张欣曼哈顿买楼背后：中国住宅穷途末路

　　纽约曼哈顿第五大道的苹果旗舰店，吸引了来自全世界钟情于苹果创意和科技美学的人们，这里常常人满为患，苹果店员工不时需要在入口处组织引导顾客有序进入。

　　国内知名地产商SOHO中国总裁张欣要把她和丈夫潘石屹(微博)的野心带到曼哈顿。这位地产界的女强人认为，中国的住宅地产投资已经走到终点。

　　3月8日，美国市场上传出张欣牵头一家财团洽购纽约通用汽车大厦40%股权的消息。如果谈判成功，张欣和她的合作伙伴将出价34亿美元，这也是中国投资方收购单一美国地产最大的交易之一。

　　在人民币升值和美国楼市低迷之后，中国的地产商拿着大笔美元开始在美国寻找机会。看上去，他们对出资额并不在乎，对控制权问题也避而不谈，市场才是他们最看重的。这一幕，在上世纪80年代的美国市场曾经出现，只是主角从日本投资者换成了中国人。

　　张欣的战略转移

　　张欣毫不掩饰自己对中国楼市缺乏信心。在阐述完“中国的住宅市场已经发展到极限”的观点后，她接着向外界表示，国内在商业零售方面，商铺和购物中心的供应量确实太大了。但是写字楼是地产市场里唯一发展良好的一块。

　　SOHO中国试图将办公楼业务都集中在北京和上海的繁华地段。潘石屹也乐于时不时地告诉媒体这两个城市的租金上涨情况。但显然，这两个城市黄金地段可供出让的土地越来越少，更让人不安的是，SOHO中国近年来鲜少能在公开市场上拿到土地。

　　这家公司加大了项目收购的力度。潘石屹认为，公司丰盈的现金贮备可以支持他们做到这一点。他曾向媒体透露，上海、北京、纽约、伦敦和香港是自己认为的房地产投资价值较高的市场。

　　对于新的合作者，通用汽车大厦的大股东波士顿地产董事长道格拉斯?林德说，“我们将很高兴能有机会与新的合作者共事。”

　　对于其目前对通用大厦持有的60%权益，并且是大楼的绝对控制方，波士顿地产表示对现状很满意。“我们对于如何运营整座大楼，以及如何重新布置及安排租户充满信心。”林德说。

　　腾讯财经试图向SOHO中国询问关于此项交易的细节，但公司此时不愿就收购过程和规划发布消息。但知情人士指此次股权交易由张欣家族而并非SOHO中国来完成。

　　说起张欣家族不得不提的就是SOHO中国运用的“家族信托”。这种海外信托模式由于企业及其创始人的隔离风险和财富管理。

　　2002年，SOHO中国为了在海外上市，搭建了红筹架构。潘石屹和张欣二人通过私人公司控制了SOHO中国的股权，接下来，SOHO成立了7家离岸公司来控制境内的项目公司。其中，潘石屹透过Boyce(BVI)控制SOHO中国47.39%股权，张欣透过Capevale(BVI)控制SOHO中国47.39%股权。

　　2005年11月14日，潘石屹用“境外换手”的方式将其在Boyce(BVI)的全部股份以馈赠方式转让给张欣。然后，张欣把Boyce及Capevale(BVI)的全部股份转给一家公司，再把这家公司的全部股份授予汇丰信托。张欣本人就是这笔信托的唯一授予人、保护人及全权受益人。

　　至此，SOHO中国股权的收益权已经转至张欣名下。而收购通用汽车大厦股权的交易由张欣家族而非SOHO中国来完成，也可以让SOHO中国在一定程度上规避此项交易带来的资本市场上可能的风险。

　　这些风险最大的由头是资金问题。去年8月，SOHO中国宣布从以往的散售模式转型为自持物业，并称不惜提高负债率，引发市场对其资金链的担忧。但在近日的2012年业绩发布会上，潘石屹透露，截至2012年12月31日，公司拥有现金约为222亿元人民币，净资产负债率仅为2.6%。而在2013年福布斯全球富豪排行榜中，张欣以身家36亿美元，排名376位。

　　第二个风险来自于纽约商业地产海面下的暗礁。尽管纽约商业表面上一片红火景象，然而业内人士已经开始担心市场过热，价格虚高。根据最近的一份专业调查结果显示，纽约多数房地产公司的高管认为，曼哈顿商业地产相比世界其他主要城市的商业地产，已经估值过高。

　　这些地产从业人士还认为，尽管价格已经重新回到了2007年金融危机前的高位，但是商业地产的租金水平和入住率距离2007年的水平还相去甚远，新一轮的繁华可能还要等到3年后。

