打折、降首付、给补贴！中国人口第一城，梭哈了

01

最近一段时间，各地城市如同一群被困已久后放出笼子的动物，正在抓紧觅食，争分夺秒。

截止到目前，已经有不下于70个城市开启了救市模式，其中不乏郑州、孝感这般发布系统性救市文件的城市，也不乏如哈尔滨一样直接废除2018年发布的调控行政令的城市。

当然，也不乏像重庆这样的，城市级别最高的直辖市。

在降首付方面，重庆是今年跑在最前列的城市，比菏泽还早。

春节期间，重庆地区包括邮政储蓄银行、重庆银行、光大银行等部分银行还将首套房首付比例降至20%。

降价打折上，重庆的开发商和多数中心城市的开发商一样，从去年就开始了。

近期重庆渝北区、沙坪坝区等启动的春季房交会活动上，限时8折、一口价特惠房、直减10万、成交送全屋家电，成为了最具特色的标签。

同时，重庆市渝北区还提出，活动期间的购房者（无论首套还是二套，无论是住宅还是非住宅，甚至车位，当然不含别墅与二手房），均可获得消费补贴。

最高可以获得购房款1%的补贴额度。具体可以看下面这张截图：

从其别墅和二手房的条件来看，这次多管齐下的救市举动，显然是为了给新房来一场去库存。

因为，新房大卖后重庆又可以大卖土地，赚取更多的土地财政。

02

当然，重庆这次救市力推新房，而对二手房置之不理，还有一个特别重要的原因：目前，重庆的二手房市场很健康，没有太大烦恼。

昨天的文章中，本号已经说过，重庆的二手房挂牌量一直在10万套以上，最新的数据为161755套。

但是作为一个人口、土地面积、经济体量，乃至城市级别都与省相当的直辖市来说，这个数据并没有不合理之处。

最关键之处在于，161755套挂牌的二手房，相对于其拥有的3205.4万的常住人口而言，并不算多。万人挂牌量只有50.5，在主要城市排名中，非常靠后，算是一个非常健康的市场。

那么，重庆当下的新房现状又如何？

从去化周期来看，横线与其他城市相比，重庆的新房还算不错，目前主城区的去化周期为10.2个月，处在住建部划定的12个月安全线以内。

但是如果纵向来比，重庆的新房去化周期从去年下半年以来，一直在增加。

从库存角度来看，重庆的新房库存一直在减少。这意味着，导致新房去化周期不断拉长的原因，是销量大幅下滑。

这一点，从重庆新盘的来访量和认购量可以看出来。

数据显示，2月份以来重庆中心城区的来访量出现了大幅下滑，认购量也下降了。

如果说2月份还有春节与疫情因素，三月份的重庆，市场并没有出现干扰，而且还是在信贷基本恢复的背景下。但从上图可以看到，进入3月份的来访量和认购量要进一步下滑。

价格方面，从国家统计局披露的2月份数据来看，重庆的新房价格仍在上涨。但是，根据克而瑞披露的成交价格数据来看，恰好相反，在下跌。

克而瑞数据显示，2月份重庆主城9区新房成交价格全线下挫，渝中区跌幅最大，环比下跌7.55%，跌幅最低的是江北区，环比下跌0.08%。

什么原因导致重庆新房冷场？唯一合理的解释是，市场信心尚未恢复。

这一点，在本号之前的文章中已经多次说到，并且引用了统计局公布的最新国房景气指数加以佐证。

信心比黄金更重要，只有再次让市场恢复信心，才能够缩短去化周期，才能快速消化掉新房库存，才能继续推动卖地，才能赚得更多的土地财政。

数据显示，过去几年重庆的土地财政依赖度维持在90%左右，高的时候甚至达到了105%。

所以，为调动市场信心，才有了如今重庆打折、降首付、给补贴等多管齐下的举措，以调动市场信心，从而促进卖地。

同时，为了降低土地流拍率，重庆在即将开启的首轮集中供地条件中，降低了大部分地块的价格。

数据显示，2022年重庆首批次供地板块中，近7成地块起拍价均低于21年板块成交均价水平，其中空港西区均价下调近5000元/㎡；本批次板块起拍价基本为片区2018年与2019年成交均价水平。

03

关键问题来了，重庆的房子还能买吗？

本号的观点是，刚需无需担心，且可以趁现在打折、给鼓励、降首付的优惠期间，抓紧上车。至于价值投资，可以暂缓。

重庆是一座宜居城市，但显然不是一座合适的投资城市。

刚需能买，是因为重庆的房价始终保持得很平稳，且在震荡慢速上涨。

此外，作为直辖市的重庆，时不时能够享受到各种政策利好，再加上劲头十足的经济增长与持续流入的人口，都给这座山城的房价，增加了确定性。

不适合投资是因为，长周期中，重庆的供应量仍非常充足，上涨空间虽然有，但相对于持有成本、时间成本来说，投资重庆的房产，并不是个好选择。（作者：子非鱼）