为什么美国住房市场冻结了？

我在2020年买下了位于布鲁克林的房子，当时办理的是30年期固定利率房贷，利率只有2.75%。此后，通胀和强劲的经济增长推动美国30年期固定房贷平均利率升到7%以上。

因此，我现在手里相当于握着一大笔远低于市场利率的长期融资，而如果网上那些房屋估值工具可信，我的房子价值至少也跟上了通胀，甚至涨得更多。

这让我颇有些得意。但这种情况对美国并不是好事，对我自己也不全是好事。

孩子离家以后想换一套小一点的房子？如果另一个城市出现一份非常好的工作机会，想搬过去？

都不行。因为无论哪一种选择，都会让我变得更穷。

像我这样的房贷，正是美国房价表现出很强“向下黏性”的原因之一。经济强劲或者资金便宜的时候，房价可以迅速上涨。但环境反转以后，房价并不会很快适应新的现实，房主反而会选择不卖房，结果就是市场上的房源进一步减少。

市场没有完成价格调整，而是直接冻结了。

美国现有住房年销量目前仍徘徊在大约400万套，与2008年房地产泡沫破裂后的低迷水平差不多。房贷利率从2022年初开始上升以后，美国平均房价如果剔除通胀因素，至今基本没有变化。

结果是，亚特兰大联储编制的住房负担能力指标，已经恶化到与2006年房地产泡沫顶峰时期差不多的程度。这个指标比较的是家庭收入中位数和房价中位数。

年轻人越来越觉得拥有住房已经遥不可及，他们的判断并没有错。美国首次购房者的年龄中位数最近已经升到40岁。

如果你想知道，为什么美国经济已经明显恢复，消费者信心调查却一直疲弱，住房就是一个很好的起点。

世界大型企业联合会的消费者信心指数刚刚跌到12年来最低水平。住房是每个人都能直接感受到的一部分经济，而这个市场现在根本运转不畅。

受影响的不只是年轻人。

住房市场冻结也拖累着整个经济。一方面，房屋交易减少，自然也会减少与买卖住房相关的大量经济活动；另一方面，经济活力也会因此下降。

那些被低利率房贷锁在现有住房中的人，不愿为了更好的工作机会搬到其他地方。

纽约联储的调查显示，美国家庭对未来搬家的预期已经降到接近历史最低水平。

按理说，大量没有得到满足的购房需求应该会给住宅建筑商带来机会。但美国新屋开工量自2022年以来一直下降，建筑商信心也处于低谷。

过去几年，建筑商一直通过提供补贴利率的融资方案来吸引买家，但最近房贷利率再次上升，使这类促销越来越昂贵。

建筑材料和其他投入成本的通胀今年春季又突然升到大约8%，此后一直维持在这一水平。

劳动力方面，最大的麻烦倒不是工资，而是根本找不到足够的人。

John Burns Research 8月发布的住宅建筑商调查指出，劳动力短缺正在延长住宅建设周期，很多建筑商把这个问题归因于移民执法。

Burns的里克·帕拉西奥斯说：“在利率和成本重新上升之前，就已经有很多住宅建筑商的盈利状况非常脆弱。当利润率跌到5%左右的中个位数区间时，企业自然会开始减少开工。”

过去两年以及今年以来，住房对美国实际GDP增长几乎没有贡献，但整体经济仍在继续扩张。

事实上，美国经济甚至可能已经过热，这也是为什么美联储刚刚加息。

可现在出现了一个更棘手的局面。

传统上，对利率高度敏感的住房市场一直是货币政策传导最重要的渠道之一，甚至可以说是最主要的渠道。

经济学家爱德华·利默20年前曾经说过一句很有名的话：“住房就是商业周期。”

住房并不是美国经济中规模最大的行业，但它往往是决定经济周期波动的关键变量。

今天却不是这样。

进一步提高利率，只会继续打击一个本来就已经非常虚弱的行业。

现在真正决定经济边际变化的，已经换成了科技投资，以及科技繁荣带来的股市财富效应。

根据一项估算，人工智能投资在第二季度为美国实际GDP增长贡献了整整1个百分点，而且本季度这一贡献似乎也不太可能明显下降。

至少目前，这类投资对利率并不敏感。

全球最富有的那些公司已经认定，能否在人工智能领域保持竞争力关系到企业生死存亡。相比这些公司已经承受的芯片价格上涨，额外增加的利息成本算不了什么。

那么，美联储还能怎么办？

是承认自己最主要的政策工具已经不再像过去那么有效，维持利率不变，并承担通胀进一步上升的风险？

还是继续提高利率，把住房以及其他周期性行业压得更厉害，让美国经济变得更加失衡？

这两个选择都十分危险。

30年期固定利率房贷能够在美国如此普及，很大程度上是政策选择的结果。

这种贷款依靠二级抵押贷款市场的支持，以及政府支持企业房利美和房地美提供的担保。

因此，美国今天面临的住房困境再次提醒我们，如果还需要提醒的话，政府干预金融市场永远都会带来取舍，不可能只有好处没有代价。

但无论30年期固定利率房贷有哪些优点或者缺点，它都不可能消失。让美国放弃这种贷款制度，大概就像要求美国人在7月4日独立日取消烟花一样不现实。

真正的长期解决办法只有一个，那就是让美国盖房子变得更便宜、更容易、更快。

今年，两党共同推动通过的《住房之路法案》增加了一些鼓励住房建设的措施，也削减了一部分繁琐规定，但美国显然还有大量工作要做。

随着选举季升温，选民应该问问候选人，他们究竟准备怎样帮助那些希望拥有自己住房的人。

至于像我这样的人，一景足够幸运了。

本文刊发在金融时报，作者罗伯特·阿姆斯特朗是《金融时报》的美国财经评论员，同时也是 Unhedged 新闻简报的撰稿人和 Unhedged 播客的联合主持人。此前，他曾担任《金融时报》美国财经版编辑、首席社论撰稿人，并编辑过该报的 Lex 专栏。