咦，人们为什么不买房了？

　　过去二十年里，只要有钱，买房一直是老百姓的第一选择。不过就当前来看，情况似乎发生了变化，房子不再是老百姓的心头好，房产销售低迷也已成为国内稳增长的主要拖累项。

　　在此背景下，今年以来房地产销售刺激政策频出，但受“买涨不买跌”的惯性影响，很多刚需、改善性人群反倒犯起了嘀咕，不知道当下应该买房还是再等一等。

　　量价齐跌 观望氛围浓厚

　　从数据上看，当前的房地产销售已出现量价齐跌的局面。

　　2022年1-5月，全国商品房累计销售面积同比下滑23.6%，四五月份降幅明显扩大。高频数据显示，2022年4月1日-6月15日，30大中城市合计成交面积同比下滑47.3%。需要注意的是，相比受疫情影响城市，基本未受疫情影响的城市商品房销售降幅也不遑多让，因此，疫情并非住房销售快速下滑的主因。

　　从70大中城市二手住宅价格数据看，一线城市仍保持正增长，三线和二线城市房价均已出现同比下跌。2022年5月，一二三线城市二手住宅价格同比涨幅分别为：1.7%、-1.7%、-3.2%。

　　受量价齐跌影响，房地产销售额出现快速下滑。2022年5月，全国百强房企实现全口径销售金额约5192亿元，同比下降59.9%，降幅较上月扩大0.7个百分点，继续创近年来新低；单月销售金额超百亿的开发商仅14家。

　　事实上，为稳住地产预期，2022年以来，从地方到中央，地产放松力度不断强化。全国层面看，5年期LPR累计下调0.2%，首套房贷款利率下限调整为5年期LPR减20个基点至4.25%，明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等；地方层面则综合采取多种放松手段，包括但不限于放松限购、限贷、限售，提高公积金额度，降低首付比例、购房补贴，多孩家庭购房支持，人才购房政策等，且城市能级逐步从三四线向一二线城市扩展。但从政策效果上看，商品房销售数据并未明显改善。

　　对于投资购房群体，持续受房住不炒政策压制，缺乏购房动力。截至目前，尽管多地放松地产政策，但房住不炒仍是底线，政策面既希望地产销售复苏以带动消费回暖、对冲经济下行，又不希望、不支持房价重回快速上涨态势。既然房价不会快速上涨，投资购房群体就缺乏购房动力。

　　对于刚需、改善性需求而言，限购、限贷、降低首付比例和房贷利率都有效果，但受疫情期间居民收入增幅放缓和房价下跌预期影响，刚需群体的观望情绪浓厚。

　　人们为什么不买房了？

　　对刚需群体而言，买房虽是刚需也是可延期需求。当大家对收入前景偏悲观时，会倾向于少贷款、多储蓄，用租房替代购房，以避免房贷压力；或者当大家预期房价有一波下跌时，也会倾向于等一等，希望低价捡漏。

　　就当前来看，这两大因素兼而有之。

　　1、房价收入比拉大，购房压力大增

　　随着房价的逐年走高，刚需群体开始遭遇首付款和还贷支出两重挑战。

　　十年前，刚需群体买房的主要障碍是首付款，只要能够凑够首付，还贷压力基本可控。以总房价100万、30%首付、房贷30年、利率5%为例，每月还本付息3757元，虽有压力，但在可承受范围之内。因此，只要凑够首付，就能买房上车，然后坐等房价上涨、财富增值。至于首付怎么凑，主流的办法就是所谓的“六个钱包”，集夫妻背后两个家族之力买房。

　　时至今日，由于过去十年房价增速高于居民收入增速，刚需群体既很难凑够首付，也难以负担每月的房贷压力。

　　假定十年前100万的房子涨价至300万，其他条件不变，首付款从30万变成90万，每月还贷支出从3757元涨至11273元，购房压力大增。

　　此时，刚需群体既便耗尽家族财富凑够首付款，每月还贷压力也是一笔巨大支出，几乎耗尽可支配现金收入。勉力维持之下，还贷刚性会极大地削弱家庭抗风险能力，任何预期之外的现金支出增加或现金流入下降都可能导致房贷断供。疫情期间因失业导致房贷断供的案例频上热搜，便是例证。

　　面对这种潜在压力，越来越多的刚需群体不敢买房，不愿将家庭至于巨大的刚性还贷压力之下，尤其是疫情尚未结束，工作稳定性和收入预期仍有较大不确定性。

　　2、博弈房价下降，想要再等一等

　　也有不少家庭具备购房实力，能够承担还贷压力，但在二三线城市房价已出现出现微降的情况下，更多地人愿意再等一等，等房价再降一降。

　　对于愿意等待的购房人来说，最大的底气来自“房住不炒”。房住不炒限制住了房价快速上涨的可能性，既然房价不可能大幅上涨，等一等就没有太大的机会成本，大不了平价去买，说不定还能降一降呢。央行调研问卷显示，截止今年1季度末，仅16.3%的受访者预期房价会上涨，房价信心滑落至近年来低点。

　　此外，的确有一些中长期因素为房价下行预期提供支撑。

　　一是人口老龄化提速。人口数量和结构变动是左右房价走势的核心因素。2021年末，中国60岁及以上人口数量达2.67亿人，占比18.9%，较十年前提升5.2个百分点。人人都会老去，老龄化归因于少子化，即不是老年人占比多了，而是年轻人占比少了。年轻人是购房主力军，年轻人占比下降会导致购房需求出现趋势性萎缩。

　　二是城镇化减速。过去几十年，城镇化率的快速提升导致人口流动加速，城市作为整体的人口净流入区域，房价迎来了趋势性上涨。截至2021年末，中国城镇化率达到64.72%，快速提升期接近尾声，对房价的拉动效果减弱。

　　三是房产税预期打击多套房持有需求。虽然相关部门明确表态，当前不是推出房产税的好时机，但着眼于未来，房产税迟早会来已成为大众共识。结合欧美发达国家1%-2%左右的房产税率来看，房产税的出台会有效抑制民众的二套房持有需求，从根本上压制房价。

　　面对上述因素制约，时间似乎站在愿意等一等的购房人这边。既然如此，大家就乐意等一等，削弱了短期刺激政策的效果。