黄金疯 楼市疯 白天鹅迎风起舞

　   墙内自媒体如松分析文章：最近，有两个问题令人关注：

　　第一个问题是，根据财政部所公布的全国一般公共预算收支的数据，可以看到一个有规律的现象：

　　2022年全年个人所得税收入是14923亿元，同比上年增长6.6%。个税增加当然就意味着居民的收入在增长，而且增长的速度还比较快。

　　2023年一季度个人所得税收入是4440亿元，同比下降4.4%。个税收入相比上一年出现了明显的下滑。

　　2023年上半年个人所得税收入是7800亿元，同比下降0.6%。相比上个季度有所复苏。

　　2023年前三季度个人所得税收入是11310亿元，同比下降0.4%。与上个季度相比继续恢复，但恢复的力度下降了。

　　2023年全年的个人所得税是14775亿元，同比下降1%。相比上个季度再次回落。

　　2024年1-2月的个人所得税3262亿元，同比下降15.9%。无论相比上个季度还是上年同期都出现了下降，而且有了加速的迹象。

　　上述一系列数据反映出来的趋势还是十分明显的，估计每个人都可以看懂。

　　资产价格和居民收入水平是镜像的两面，在水面之上体现的就是资产价格，在水面之下体现的就是居民收入以及社会保障体系。

　　第二个问题是，最近的金价走势让人眼前一亮。

　　在今年2月以前，虽然金价也是涨势，但上涨的速率是比较和缓的，但从今年3月开始涨势明显加速了，即上涨的斜率开始变的陡峭。

　　金价的加速上涨或许可以反映出以下含义：

　　首先，我们知道黄金是一般等价物，当金价保持稳定甚至缓慢上涨时，就意味着纸币的价值是相对稳定的，当金价加速上涨时就意味着纸币贬值的速度开始加快。一般来说，人们看到的是金价的变化，但从黄金的视角来看，黄金自己是稳定不变的，看到的却是纸币价值的变化。由于黄金是一般等价物，所以金价总是一个先行指标，金价开启加速上涨之后意味着纸币开始加速贬值，随后就是基础商品开启涨势，当基础商品价格开始上涨之后意味着通胀开始回归。

　　通胀到底会滞后金价上涨多长的时间，这需要仔细观察本币标价的大宗商品和服务价格的走势，就个人的意见来看，滞后的时间应该在六个月至一年左右。

　　当通胀开启涨势之后，意味着央行的利率将逆转，从跌势转为升势。

　　其次，我们知道市场上有法定货币和实物货币之分，黄金为代表的基础商品都属于实物货币的范畴。

　　当金价涨势加速之后，就会快速从资金市场中快速抽取流动性；当黄金作为一般等价物带动能源等基础商品启动涨势之后，这种抽取流动性的速度就会加快，这实际就是实物货币给资本市场加息的过程。

　　也就是说，金价涨势加速，意味着两大央行同时开始行动：实物货币这间“央行”开始给法定货币加息，而且是立即开始；法定货币的发钞行也即将提升利率，但会稍有滞后。

　　中国居民的主要财产都集中在楼市，上述两个问题对楼市的扰动当然会受到关注。

　　2020年11月恒大商票首次出现逾期，随后商票逾期潮愈演愈烈，到2021年6月恒大首次承认了商票逾期问题，2021年9月恒大财富暴雷，这意味着恒大问题开始发酵。此后，地产商违约问题不断出现，这意味着房地产开始陷入低潮，或者说是调整阶段。根据统计局公布的数据，2024年1—2月新建商品房销售面积11369万平方米，新建商品房销售额10566亿元，计算出来的均价旧是9293元/平米，这个数据的峰值出现在2021年上半年，是10485元/平方米，今年1-2月与2021年上半年相比下滑了11.37%左右。当然一线等核心城市尤其是城市核心区的跌幅相对较小，而三四线城市以及郊区的跌幅就比较大。

　　根据上述两个问题，或许可以进行以下推论，如果推论的逻辑谬误，欢迎拍砖：

　　第一，地方政府正在努力救市，救市政策更应该聚焦于上述两个根本问题，居民收入上涨之后韭菜自然而然就有了乐观向上的干劲，当然会四处购房给自己布置“行宫”，这一点毫无疑问，楼市的基本面就得到了彻底的改观；提升了经济活动中的资本投资收益率之后，资金就会抛弃无息的黄金，就能压制黄金的涨势，也就可以压制真实利率。

　　如果真正解决了这两个问题，今天楼市的低迷时刻恰恰就是入场的时机，面对这样的良机韭菜在梦中都会笑醒，楼市也会再次迎风起舞。

　　第二，如果上述两个问题无法在短期内得到聚焦，要警惕今年的资产价格也与黄金一起“发疯”，源于水面之下的因素会推动家庭加速去杠杆，当然这也是被动去杠杆的过程，实物货币“央行”的加息也会同时发挥作用。

　　第三，当本轮冲击过去之后，尤其是通胀开始见底回升之后，核心城市最核心地段的稀缺房屋、尤其是那些商业属性的稀缺房屋，或许就会体现出实物货币属性，开始体现出避险资产的功能，即人们经常说的抗通胀功能。但炒房的时代显然已经过去，领导要求的“房住不炒”是大政方针，这些实物货币——稀缺房屋的价值主要取决于租金收益率的高低。

　　上述两个问题对楼市未来带来的影响，取决于政策变化，让我们拭目以待。希望看到的是迎风起舞的白天鹅。