中南海智库发报告 解读房地产后市走向

　　中国多省市正在悄悄放松对楼市的调控政策，引发舆论对明年房地产市场的走向关注。中国社会科学院联合其它机构发布报告，认为未来两年将是楼市调控的关键期，也对风险进行了预警。

　　12月11日上午，中国内地媒体致电张家港市房产交易服务中心，工作人员回应称，两年限售确已取消，但何时下发相关文件还不清楚；11日下午，《财新网》致电上述机构，工作人员回复称，取消限售已暂停执行，具体要等通知。

　　近期放松楼市调控的不止张家港一地，进入第四季度以来，有超过10个城市进行了房地产政策调整，“松绑”调控政策成为多数城市的调整主线。仅在10月份，已有海南、南通、天津、南京六合等地区调整了落户政策或人才购房政策，在不违背北京当局“房住不炒”的原则之下，各地纷纷以“人才引进”的名义对限购政策进行松绑。

　　随着一个又一个城市和区域部分放开调控的消息传来，对于楼市是否会进一步整体放开的猜测也甚嚣尘上。

　　12月10日，作为中南海智库的中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心等机构《中国住房发展报告（2019-2020）》（以下简称“报告”）发布会在北京举行。

　　《报告》认为，从总体上看，2019年楼市年度稳定有降，季度上下波动，空间再度分化。中国楼市呈现以下规律性特点和变化趋势：第一，增幅变化的短周期仍为2-3年，但波动正变得平缓；第二，季度变化始终存在但近年来变化更为平缓；第三，房价增长与经济增长的相背而行转向相向而行；第四，房地产开发投资增长在下降后总体比较稳定。第五，空间差异从连续性分化向间歇性分化转变。

　　《报告》认为，炒房的利益机制依然存在；一、二线城市需求仍有较大潜力，尤其是土地、住房供给短缺矛盾没有解决；三、四、五线城市情况相反，不仅房价涨幅较大，土地、住房供给增加，这有可能会形成新一轮库存；由于不同城市经济发展的不同步以及住房市场供求矛盾程度的差异在短期内尚难缓解或扭转，一、二线城市、东部城市、都市圈城市群、特殊资源城市与四、五线及以下、西部东北城市、城市群以外、资源枯竭城市的分化将持续。

　　据《报告》判断，未来两年将是楼市调控的关键期，调控能否成功不仅关系重大而且在此一举。楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭。此外，完成楼市调控操作并发挥作用需要一定时间。

　　《报告》也提示了楼市调控面临剧烈波动可能发生的风险和五大主体考验，其中包括：外部环境和楼市自身变动带来的风险、预期调整带来的楼市剧烈波动风险、调控政策调整引发的市场波动风险、制度改革带来次生楼市波动风险加大。

　　《报告》强调，如果上述风险共振和叠加，将给楼市和宏观经济发展形成严峻挑战与威胁。楼市调控使五大主体面临严峻风险考验，即考验地方政府、住户部门、开发企业、金融机构和国家调控部门。

　　报告主编、中国社科院财经战略研究院研究员倪鹏飞对媒体表示，中央对房地产调控的目标倾向于稳中有降，至少要保证“稳”，用好极限施压。“所谓极限施压，是指通过画一条‘未来房价不得超过某一时点’的天花板来最大限度压制楼市降温。”