一锤定音！中国房企走到“关键时刻”

　　“春雨”来了！

　　今年以来，从中央到地方，一系列有利于房地产稳定的政策密集出台。

　　——“房地产是支柱产业”。

　　——“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。

　　高层频频发声，为房地产市场定调。市场一扫往日阴霾，开启新一波复苏反弹。

　　年度经济增长5.5%的目标，也要求房地产继续发挥好“压舱石”的作用。

　　经历了近两年的深度调整后，房地产再次回归，迎来关键转折之年。

　　这一次，如何出牌？

一

　　当下的中国房地产，几大拐点同时浮现，上演一场大转折。

　　数据显示，中国2021年全年人口净增长，仅为48万，创下60年来新低。

　　2022年，很有可能进入人口“负增长”时代。

　　这是第一大拐点。

　　与此同时，老龄化进程也在加速。

　　七普数据显示，中国60岁及以上人口为2.6亿，占总人口的18.7%，65岁及以上人口1.91亿，占总人口的13.5%。

　　这已经站在深度老龄化的门槛边上了，绝对不容忽视。

　　种种迹象显示，中国楼市的总规模正在逼近“天花板”。

　　据测算，中国城镇每年新增住房面积大约在14.8亿-17.4亿平方米之间，这是一个相当庞大的供应量。

　　目前，全国库存消化周期已持续增至19.5个月。

　　其中，一线城市增至12.96个月，二线城市增至18.05个月，同比涨幅均在40%以上。

　　很多城市的二手房挂牌量也在持续走高。不少城市都已经高达10万套以上，像重庆和杭州，库存量甚至已经突破了17万套。

　　这还没算那些买来投资的空置房，估计能占到存量房的两成。

　　更重要的是，中国的楼市已经到了房住不炒的新阶段。以往那样夸张的普遍上涨，不会再出现了。

　　上海房价最贵的衡山路，20年是大约6000多元一平方米，现在均价已经到了14万、15万一平方米，涨了近20倍。

　　即使是边远的乌鲁木齐二道桥板块，房价也从2000年的700多元一平方米，涨到了现在1-2万/平方米，差不多翻了四番！

　　行情放缓，房价也在回归正常。

　　过去20年，中国很多房企的负债率居高不下，也和房地产火热的行情有关。

　　如今虽然银行还在不断给资金端“松绑”，但“三道红线”仍然不会消失，稳房价、稳地价、稳预期的九字方针依旧是金科玉律。

　　对大大小小的房企们来说，最根本的变化就是：

　　房地产规模论的时代，真的一去不复返了。环境变了，整个房地产行业都需要一次彻底的转型。

　　在高速行驶的状态下猛踩一脚刹车，说来容易，做起来却艰难无比。

二

　　如何破局？

　　虽然每个房企选择的路径不同，但归根结底，成功转型必须做好一件事——回归长期主义。

　　如今在中国，要想找到一家长寿的企业，并不容易。

　　前几年，有专家学者专门进行了一项关于企业寿命的统计，结果却令人触目惊心。

　　在日本，寿命超过100年的长寿企业，高达20000多家，经营时间长达200年的企业，有3000多家；

　　美国、德国、法国的百年老店多达1000多家；

　　而中国，超过150年的百年老字号，只有不到10家，集团企业的平均寿命仅7-8年，中小企业的平均寿命更是仅有2.5年。

　　为什么会这样？

　　这当然跟中国市场经济发展时间比较短有关。

　　但也有一个重要原因，很多企业奉行的都是机会主义和速成主义。

　　四十年前，中国整个商业、服务业规模只有1000亿，经济发展程度很低，在那种经济极度萎靡不振、城市住宅需求极度压缩的背景下，一旦外部条件释放，房地产就会爆炸式地发展。

　　而如今中国商服业规模已经达到160万亿，在这样的诱惑之下，快速地赚钱和赚快钱的思维，使得不少企业走入了歧途，尤其是在资本最集中的房地产行业。

　　去年之前，全国百强房企中，近一半的负债率超过80%。

　　好在近年来，这样的趋势已经在逐渐好转，开始有越来越多的房企意识到稳健才是立身的根本。

　　今年3月，中国银保监会主席郭树清表示：2021年宏观杠杆率下降了大约8个百分点……房地产泡沫化、金融化势头得到扭转。

　　这两天，我在看各家房企财报的时候，发现碧桂园的净负债率居然已经降到了45.4%。

　　远优于三道红线要求的净负债率不超过100% 

　　而且，手上还预留了大量现金，可动用现金余额达1813亿，可动用现金储备充足

　　低杠杆、宽现金、高增长，碧桂园显然走的是一条长远发展之路。

三

　　长期主义，对企业来说并不容易。

　　有一次Airbnb的CEO 布莱恩·切斯基和亚马逊的 CEO 贝索斯聊天，两个人谈到了他们共同的偶像巴菲特。

　　切斯基问贝索斯：“你觉得巴菲特给过你的最好建议是什么？”

