“停贷潮”一发不可收 “闭眼买房”时代落幕

　　先是从银行账号里无法取钱，然后是“烂尾楼”的购房者宣布停止支付贷款。中国的金融领域在短时间内面临着两个对于任何经济体来说，都可以伤筋动骨的关键性事件。 “停贷潮”有没有法律依据？中国的监管部门又做了些什么？专家们给出分析。

　　7月16日，工作在售楼一线的Sasa（化名）在自己的朋友圈发出了一个“中天吾乡一直在努力”的视频，回应公众对中国贵阳市中天吾乡旗舰项目停工的关切。其中表示，“停工牵动着千万购房者的心”，并推出了数条解决问题的措施办法。包括“保交”，并且通过央企国企合作模式融资、预计3个月内筹集20-30亿资金盘活项目。此外，房开商中天还承诺，允许符合条件的业主退房，项目方愿意配合。贵州中天吾乡的开发商相信，上述解决办法“必将对类似项目问题的解决”，带来“重要的示范意义”。

　　中国西南省会城市贵阳，是中国诸多二三线城市房地产开发过度，市场泡沫风险高涨的一个典型范例。中国目前的房地产市场和金融市场，也有许多亟需解决的类似问题。 7月以来，伴随着中国河南银行储户无法取款，抗议过程中还被授红码的抗议浪潮，中国多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷，作为中国金融领域短时间内爆发的第二起重大事件引发各方关注。根据英国《金融时报》报道，目前全中国有超过200楼盘与十万业主因为烂尾楼，集体提出停止按揭贷款供款，多家上市银行也受波及，股价因此下挫。

　　嗅觉灵敏的资本市场

　　就在此之前不久，香港恒生指数7月初发出公告，宣布将8家中国大陆的地产成分股公司从恒生系列指数中剔除。这些公司分别是：世茂集团、佳兆业集团、彩生活、融创中国、中国恒大、奥园健康、中国奥园和恒大物业。对此，恒生指数公司表示，此项调整基于上述成份股公司在港交所上市的股份持续停牌，按照恒指编算规则，证券连续停牌超过3个月则不符合恒生系列指数候选资格，因此以上几家成分股公司将以系统最低价格——即0.0001元从恒生指数中剔除。

　　而同一时间，深交所也对外表示，因恒生系列指数调整，从港股通标的证券名单中调出7家公司——分别是世茂集团、佳兆业集团、火岩控股、融创中国、中国恒大、恒大物业和中国奥园。除了火岩控股是网游公司意外， 其它几家均为地产类公司。他们的背后是中国房地产以及物业管理业的半壁江山。

　　对此，中国经济学家，清华大学经济管理学院经济系副教授韩秀云通过其抖音账号表示：资本市场的嗅觉灵敏，早早就选择抛弃房地产……香港作为世界的金融中心，其恒生指数是中国吸引海外资本投资的重要资本市场。能纳入香港恒生指数，就意味着上市公司是香港资本市场的优等生。可以获得全球资本的青睐。而现在这些中国房地产企业被踢出恒生指数，就意味着这些企业被划入了差等生。国际资本不看好，这样未来中国房地产企业在资本市场融资就会变得困难。

　　“不只是贵阳 全中国许多楼盘都被影响”

　　在融资方面，Sasa作为贵阳中天吾乡项目的一名销售人员，相信公司即将解决之前遇到的资金困难。她向德国之声表示：“关于资金的问题，不是中天吾乡一个楼盘存在的问题。我相信，不只是贵阳，全中国许多楼盘都被影响到了。主要影响一个是疫情，一个是国家政策方向的影响。 银行不给房开放款，资金不流向房地产了。对于开发商来说，资金链很容易出现问题。那吾乡同样也是出现了问题。”

　　当前中国各地房开商遇到的问题和多地业主因楼盘延期交付宣布停止还贷的事件，也引起了中国银行金融领域监管部门的重视。银保监会有关部门负责人不久前表示：事情的关键在于“保交楼”，对此银保监会高度重视。该负责人声称：“银保监会将继续贯彻落实好党中央、国务院决策部署……保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序……引导金融机构市场化参与风险处置”，将加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　同时，中国六大银行、多家股份行和城商行在内的十余家银行纷纷于近日发布公告，回应相关楼盘按揭贷款业务及风险情况。这些银行均称涉及烂尾风险的按揭贷款总体规模较小，风险可控、不会对经营构成重大影响。

　　停贷有没有法律依据？

　　这与Sasa目前的看法一致，她透露：7月底到8月初，公司会有一笔资金陆续到账。具体金额目前不明。至于资金来源“目前老板没有对外说，我们也不能说”。目前，确实也有许多已经购房的业主向开发商中天表示要签署停贷声明。但是Sasa明确指出，目前国家没有相关的停贷政策，银行也没有系统可以操作停贷。业主在向银行贷款时，用房产抵押购买新房的行为是业主和银行之间的业务关系，和房地产开发商无关。具体房产是否交付，或者是否烂尾。银行没有承担风险的义务。如果业主决定停供，必须承担逾期的责任，无论是在利息方面，还是在个人个人征信方面，都有可能导致停贷的业主进入“黑名单”。

　　对此，有中国国内的法律界专家提出不同意见。上海的一位律师事务所负责人向德国之声表示：业主如今之所以宣布要停供，是因为开发商的楼是烂尾楼。烂尾楼的出现，根本原因是开发商把原本用于建楼的资金私自挪用。和德国类似，中国的房地产交易规则中，也明确做出了买方只需要根据工程进度向房开方阶梯式付款的相关规定。在开发商彻底封顶完工之前，买方贷出的资金是暂时被保管在一个委托监管账户下的。这位法律专业人士指出：资金被挪用，肯定是银行监管的责任。哪怕是房产局签署了相关文件，银行也有责任去现场监管。目前的情况显然是开发商和银行违约在先，根据中国民法的基本原理，既然银行违约在先，业主也有权行使“不安抗辩权”，暂停履约。从《民法典》的角度来说，这位法律人士认为停贷的做法没有问题。

　　面对房地产领域的系统性风险，中国政府早已经于2020年年底亮出了“三道红线”的政策——即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1。中国体制内的经济学家韩秀云在抖音最新的视频中分析称，“停贷潮”反应了三道红线之下，“中国房地产行业的金融属性被逐渐剥夺”。一边是买房的需求下降，另一方面是房地产商从银行贷款的能力下降。导致很多项目因资金链断裂，而处于停工的状态。近期这类事件频发，也是“正式宣告‘闭眼买房’的时代已落下帷幕。未来，买房也越来越成为一项技术活。每个人都要做好‘楼市神话’一去不复返的准备”。