真正的麻烦或许才刚刚开始…

　　自2021年中国房地产见顶后，首先滑坡的就是恒大。这家全球负债最多的房企现金流断裂，在某种意义上打响了在国房地产整体下行的第一枪。

　　随着这个市场的进一步发酵，碧桂园、万科，相继传出现金流吃紧问题，过去提到这个行业存在的风险，人们更多指出了地产泡沫和房价的虚高，但到今天人们越来越发现，问题不仅仅出现在市场，问题还出自房企本身。

　　一直以来以稳健经营著称的万科，近期就出现经营压力快速升高，风险被释放到股票和债券市场中。

　　根据3月29日万科发布的年报来看，2023年万科营业收入同比减少7.56%，净利润则大减50%，去年万科销售额虽然还能以3761.2亿位居行业第二，但规模已经回到2016年时期的水平。

　　早在2018年，王石就在万科高喊“活下去”，随后的几年时间里，万科似乎也活得不错，但横向对比近年来万科的负面话题，似乎也说明了这家房企最近几年的不同寻常。

　　就在万科发布2023年年报后，还顺势取消了连续31年的分红，这是自万科创办以来，第二次不分红。万科1991年上市，当年没有分红，从1992年开始持续分红，一直到2023年，这是万科上市以来第二次没有年度分红。

　　公开资料显示，万科累计分红1030亿元，平均分红率是33.3%，是历年股权融资的2.8倍。如今万科选择不分红，已经很能够说明自身面临的问题。

　　但万科，也仅仅只是中国庞大房地产市场变化中的一个缩影。

　　相比万科年报的准时，另一家房地产企业碧桂园年报迟迟未发，碧桂园声明表示要收集更多信息以作出合适的会计估算，因此无法遵守上市规则3月31日前刊发，董事会会议也将延期，其碧桂园港股也已于4月2日起停牌。

　　这些都是地产开发商层面的影响，尽管看似波及范围小，但地产开发商的问题，最终一定会影响并决定着消费者的购房计划，从而进一步抑制地产销售，最终可能还会导致房价持续下跌。

　　要知道，房地产在中国家庭资产结构中的占比高达60%以上，大量普通家庭倾其半生将积蓄换成房子，而房价一旦下跌，那么其直接结果就是家庭资产负债表衰退。

　　一个家庭决定首付贷款买房的那一刻，房贷的价值是按照当时的地产现价决定的，当房地产一旦开始下跌，房地产的实际价值缩水，但要还的房贷，却丝毫没有减少，在资产受到冲击的情况下，普通家庭还要背负巨额房债，这就是发生在日本身上的例子。

　　而在日本地产泡沫破灭时，其国际都市东京的房价下跌了50%以上，这如果发生在中国的一线城市，这样的代价是难以想象的。

　　不同于日本的一夜崩溃，中国的房地产应该是软着陆，而不是硬着陆，但就地产开发商而言，它们经得起软着陆的缓慢下跌吗？

　　这个问题实际上隐含了另一个问题：那就是地产开发商自身的泡沫。恒大持续的财务造假，最终导致2.43万亿的惊人负债，至今还历历在目……

　　另外，从碧桂园和恒大发生债务危机的过程来看，主要是三、四线城市的房产布局出现问题而造成的资金链断裂，以致于无法偿还借贷而面临破除，所以比起消费能力更强的一、二线城市，三、四线城市的房地产市场危机更胜。

　　这背后还牵扯房地产开发商自身有多大程度上向市场及时反映了真实情况的问题。像恒大这种财报完全虚高超50%以上的开发商，对普通人来说，根本是看不清房地产的真实面貌。而房子本身，就是击鼓传花式的商品，到了今天接盘侠如果在三四线城市中找不到，那么房子的价值就是钢筋水泥，而不是一个温馨的家。

　　根据纸面上的数据来看，南京今年2月新房房价同比下跌4.8%，合肥下跌1.2%，厦门下跌4.6%，郑州下跌3.3%，这些城市还不算三、四线城市，但也在下跌，除了一线城市和天津杭州这样的城市看起来房价在止跌回升之外，大部分的城市其实都在缓慢下跌。

　　寄希望房价一直上涨，这并不是一个健康的想法；哪怕是寄希望于房价保值，那也是不健康的想法，到今天，房价保值的代价就是蚕食国民的生活、消费为前提条件的，并不可取。

　　最重要的根本原因还在于，房地产之所以棘手，很大程度上是因为地产开发商的债务远远超过一般性规模，所以要想挽救，很难很难。

　　万科股价在下跌，恒大和碧桂园自不必多说，那么下一个又是谁呢？谁也说不准，中国房企最大的几个开发商，无非就是万科恒大碧桂园，一旦它们都真的陷入现金流危机之中，那么真正的麻烦，或许才刚刚开始，而不是结束……