　　贝索斯说：“有一次我问巴菲特，你的投资理念非常简单，为什么大家不直接复制你的做法呢？”

　　巴菲特说：“因为没有人愿意慢慢地变富。”

　　这句话无疑是道出了长期主义的精髓。

　　自“三道红线”发布以来，很多房企将之视为紧箍咒，但是现在想来，这“三道红线”不就是在告诉房企们：

　　饭要一口一口吃，细水方能长流。

　　说起稳健，大家总是绕不开香港房企，他们通过出色的开发和自持租赁的混合经营能力，低杠杆、慢开发，却同样可以取得非常不错的效果。

　　年初的时候，港资地产商恒隆地产发布了其2021年全年业绩公告。

　　公告显示，2021年，恒隆地产及其附属公司的总收入增长15%至103.21亿港元，净利润达38.68亿港元，扭转大幅亏损势头。

　　令人惊讶的是，这家公司2021年在物业销售方面收入居然是零！

　　这意味着，恒隆仅仅靠租金收入，就实现了整体公司扭亏为盈。

　　而放眼内地房企，碧桂园具有前瞻性的财务思维和运营能力，也让人印象深刻。

　　自2007年上市之后，碧桂园便制定了一系列财务红线进行自我约束，比如“净负债率不得高于70%”、“可动用现金余额不能低于总资产的10%”等。

　　对杠杆水平和现金流安全进行硬约束，这样的财务自律，碧桂园坚持至今。

　　这与国家层面的“三道红线”可谓不谋而合。

　　另一边，强大的经营能力，则为碧桂园严格落实财务纪律，提供了根本保障。

　　2020年，碧桂园提出了“一率五力”的战略。即在合法合规、保证安全质量的前提下，做好高效率、成本力、产品力、营销力、服务力和科技力。

　　当大多数人还将房地产看作是一个传统行业时，碧桂园早已主动调整变革。

　　严格自律的财务思维，先人一步的内部经营优化，反映出碧桂园更高的格局。

四

　　今天，中国的企业、企业家应该具备对“长期主义”更深层次的认知。

　　这种认知就是一家企业长期的愿景，也是终极的目标。

　　北大的宫玉振老师，曾讲过一个关于华为战略选择的例子。

　　上世纪末，中国电信推出了小灵通，当时的UT斯达康和中兴通讯依靠这项业务迅速发展，营业额一度达到100亿，令行业瞩目。 

　　华为当时也看到了这样的机会，但是任正非却并没有去追赶这个风口。 

　　他的理由是，小灵通注定是一个过渡的、短暂的技术，而3G才代表未来，华为不能做机会主义者。  

　　最终，华为还是把大部分人力和财力都投入在全球范围内还没有商用的3G业务上，2009年，华为终于获得了第一块3G牌照。 

　　后来的故事我们就都知道了，从3G到4G、5G，华为始终站在世界通讯行业的前沿。

　　华为的成功，是因为他克制了短期的诱惑，更是因为他找对了发展的路径，那就是将企业的根，深深扎进国家发展的沃土之中。

　　与任正非的坚持一样，碧桂园的董事长杨国强也有“三个相信”：

　　一是坚信中国经济长期向好，持续深耕新型城镇化；

　　二是相信长期主义路线；

　　三是相信科技化是未来的大方向。

　　这也是为什么碧桂园的每一次发展变革，都能引发行业的关注与深思。

　　去年年中，碧桂园打出了自己的愿景“打造为社会创造幸福生活的高科技综合型的企业”。

　　“幸福生活”、“高科技”，一个对应民生，一个对应产业，将企业的发展与家国情怀紧密结合在了一起。

　　也许很多人不知道，除了房地产，碧桂园其实还干了很多实事。

　　为了帮甘肃东乡的羊肉建立标准化生产，找到更好的销售渠道，2018年碧桂园扶贫小组入驻东乡，两年间为当地卖出去了4万多只东乡羊，帮助了约6000名贫困群众。

　　察觉到建筑行业“招工难”“用工荒”的现象不断加剧，已经成为社会问题。

　　碧桂园就成立了全资子公司——广东博智林机器人有限公司，专门聚焦建筑机器人、BIM数字化、新型建筑工业化等产品的研发、生产与应用，打造并实践新型建筑施工组织方式。

碧桂园博智林机器人大楼总部

　　截至2022年2月底，博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份（直辖市、自治区）超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工面积超700万平米。

　　“这在国内智能建造领域还属于首创，对中国乃至世界建筑行业的发展做出了突出贡献。”中国工程院院士、清华大学人工智能研究院院长张尧学说。

五

　　“风物长宜放眼量。”

　　德国双立人，凭借一把菜刀纵横江湖291年；

　　日本三菱重工创立于1873年，至今149年；

　　任天堂在1889年诞生，距今已133年；

　　美国可口可乐1892年成立，至今130年历史；

　　波音公司1916年成立，历经110多年的技术积累……

　　大国的崛起，背后一定有大批奉行长期主义的公司，奠定坚实基础。

　　中国的企业们，仍然任重道远……