任何国家的经济在经历相当一段时间的增长奇迹之后，随之而来的总是艰难的结构性调整过程；当年的日本和东南亚国家都未能幸免。而一旦经济进入低迷状态后，影响的将是经济活动中的各个方面；房地产作为中国经济的重要组成部分，也难以再现当年4万亿救市之后的涨势。因此，可以说当下对于房地产市场未来的预测，不景气的趋势很可能会令悲观主义者之前的预估都显得过于乐观；说“暴跌”或许有些夸张，但是上涨缺乏后劲儿将是事实。
首先，中国经济的宏观调控涉及的范围很广，尤其是对于“GDP大户”的房地产市场，可以说调控的手段和力度都是很大的；但是一直以来，调控都是在围绕商品住宅的价格绕圈子，试图让房价在高位运行。而且，在房价上涨区间，尽管调控一直尝试“控制”房价，然而房价却被越推越高。与此相反，满足低收入人群住房需求的保障房供应体系发展滞后，也一直没有一个持续可靠的方案。从城市廉租房制度，到棚改房、公租房、经济适用房、两限房、廉租房等保障房建设，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理想结果并没有出现。也就是说，房地产市场并没有呈现一个健康发展的轨迹；从某种意义上说，楼市是存在着很大泡沫的。
其次，对于前期投资之后遗留下巨量的存量商品房如何消化，至今没有很清晰的计划。房屋空置率问题，也一直语焉不详、忌讳莫深。尽管目前有地区开始试行政府回购商品房用于保障房房源，但由于存量房的用途改变势必会出现回购价格的不易确定，所以未来改革试点效果并不乐观。
此外，针对最近“中国楼市分化”的现象，笔者之前的文章也做过分析，即没有“人气”的楼市很难回暖。之所以三四线城市房地产市场的情况在救市政策叠加的情况下，依旧难以好转，其中一个很重要的因素就在于缺乏持续的人口增长作为房地产市场增长的“温床”；而且，未来的人口增长并不乐观——数据显示，中国在1985到1990年年均出生人口2300万人左右。但1990年之后，每年出生人口开始大幅下降，每年新生儿以大约每年100万人的速度递减，直到2000年左右才止住下跌趋势，稳定在每年新增1600万人左右的水平上；而2000年以后出生的人群，总量上相比1990年代大幅锐减。
过去30年中国经济的高速发展，正是建立在土地资本化、人口快速增长并城市化的基础上。然而，观察30年来的新增人口曲线，会发现1990年后出生的人口急剧减少。而90后，正是当前房地产市场的购房主力之一。从第六次人口普查和2000年以来的新增人口数目来看，人口净流出的城市远远大于人口净流入的城市，支撑房地产的“刚需”在持续萎缩。
综上，未来楼市回暖并没有太多后劲儿支撑，现在接盘就如同接往下掉的刀，一不留神就会让自己鲜血淋淋。作为投资的房产，既可以是良剂，也可能是毒药——说它是良剂，是因为房子是人的最基本的需求，而且在房价的上行空间，可以带来可观的收益；然而，一旦房价转向下行，那它很可能就变毒药，正常的投资需求也就变成了发家致富的幻想，未来的财富规划也很可能就变成了泡沫。
作者简介：中国外国专家局专家资质，国际注册高级理财规划师；《投资与理财》、《置家》、《置业》、《楼市》、《私享》、《重庆青年报》等媒体特约房地产投资专栏作者、作家；著有畅销书《决胜海外房地产》、《澳洲房地产投资全攻略》
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