库存大增房价攀升 美国房市出现罕见背离

　　美国房地产市场8月继续承压，高房贷利率持续抑制购房需求，成屋销售降至一年多以来最低水平。与此同时，住房库存升至逾十年高位，但房价仍保持上涨，显示美国楼市正呈现“成交降、库存升、价格坚挺”的明显分化。

　　美国全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors，NAR）周四公布，8月成屋销售环比下降2%，折合年化398万套，低于7月水平，并创2025年6月以来最低；与去年同期相比下降1.2%。

　　成屋销售统计的是已经完成交割的交易，因此8月数据大多对应6月和7月签订的购房合同。当时美国房贷利率仍处于高位，并在7月中旬进一步走高，对购房需求形成明显压制。

　　NAR首席经济学家劳伦斯·尹（Lawrence Yun）表示，房贷利率与房屋销售通常呈反向关系，因此在较高利率环境下，购房活动小幅回落并不令人意外。不过，今年前8个月美国成屋销售仍较去年同期增长1.6%。

　　库存升至逾十年高位

　　与成交降温形成鲜明对比的是，美国住房供应正在明显增加。

　　截至8月底，待售成屋总量达到162万套，较7月增加3.2%，较去年同期增长5.9%。按照当前销售速度计算，相当于4.9个月的供应量，为NAR统计中逾十年来最高水平。

　　然而，库存增加暂时没有带来明显的房价回落。

　　8月美国成屋销售中位价达到42.91万美元，较2025年8月上涨1.6%，并创下历年8月份的最高纪录。

　　从地区来看，东北部房价涨幅最为明显，主要受到当地住房库存偏低支撑；西部则成为唯一一个成屋中位价同比下降的地区。

　　这意味着，尽管越来越多房屋进入市场，但在部分地区供应仍然不足，加上高收入购房者需求保持韧性，整体房价依然获得支撑。

　　百万美元豪宅逆势增长

　　不同价格区间的销售表现进一步显示，美国楼市分化正在加剧。

　　与去年8月相比，售价10万至25万美元之间的住房销售下降10%，显示价格较低、对融资成本更为敏感的购房群体受到高利率冲击更大。

　　相比之下，100万美元以上房屋销售同比增长3.9%，是所有价格区间中唯一实现销量增长的类别。

　　高端购房者通常拥有更充足的现金储备，对房贷利率变化的敏感度相对较低，因此当前美国房地产市场的成交韧性越来越集中于高收入群体。

　　与此同时，房屋出售所需时间也继续拉长。8月房屋从挂牌到成交平均需要31天，高于7月的29天，显示买卖双方的议价周期有所延长。

（示意图）

　　现金买家撑盘 投资需求退潮

　　高利率环境下，现金买家在美国楼市中的重要性依然突出。

　　8月现金交易占全部成屋销售的27%，较7月略有提高，但较去年同期小幅下降。

　　首次购房者占成交总量的30%，较7月以及2025年8月均有所上升，显示尽管房价和融资成本依然高企，部分刚性购房需求仍在进入市场。

　　相比之下，投资者和二套房买家明显降温。两类买家合计仅占8月成交的15%，远低于去年同期的21%。

　　这一变化显示，在高房价和高融资成本的双重压力下，投资性和非自住购房需求正在加速退出，当前市场更多依赖自住需求、高收入家庭以及现金买家维持成交。

　　整体来看，美国房地产市场正在形成明显的“三重背离”：成屋销售继续走弱，库存持续增加，但房价仍未出现明显下跌。只要房贷利率维持高位，对利率高度敏感的购房需求就可能继续受到压制；而库存能否进一步累积并最终转化为房价压力，将成为未来几个月美国楼市最值得关注的变量。