接盘的人没了 中国楼市面临断崖式风险

　　2017年冬季达沃斯论坛于1月17日-20日在瑞士召开，论坛主题为“领导力：应势而为、勇于担当”，凤凰财经团队赴瑞士对此次会议进行全程报道。

　　会议期间，中欧国际工商学院副院长兼教务长丁远接受了凤凰财经专访。

　　“接盘的人没有了人口，老龄化将带来楼市断崖式风险”

　　在刚刚过去的2016年，楼市、房价可谓是牵动每一个老百姓神经的重要问题，在一二线热点城市房价经历了半年多的迅猛上涨后，10月起中央启动严厉的楼市限购限贷政策。丁远坦言去年看到那一波楼市的疯狂上时“心里很慌”，他表示有一个问题总被大家忽视，即人口老龄化。

　　丁远举例称，日本就是一个前车之鉴，目前日本只有东京的部分区域房价还在稳定上涨，乡村、小城市人烟稀少乃至很多火车站都取消了。“中国以后也会面临这个问题。上海、北京这样的城市会产生聚集效应，不管是哪里的年轻人都到这里工作。中国比日本大，可能整个中国有10个城市会像东京一样，但是其他地方都将是年轻人越来越少。最终房子是拿来住的，这些地方接盘的人没有了，那么未来可能是一个断崖式的风险。”

　　丁远认为，中国房价高企的根本原因在于地方政府的主要经济来源就是卖地收入。“源头就是制度。制度不改，所有的政策都是临时性的，无法解决问题。为什么中央政府的一些政策，一放就乱、一抓就死？本质就是没有从根本上解决地方政府的财政来源问题。地方政府现在开支越来越大，他要有资金来源，因此最大的风险就是地方政府永远有一种要把土地价格炒高的冲动。”

　　因此，丁远表示，如果不改变地方政府的激励机制、税制，地价永远会往上走、房价往上走，到了中国人越来越老、房子越来越多、供需出现扭曲的时候，将出现崩盘，这将给中国经济带来非常大的损害。

　　“房地产必须要回归到它本质的使用价值，靠房地产来拉动GDP增长一定不能持续。我们从欧洲过去10年、20年的发展历程吸取教训，欧洲所有靠房地产发起的国家都衰败了，西班牙就衰败在房地产泡沫上。反观德国、瑞士，一直重视实体经济发展，对房地产采取限制政策，收很高的房产税与交易费，它们的实体经济最好。”

　　60%中企海外并购不成功：不透明不信守承诺

　　近年来，从吉利收购沃尔沃，到美的收购库卡，再到万达收购传奇影业，中国企业正在加快“走出去”的步伐，布局海外市场，并购也已经成为中国企业扩张壮大的有效方式之一。然而据统计，超过60%的企业并购并不成功，某些案例甚至可以算是惨败。“这些企业遇到的困难总体分为两个，一个是收购本身，一个是收购之后能不能消化掉。”

　　丁远分析称，中国企业去发达国家收购主要会遇到三个挑战，第一是作为发展中国家到发达国家去收购，第二是作为低端的制造商去收购高端品牌、企业，第三是很多国家怀疑中国的市场经济地位，怀疑收购是否存在政府意志。

　　不过丁远表示，有这些困难不代表没有解决方案。首先重要的一点是跟外国的沟通上要保证透明和畅通，这一点中国企业普遍做得不好。“比如有的公司去收购，没有把自己的身份、业绩情况、股权结构、资金来源都讲明白。有一些公司的资金中有当地政府的投资，即产业基金，外国人发现后就认为这里面是不是有政府意志。很多失败是因为一开始没有透明地把这些问题解释清楚。”此外，丁远建议，中企在海外收购中应多借用一些当地的力量，“让他们参与进来，帮助我们去证明，说服当地政府。”

　　其次，丁远指出，有些中国企业不太注重言行举止，在收购的时候信口开河、做出很多承诺，收购以后变卦，有些“杀鸡取蛋”的意味，导致收购以后双方公司矛盾很大。此外，丁远表示，“一朝天子一朝臣”，中企走出去后应该加强对当地的政治环境的了解，也要在具体收购时考虑利益冲突等具体问题。

　　“我不太赞成让我们那些中国企业家们陷入到阴谋论的说法，说外国人都对我们中国人不好，都是要害我们，这是不对的，我们要反思自己的问题。你在做每一件事情的时候，你的言行举止人家都是有记录的，不要以为只有合同上的事情才是违法不违法，有很多在媒体里讲的话当地人也都会记下来。保证透明、信守承诺、加强当地了解、考虑利益冲突，我们的企业如果能把这四件事情做好，60%这个不成功的比例至少可以减掉一半。”

　　中国企业在完成收购后，接下来能不能消化好、运转好也是一大问题。“这些企业普遍都是在国内单一文化下运作出来的企业，存在一个问题就是不太注重如何管理跨文化团队，不太懂得如何跟老外共事。”丁远表示，现在是考验这些企业“包容性”的时候。国家治理要有全球布局的包容性，企业也一样，企业走出去后要致力于提升自己的团队，吸引更多的人才，建立一个包容性的制度。“原来我们中国人抱怨老外的一些地方，现在他们也开始抱怨我们。比如原来很多外企的人会抱怨在中国做到大区总经理就碰到天花板了，现在这一情况轮到我们自己。我们能不能有大的胸怀、激励以及培养机制，让全世界的人才都归我所用，如果能做到这点企业‘走出去’就成功了。”

　　过去20年中国已把批量经济做到极致，现在需要品牌建设

　　日前董明珠、宗庆后、曹德旺等实体行业掌门人掀起了一场中国制造大讨论，将实体经济遇到的一些问题带入了人们的视野。近年来，受经济发展方式转型等多重因素影响，我国实体经济发展遭遇瓶颈，此外劳动力、税负等成本的外部因素也加重了企业的负担。对此，丁远认为，实体经济要走出困境，最根本还是要靠改变企业的效率与品牌建设。

　　丁远通过分析大量企业报表发现，中国企业已在过去的20年通过抢占国内及世界市场占有量把批量经济做到极致，目前中国企业在供应链、上下游的效率整合上已达到世界第一的水平。“但这个水平达到第一后大家就都是富士康了，做很多的事情才能挣很少的钱，目前中国很多制造业都处在这种状况。企业的结构性成本没有极度上升时还能活，但现在最大的问题是中国的人工成本、地产价格都在上涨。提高销售收入一靠量、二靠价，量已做到极致，价格也不能随意上涨。”

　　丁远表示，目前需要的就是企业判议价的能力。“最根本的是企业要改变效率。现在生产效率已经做到极致，接下来就是研发效率、创新效率。另外中国企业在过去这些年一直荒废了品牌建设，这也是很重要的一点。具备了这些优势以后，同样一个产品就可以卖更高的价钱，企业就有更多路可以走。”

　　“当然这是一个很慢的过程，”丁远表示，“那么又回到海外并购的问题，企业是不是能够去收购或者去建立一些联盟。所以中国走出去有一大块它的动机就在这里——找到一些外国合适的技术、品牌、资源、组织能力、研发能力，跟中国市场嫁接在一起，获得一个新的飞跃。如果这个核心你没有，那就需要做，做也不行的话可能就要买。”