不期而至：中国房地产的灰犀牛现身了…

　　上周末，来了个大新闻：卖地收入划转税务部门征税。中国财政部等四部门发布《通知》，将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收。这或喻示，地方和中央博弈加剧。

　　塞翁失马焉知非福，说的是某事对短期和长期的影响不同。博弈加剧也是如此。

　　如果单纯以居住属性来看，房价早就应该降了。2017年朱镕基之子朱云来就说过，哪怕按人均30平方计算，中国房产已经过剩30%。

　　一个过剩的东西如何能够一直涨价？

　　两个重要的影响因素，货币超发和地方政府托举。

　　1）价格是货币的具现，只要还有货币超发，只要还有资金流进房产，房产升值可以制造（屯房待涨）需求，屯房需求也是需求，是需求就可以推动上涨。

　　2）只要地方政府还存在土地依赖，就会刺激地方政府采用各种手段托举房价（联合企业造地王、房企降价行政干预、降低落户门槛抢人等等），制造涨价预期，刺激屯房需求，加速资金流进房产，推动房价上涨。

　　这两点会相互强化——会相互强化的东西其实都叫金融品。

　　但2021年，货币对房地产的支撑力度已经不足。

　　1）2021年以来，中国货币政策保持了相当定力，保持定力的背面就是大水无法漫灌，肯定要有局域性缺水。

　　2）从M2-GDP-CPI来看，数值为-8%，创20年新低。

　　中国房价与股价涨跌的秘密（作者制表）

　　虽然当期数据恶化对房价的影响不会马上显露，但终归会造成挤压（房价分化是熊市反弹，并非全面牛市）。货币乏力的时候，对于稳房价来说，地方政府托举动作其实很重要。

　　二　稳定的实现

　　就稳定来说，上层、下层、规则（下与上的交流方式），就是一个稳定的三角支架。三者来看，哪个最重要影响最大？

　　社会稳定有三个重要因素，中枢（上）、民众（下）、规则（上下之间的互动）。中枢无疑最重要，有中枢才可能有规则（不是必然，也可能投机规则从而摧毁规则），才有下与上的交流；无中枢必然无规则，无规则当然无交流，当然不存在稳定。

　　经济稳定有三个重要因素，供给（上）、需求（下），如何分配（供需之间的互动）。如何实现稳定？供给最重要。供给过剩，需求不足与分配不公都有办法可以解决（短时间通过刺激投资、加强出口），但供给不足麻烦就大了，会直接摧坏稳定。

　　虽然说物极必反，下层和规则也挺重要。但在物未至极之前，上才是维持稳定最重要的因素。

　　三　房价为何难控制？

　　在房产中，上（包括地方和中央）的动机最重要。

　　但中央和地方的利益诉求也不一致，对于地方来说，事权大于财权，财政缺口天然存在。专项债还本偿息、地方官员政绩、乃至编外人员工资，很多源头都源于土地收入，地方政府土地依赖一直存在，无论何时都有推高地价的动机。但对于中央来说则不同：

　　1）在经济遭遇冲击时，中央层面有动机刺激经济，放水与投资（房产投资）是手段之一。此时地方和中央利益诉求较为一致。

　　2）在经济困难缓和时，中央财政没有土地依赖，中央缺乏推高房价的动力，反而非常忌惮房价上涨对实体经济的挤压和货币政策转向时金融风险的积累，但地方却始终具有推高房价的动机。中央与地方的利益诉求就会出现分歧。

　　中央和地方利益诉求存在不一致，但很多政策必须通过地方才能落实。且由于这个历史问题源头在于中央财权超过事权，所以在地方推动房价上涨的时候，中央也很难过于苛责。2011年中央推动房地产税试点，至今已经超过十年，房地产税试点仍未能全面铺开。

　　过去的很长一段时间里，防范房价上涨的措施层出不穷，但房价上涨问题却始终未能解决。

　　一个很重要的原因就是：如果房地产税全面推开，卖地收入会受到严重影响。

　　四　釜底抽薪

　　近几年来看，中央已经将注意力转向防范系统性风险。

　　从外部来看，海外利率已经触底反弹，十年美债收益率年后已经上涨80基点。中国货币政策需要提前作出应对，保持货币相当的定力。保持定力的另一面就是大水漫灌已经不可能，局域性缺水是必然现象。

　　既然局域性缺水不可避免，中央显然更想将房地产里面的水挤出去，去支撑实体经济和股票市场。但地方政府有土地依赖性，只能涨价才能多卖地，地方政府显然不会想将房地产里面的水挤出去。2021年一季度，卖地收入和土地相关税收双双增加约5成，超过税收增速和名义GDP增速两倍以上，可见卖地依赖仍然很顽强。

　　如果在央行货币保持定力背景下任由地方政府推高房价，这相当于一边吹气球，一边拿针戳……系统性风险大增！

　　既然防范系统性风险是关键问题，中央或只能下定决心摁住房价的上涨。压制住地方卖地热情是摁住房价上涨的重要手段。

　　卖地收入划转税务部门征缴，不但有利于规范化透明化，还有利于摁住地方卖地热情。

　　釜底抽薪！

　　五　多重反馈

　　土地收入划拨税务部分征收，虽然卖地收入用途暂时并没有改变，但地方政府卖地的钱如何使用所受到的监管必将加强，这无疑会减少地方政府支出弹性，卖了钱也不能自由支配，当然会打击挣钱的热情。

　　就单层反馈来说（或短期影响），打击地方政府卖地热情是有利于平稳房价的，可以减轻金融风险积累。房价已经是最大的灰犀牛，风险继续积累与防范系统性风险已经形成冲突。但如果考虑多层反馈（或长期影响）：

　　1）失去支出弹性后，可能导致一些地方政府或有债务无法被掩盖，加速地方政府债务问题暴露。进而影响债务风险扩散。

　　2）地方财政缺口客观存在，如果卖地热情减退，从其他渠道开源增收马上就会摆上台面。这或会大大加速房地产税的推进，从而彻底改变房价预期。

　　考虑多重反馈，地方债务风险和房价泡沫问题将加速暴露。

　　当问题已经形成的时候，要么付出代价（继续积累风险）将问题推后，要么问题暴露，更何况是釜底抽薪。

　　是的，房的灰犀牛已经现身……