大上海楼市保卫战两个月：结果来了

　　2002年11月，刚上任的香港房屋及规划地政局局长孙明扬推出九条救楼市的措施，被称为“孙九招”，打头的第一条就是：暂停土地拍卖，开发商只能勾地，但勾地也要暂停一年。

　　当时的香港楼市，很像现在的上海楼市。

　　1998年，香港楼市开始下跌，当年跌掉了30%；2000年，又跌了20%；2002年，又跌了10%。然后，就是孙明扬临危受命，董建华给他的命令是，“要让房价稳中有升”——说白了，只有涨价才能救房地产。

　　香港领导们从此也学到了：想要房价涨，就要控制供地。

　　一

　　“让房价稳中有升”这种政治不正确的话，内地的各级政府是断不会公开说的，但很多却都在默默做这件事。最明显的就是上海。

　　半个月前，杨浦新地王诞生了；十天之后，小米退掉的上海总部地块将公开拍卖，已经取消土地限价的上海，又为其设置了封顶价。如果按照最高限价成交，未来新房可能会卖到每平米17万元，比目前其周边新房高出3万多元。

　　用豪宅来托楼市的意图，已经非常明显。

　　今年上半年，3000万以上的新房，上海成交了1544套，北京成交了386套，上海是北京的4倍，甚至全国其他城市所有的成交套数加起来：还不到上海的一半。

　　总价5000万元以上住宅，上海更是翻了4倍。合肥成交一套5000万的二手房，全城中介都在转发喜报，而在上海很多中介的眼中，5000万才算摸到了豪宅的边。

　　上海的豪宅成交旺盛，是因为今年市场上突然出现了一个特殊的产品结构：超高层豪宅+风貌别墅。

　　这些项目都占据了上海最好的位置，从外滩到北外滩，从新天地到建国西路；单价也基本上都在25万/平米以内，起步价就是4000万。今年，全国的销冠顺昌玖里，就是这样一个产品，中海仅仅把超高层的两栋楼拿出来，就成了全国销管。

　　没多久，均价29.8万、总价7000万起的顺昌玖里49套别墅，悄无声息地开盘，马上就售罄了。普通人连个准确的户型图都看不到。

　　超高层豪宅+风貌别墅项目的容积率，往往在4以上，这其实并不是一个舒适的产品。普通的住宅小区，超过3就已经不太宜居了。

　　为了平衡容积率，往往还配有一个超高层的住宅，即便这样，风貌别墅的容积率也大于一般的联排别墅，面宽窄、楼间距近，甚至有人将其称之为：握手楼。比如，现在上海地产从业者都在翘首以盼的翠湖天地6期，就是由180米的超高层住宅地块和低密度住宅组成，前者容积率5.3后者1.4，即便匀下来，容积率也接近4了。但它满足了富人对核心资产的想象，宇宙中心，有天有地，自由自在，于是，这种介于上海洋房与联排别墅间的风貌别墅，一跃上了上海房地产的鄙视链顶端，成为了政府和开发商的金钥匙。

　　接下来，就是风貌别墅的供应潮了。仅仅在黄浦区，就有12个超高层豪宅在售或等待上市，那些99米的擦边项目，甚至都不算在内。他们普遍还都配有风貌别墅。

　　粗略算下，未来几年，上海将供应超过一万套风貌别墅。别忘了，2015年至2023年，黄浦区总共只推出了6060套新房。

　　上海保卫战，是一定要打赢的。

　　二

　　风貌别墅的地，大多数都是勾来的。

　　顺昌玖里脚下的地块，原名是建国东路67-71街坊历史风貌保护地块。这块地其实2003年就开始动迁了，当时还属于卢湾区。拆迁工作很难进行，直到2020年7月，因为串标而被禁止在上海拿地的中海，才接手了房屋征收及后续开发工作，当时中海决定在这里投600亿。

　　两年后，中海因为感觉压力巨大，又把其中几块地还给了上海的国企。

　　没错，风貌别墅这样的优质地块，也越来越多集中在上海本土国企手中，由他们向市场进行分配。

　　海玥黄浦湾背后的上海建工，露香园背后的上海城投，上海南房集团等。这些地块大多是早期就预定拆迁的，有些地块甚至动迁都完成了，但一直由于规划没确定不能拆迁。

　　上海本土国企虽然有拆迁能力，但是开发能力不足以支撑，只能引入经过市场验证的开发商，来共同开发风貌别墅。比如，露香园云宸地块几年前拍卖时，只有上海城投控股和上海建工联合体出价；中粮北外滩壹号脚下的地块，是大悦城与虹口区签订了战略合作的一部分。在大悦城前，该地块是由由北外滩集团旗下的公司通过协议方式获得。

　　海玥黄浦湾、万科高福里项目也是协议出让，说白了就是：勾地。

　　这些地块对于开发商的要求很高，以豫园股份和蚂蚁金服福佑地块为例，要求开发商有风貌保护经验、运营能力、区域贡献要求、经济实力。主导遴选的是黄浦区招商洽谈小组，由黄浦区金融办牵头，区商务委、区文化旅游局、区规划资源局都是组员。

　　这些要求，也只有本土国企符合。

　　三

　　上海救市，已经整整两个月了。“527”新政的效果，在二手房市场慢慢消退。

　　6月里的30天，上海平均每天可以成交879套二手房；而七月，上海平均每天成交643套二手房，降幅已经到了：27%。

　　上海已经是目前全中国最好的房地产市场了，没有之一。

　　但这一轮热点都在豪宅新房。上海的二手房价格并没有拉动，甚至在争相出货的过程中，二手房的价格还在逐步走低。

　　上海的豪宅和刚需，已经完全是两个割裂的市场。从刚需到改善，再到豪宅的置换链条，已经彻底被打断，至今没有恢复的迹象。

　　上海传统的置换链条有两条：一条是以环沪为起点，江浙的沪漂年轻人，卖掉自家嘉兴、湖州，甚至宁波无锡的房子，掏出六个钱包到上海外环置业，然后外环走向中环，中环走向内环；另一条是以市中心老破小为起点，卖掉一套300万的老破小，到五大新城去买一套地铁三房，而房东以此为契机，开始进一步改善。但现在，上海的二手房库存，目前还在20万套挂牌量的高位横盘。无论是环沪还是上海老破小，跌得都太狠了。

　　除非成为小区房价最低的那套房，不然去化依然是困难。尤其是环沪，那些卖不掉的房子，困住了太多年轻家庭，哪怕527新政已经给了他们上海的房票。

　　三个月前，笔者曾说过：这场房地产保卫战，上海无疑是最好的战场。

　　2024年上半年，上海招拍挂成交土地416亿元，比去年同期还少一百多亿。情势所逼，上海土地市场，已经悄然从招拍挂走向勾地模式。

　　这是市场的选择，也是历史的选择。

　　这很容易让人想起香港的孙九招。勾地模式，当然可以最大程度减少对土地市场的冲击，不会贱卖土地，甚至可以保证房价一直居于高位。但勾地模式带来的更大影响，就是土地越来越集中在大开发商手中，香港已经证明了这一点。

　　这些年的改革和调控，不正是为了摆脱香港模式吗？