康、稳定可持续发展。笔者认为，上海房地产市场目前不会出现“崩市” 。这主要是因为除了政府有上述明确的调控目的外，还有以下三个要素对“崩市”形成了阻力。

第一，房地产业对上海经济的影响大。2004年，上海房地产业实现增加值为623亿元，占全市GDP比率达到了8.4%；房地产业开发投资额1175亿，占全市社会固定资产投资的38.1%。这些数据表明，房地产业在上海经济中占有很重要的地位，是支柱产业。而且房地产业可以说是“牵一发而动全身”，除了涉及钢铁、水泥、玻璃等建材行业外，还与我们的个人消费，如家电、家具等行业有密切关联。因此，房价大幅下跌而导致的后果，不仅仅是房地产业衰退，而是上海经济全盘衰退。

第二、上海的城市定位是“一个龙头和四个中心”，在全国的作用可想而知。上海房地产业一旦出现“崩市”，它的影响决不只仅限于上海，而将波及到长三角乃至全国。上海在全国举足轻重的地位，中央与各地方都非常清楚，特别是在筹备2008年北京奥运会的过程中，谁都不愿看到上海房地产业的混乱和衰退。

第三，上海房地产市场存在着巨大的“魅力”。这个“魅力”表现在以下几个方面：一是，2010年的世博会。为了迎接世博会，上海正着手新一轮城市功能整体布局，这就意味着，还将会有大量的居民动迁，其中有一部分将加入购房大军。二是，上海的“吸引力”。上海作为全国的“四个中心”，对国内外的投资者和专业人才具有很大的吸引力，投资者和专业人才的大量流入也将增大对住房的需求。除此之外，上海还有数百万的“民工”，从长远来看，他们也是一支巨大的潜在购房大军。市场的规律是供求关系决定价格。