北京最好的那块地被生生搅黄了

　　5月30日，北京二批次供地报名结束。市场热度在回升，一共三十家房企参加。华润、中海、绿城这些国央企老熟人都在，他们摩拳擦掌。报名了九块地的华润，第一次出手，就用75亿拿下了丰台二环外的亚林西地块。

　　民企只来了三家。大家脸熟的，只有混改杰出代表万科。他们上次在北京拿地，还是遥远的2019年。和华润、中海一样，既然被禁止在上海作战了，他们也只好在北京发力了。

　　北京这批17宗地块，都是在4月19日正式挂牌的。一家房企当时测算了全部土地，四成项目利润有十来个点，三成项目八九个点，剩下需要带共建的也有五六个点。

　　毋庸置疑的明星项目，就是太阳宫地块。北京地产圈讨论一年多后，这个王炸终于来了。

　　这里起始楼面价只有7.5万，但一出现就刷新了北京楼市指导价上限，能卖13万一平米。作为背靠人大附中的朝阳区最顶级学区房，附近的太阳公园、红玺台早就卖到了16万以上了。几乎所有口袋里还有点钱的房企都眼冒绿光，准备战斗。

　　头部央企开发商将太阳宫设为重点项目，客户督促自己心仪的开发商：你们去拿太阳宫。

　　当时大家还不知道，一盆冷水马上就要浇下来了。

　　2013年8月以后，北京套均建筑面积140平米以上的住宅楼栋拿预售证，需要8层以下的建筑施工进度封顶，8层以上的主体要完工一半。四年后，为了鼓励装配式建筑发展，北京发文说装配式建筑可不受此进度限制。

　　但今年4月25日，北京市政府宣布废止了2017年的文件，新文件中没有再为装配式放开形象进度要求的描述了。而太阳宫地块有退线：户型做小了就要东西向。

　　这意味，除非不考虑户型和朝向，原本可以在今年11月开盘的太阳宫，得等到明年9月才能入市。太地块地价上限66亿，按一年5%的利息粗略计算：就是三四亿的资金成本。再加上太阳宫预设了10%的政府持有比例，实际售价要在11.7万以内。虽然利润依旧丰厚，却也不值得房企蒙着眼在艰难时期冒险掏空家底了。

　　很多选手都中途退赛了。其中一家，是在首轮北京供地中大展身手的绿城。

　　大家更没有料想到，他们撤出战斗后的5月29日晚上，也就是报名截止日的前一天，有关部门通知，装配式建筑又可以不受140政策影响了。已撤退房企的朋友深夜看到通知差点哭出声：这太离谱了。

　　最终报名表里，只有7家房企报名的太阳宫，热度被名不见经传的小瓦窑地块压下去了。

　　13家房企报名的小瓦窑在西四环，封顶楼面价不到四万五，销售指导价只要七万五。它附近的大瓦窑房价已经冲到了八万多，而小瓦窑比大瓦窑位置更靠北边的市中心。

　　这基本就是一本明账了。一家报名参拍小瓦窑项目的开发商说，项目至少八个点起步的利润，按限价和房价差，不会低于十个点。大家就凭运气：敢报名的都能看到摇号。

　　当然，笔者也看到了东河沿和孙河前苇沟两个项目没人报名，大概要流拍了。大家应该知道，在土地正式挂牌前，有关部门为防止流拍，会提前找到房企出价。而这轮供地，一样有北京国企被叫来托底。

　　不同寻常的是，孙河前苇沟利润不低。一家开发商测算过，能到七八个点。是一家稳健的头部民企交钱转正的，但最后他们又不去了。

　　这轮北京土拍，被誉为民企标杆的龙湖、旭辉没有再露面提振信心。同时进行的上海首轮供地，他们也缺席了。问了下其中一家企业的高层，对方说：央企没有顾虑，而我们要控制风险和负债率。

　　如人饮水，冷暖自知罢了。