　　“曼哈顿的商业地产或许仍然可以被看做是黄金标准，地产界的高管却清楚地知道，最好的日子已经过去。”地产集团Marks Paneth & Shron主管合伙人威廉姆.詹宁斯说。

　　通用汽车大厦几经易手

　　被誉为纽约天际线“皇冠上的明珠”的通用大厦，是纽约市的地标性建筑。这座高50层的大楼，位于纽约曼哈顿第五大道和59街，与着名的广场酒店隔街相望，可俯瞰整个中央公园，也是曼哈顿上少有的横跨整个街区的巨型高楼，拥有约200万平方英尺的可租赁面积。位于其楼前的苹果第五大道旗舰店，也为这座大楼增色不少。

　　此楼的底层，曾被用于通用汽车的展示厅，现已成为施瓦茨玩具旗舰店。许多着名的企业坐落于其中，包括雅诗兰黛、约克资本等, 尤其在近年来，更是吸引了众多对冲基金和金融企业将这里作为办公场所。

　　该楼自1968年建成以后，几经易手，价格也不断攀高。其最早的主人通用汽车公司，由于经营业绩欠佳，陷入财务困境，于1982年以5亿美元的价格将通用大厦出售。1998年，纽约着名地产商唐纳德?特朗普以8亿美元将此楼购入。

　　此后，该大厦又多番被倒手，价格一度创下北美房地产销售价格纪录。直到2008年金融危机爆发，波士顿地产公司，也是该楼目前的所有者，联合其他三大财团，从资金困难的原业主手中以近29亿美元的价格购入，再创美国办公楼销售金额纪录。

　　波士顿地产公司的合伙财团也可谓阵容豪华，包括由卡塔尔和科威特主权基金支持的高盛房地产投资基金和迪拜的梅拉斯房地产私募股权公司。波士顿地产占整栋大楼60%的权益，并且负责大楼的管理和租赁服务。

　　另外占40%权益的基金，从去年起就雇佣商业地产服务公司CBRE，想趁着正欣欣向荣的纽约商业地产市场，将通用大厦的40%权益出售。

　　来自中国的新开拓者

　　现在，中国地产界的名女人张欣把自己的名字和这栋传奇大楼联系在了一起。

　　去年9月，市场曾传言潘张夫妇欲购买纽约曼哈顿的索尼大厦，原因是二人曾经到访过索尼大厦。虽后来遭到潘石屹极力否认，但外媒报道称SOHO的确参与了对索尼大厦的竞购。

　　目前，中国投资美国商业地产市场多以间接投资为主，即通过投资美国的房产投资信托，来达到投资目的。如中投公司，曾投资黑石集团，而后者一直活跃于美国房地产市场。而个人投资者参与到美国商业地产投资领域的则少之又少。

　　张欣却是个例外，她对纽约商业地产似乎情有独钟。据报道，去年，张欣斥资6亿美元，购入公园大道广场49%的股权。另外一个位于曼哈顿中城港务局公交中心的项目，张欣也曾试图向负责该项目的沃纳多房地产信托公司投资8亿美元，但该项目最终夭折。

　　除张欣外，中海、万通、中坤、碧桂园、绿地、万科等开发商都已涉足海外地产。2009年，万通宣布在纽约新世贸投资5亿元打造“中国中心”，从谈判到签约经历7年时间；今年年初，万科宣布和美国头号房企铁狮门共同开发旧金山地块。房企海外投资似乎成为中国楼市阴晴不定之下的一张船票。

　　这一幕在上个世纪80年代却似曾相识。当时的主角是日本开发商。二战后，日本经济快速增长，同时，70年代欧美发达国家经济却陷入停滞。“广场协议”签订之后，随着日元货币购买力的提高，日本人开始对美国资产进行大量收购，到80年代末，全美甚至10%的不动产已经成为日本人的资产。其中，最着名的案例是三菱公司以14亿美元购买美国国家象征——洛克菲勒中心。然而，在这桩交易发生后不久，该大厦就因为经营不善出现巨额亏损，三菱不得不将它半价再卖回给原主。

　　着名的圆石滩高尔夫球场转让案则是一宗更为损失惨淡的交易。90年代后，日本人在美收购的许多资产都变成了包袱，当时的买家不得不承认，膨胀的财富让他们头脑发热。

　　不同的是，如今的中国开发商们更为低调和谨慎。在交易没有尘埃落定之前，他们倾向于不向外界透露任何实质性的消息。

　　但我们仍然能看到他们的野心。张欣笑着说，刚认识潘石屹时，潘带她去看自己的事业，指着地上一个巨大的大坑对她说，看，这个地方将会成为北京的曼哈顿。

　　而现下对于总是充满自信的张欣来说，北京的曼哈顿已经不能满足她的野心，她要做的是去参加真正的曼哈顿楼市盛宴。