正奔向负利率时代的中国 房地产何去何从

        2020年伊始，中国迎来了首轮全面降准。1月1日，中国央行宣布于2020年1月6日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，释放长期资金约8000多亿元。

　　此外，受经济下行压力影响，市场还预计美联储在2020年还会降息1-2次。可见，负利率时代将不可避免！

　　一方面，今年以来全球多个经济体陆续降息，有的采取了零利率甚至负利率。美国今年也连续3个月下调利率75个基点。在这种低利率环境下，中国再次跟进降息只是时间问题。

　　另一方面，去年下半年以来居民消费价格指数（CPI）持续上涨，11月已突破4.5%，创2012年1月以来新高。虽然CPI上行受猪肉影响较大，但相比持续下滑的理财收益率来说，物价还是在上行周期内。

　　当名义利率（市场利率）低于通货膨胀率（CPI）时，实际利率（投资收益率）则为负利率。现在的情况就是这样，市场利率持续走低，CPI持续走高，导致资金希望寻求更高的资产收益。

　　把负利率演绎到极致的是日本（实行零利率政策），一般来说你把钱存在银行，银行用你钱去投资，放贷，然后给你利息作为回报；然而未来却是你把钱存银行，非但没有利息，反而你还要给银行收利息和管理费。

　　房地产有升值空间吗？

　　理论上，负利率时代来临，现金存款变相贬值，资金会不断流入其他投资领域，使得房地产市场的投资价值开始凸显。理由如下：

　　首先，房产是实物不动产，在货币贬值情况下，实物资产可以起到保值或升值的作用。其次，市场利率的走低，使得房地产企业融资成本降低。因为房地产是典型的资金密集型行业，负利率使得房地产企业融资成本进一步下降，有利于房地产企业更容易获得资金来实现扩张。再者，老百姓在负利率情况下，更倾向于理财基金、房地产等资产，以寻求更高的收益。

　　中国国家统计局历史数据显示，1987年以来，在中国4次负利率期间，国内商品房平均价格分别上涨了60%、34%、12.8%以及15%。也就是说，当市场利率趋于下行的话，房地产上涨的概率更大。

　　但是，此轮房地产市场周期与此前普涨的市场格局不一样，因为在这轮房地产周期上涨前期，刚需较多的一二线城市房价上涨速度很快，三四线城市房价因为棚改货币化，同样也上涨了不少。但现在看来，楼市调控并无全面放松迹象，房贷利率甚至在利率大环境向下的背景下依然维持在高位。

　　此外，目前中国内地城市发展分化情况现象严重，三四线城市由于棚改任务“打折”面临着去库存压力，房地产行业供求差异大。因此房地产在此轮负利率行情下，即使政策有边际宽松，也很难出现之前的普涨行情。