中国民营房企彻底……

　　6月21日，世界三大评级机构中的穆迪干了一件事，将宇宙第一房企碧桂园的评级，从Baa3级下调到了Ba1级，也就是从投资级降到了所谓垃圾级。

　　如果这是评价房屋品质和外观，笔者一定双手双脚赞成。但如果是信用评级，那还真不是一件小事。

　　很多境外机构都是以三大国际评级为参考再借债的，换句话说，穆迪的评级能反映一批外资的态度，他们现在不止嫌弃中小规模的大陆房企：甚至不想借钱给中国房地产行业的龙头公司了。

　　有些道理大家懂：碧桂园前五个月的销售额下降了四成；打折促销将导致利润率下降；新示范发行的5亿信用保护工具短债，填不满几千亿销售额蒸发带来的压力。但这些不是个性问题啊，比如财务指标受影响这点，可以翻翻碧桂园的年报，到2021年底，碧桂园有息负债余额只有3172亿，净负债率下降了10个百分点，账面1470亿非受限现金，完全足够覆盖到期债务。

　　再比如，前几天有人猜测碧桂园七月到期美元债没筹措到足够资金。人家大手一挥提前申请赎回七月到期6.8亿美元债，至此全年无到期美元债。这已经民营房企的财务标杆了。

　　笔者觉得，评级下调的导火索还是副总裁最后那句，长期融资渠道受影响。

　　6月15日，美联储宣布联邦基金利率区间由0.75%—1.00%上调到1.5%—1.75%，这是自1994年以来，美联储最大的单次加息。他们还打算下个月再加息50或75个基点。

　　不要小看这几个点，这会掀起一场金融风暴。

　　就拿中国房企说吧，美联储加息将直接导致房企美元债成本增加，比如碧桂园刚刚提前回购的4.75%美元债，将来再借新的：利息有可能要破6了。

　　另一边，美联储加息还带来了人民币贬值压力。房企储备的现金绝大部分都是人民币呀，汇率风险很大。

　　华润账面上的外币也只有36亿，6月23日立刻和银行借了172亿港币做护城河。碧桂园也一样，1800亿的现金里，美元外币只价值17亿人民币，港币不到六亿元。但据统计，碧桂园美元债合计规模高达189美元。

　　一位摩根的朋友告诉说，美联储加息这还只是外资看衰碧桂园的导火索，外资预期真正改变：从融创暴雷就开始了。

　　整整三个月前，融创40亿的“20融创01”美元债宣布展期，中国第三大房地产开发商在一周后正式违约。国内机构经历过恒大暴雷后，似乎已经有了心理建设，反应并不过激。但在外资眼里，融创违约带来的震撼远高于恒大。

　　这轮地产调控中，最先躺平不还美元债的房企是花样年，这家公司规模较小，外资并不恐惧。

　　然后是两万亿的恒大，但许老板在被恒大投资人包围总部之后硬生生坚持了三个月，境内债务违约一大堆的前提下，才选择违约的美元债，也算情有可原。

　　融创不一样。这次暴雷是融创历史上第一次公开违约，而且第一次违约就是美元债，外资甚至觉得融创是有能力不违约的。朋友说，真正的恐慌就是从这次标杆性事件开始的，大家一下子就觉得危机四伏，原来优质房企也开始不还刚兑了。

　　卖方立刻召开了各种电话会、分析会和买方沟通。听到消息，很多人都懵了：融创是好学生，不应该啊？

　　以前，外资对中国房企是区别对待的。尤其是对碧桂园、融创等几家头部企业，容忍度较高。但从融创开始，外资颠覆了自己的认知，他们得出结论：现在中国民营房企不存在好学生了……