中国主要城市，比房价上涨更可怕的，是房租上涨

作者：公子不悔

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相比于房价上涨，房租上涨更可怕，更让普通人受伤。

因为在房价高企的今天，很多人望房兴叹，穷尽一生的努力也买不起房。反正买不起，房价涨跌，和自己没有半毛钱关系，无关痛痒。

更可怕的事情还是发生了。

进入2021年，金融杠杆收紧，各种调控政策铺天盖地，主要城市成交量已经冷却。

今天国家统计局披露的8月份70个大中城市房价数据显示，8月份，70城二手房价格环比涨幅降至年内最低点，首次为0。二手房城市下跌数量为34个，上涨的有27个，持平的9个。

这是五年来，二手房下跌城市数量首次超越上涨城市。楼市确实凉了，从发布限跌令的城市越来越多这一细节，就可以看出。

但与冷却的楼市成交市场截然不同，房租市场一片欣欣向荣、蒸蒸日上。

上海的最近，已经涨到了新高度，创下了新的天际线。根据克而瑞数据显示，上海的个人房源租金均价，从去年同期的81.67元/平米/月上涨至2021年7月的100.04元/平米/月，连续上攻7个月，涨幅达到了22.49%。

分片区来看，上海所有片区全线上涨，且同比涨幅都在10以上。

其中长宁区房租最高，每平米每月需要133.17元，徐汇区第二。涨幅第一的是徐汇区，同比涨幅高达22.99%

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上海租金涨幅还不是最高的，只能排第四位，房租同比涨幅最高的是成都，较去年同期上涨了33%，

其次是杭州，涨幅高达32%。北京第三，较去年同期上涨了25%。

与成都、杭州、北京、上海的租金涨幅同时位居前十的城市，还有武汉、厦门、深圳、广州、南京、天津。

另外根据克而瑞数据显示，2021年7月，全国被重点监测的55个城市，个人房源租金较去年同期上涨9.49%。

意味着，这些城市的打工人，生活成本又增加了不少。关键问题来了，在楼市成交量下行，房价趋稳的背景下，房租为何走出了独立行情？

原因是多方面的，总的来说，可以归为两点：

第一，补贴取消，房租反弹。

去年受疫情影响，租房需求减弱，同时各城市为了减轻大家的经济压力，开启了各种租房打折补贴活动，有的城市更是直接减免。

在这方面，做得最好的是北京。2020年，北京推出了给中小微企业房租减免的活动，同时，很多房东也给予了个人和家庭租房折扣优惠。

在疫情迭加打折背景下，北京房租去年经历了一段时间的下跌。

根据我爱我家的数据披露，2020年北京的住房租赁中，整租交易的租金为87.87元/平方米·月，同比2019年下跌5.35%；整租交易的套均租金为5581元/套·月，同比2019年下跌7.70%。

2020年，上海的房租也是下跌的，从第一部分那张上海的租金走势图可以看到，2020年上海的房租跌穿了80元/平方米/月的价格。

到了年末，随着疫情平复，经济反弹，各城市的补贴活动纷纷撤销，引发了房价反弹。上海的房租强势反弹，就是从去年年末开始的。

杭州、厦门、北京等城市也是一样。

第二，人口不断流入，租房供需矛盾加剧。

补贴取消只是诱因，人口不断流入、租房供需矛盾加剧，才是引发房租不断上涨的根本因素。

过去十年，人口大量流向了中心城市，深圳过去十年增长了713.6万人，广州增加了597.7万人，成都增量位居第三，十年增加了581.9万人。

制图：城市财经；数据：各城市统计局

人口增加，但租房供应却没能跟上人口流入的速度。

以北京来说，其客源与房源之比，长期在1以下，而且长期在0.5以下，租房市场的供需矛盾非常尖锐。

上海方面，这两年出租房源不但没有增加，反而减少了6.3万套，让整个市场的供需矛盾更加尖锐，这是造成上海房租大涨的根本原因。

厦门方面，最近一两年开启了大拆模式，尤其是岛内，导致租房房源紧张，引发租金上窜。

根据新华社的消息，2020年下半年以来，厦门岛内湖边水库、湖滨片区、蔡塘社区等多个居民聚居区超100万平方米集体土地的地上房屋陆续开展旧村改造项目。

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调控房价很重要，调控房租更重要，因为房价和很多人已经没有了关系，但房租却和大多数人的钱袋子挂钩。

在调控房租上，自上而下已经开始了。

顶层设计上，住建部已经发布文件，要求各城市不得大拆大建，不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。鼓励稳步实施城中村改造。

同时，住建部明令，住房租金年度涨幅不超过5%。

各城市方面，很多城市开启了商改租，将空置率较高的写字楼和厂房等改为租赁住房，北京已发布细则，表示允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

与此同时，北京、深圳等城市，正在筹备租金官方指导价，想和二手房官方指导价一样，开启租金官方定价时代。

这三招，若能不折不扣地执行，尤其是第一条和第二条，将缓解租房市场的供需矛盾，但已经涨上去的房租，还是难以回头。