房价破发？北京豪宅，也在劫难逃…

时间进入八月，市场被豪宅的成交记录频频刷屏，但这次不是因为豪宅遭人疯抢，而是因为价格面临：

破发。

中信国安府，西城二环内的顶级豪宅，项目处于国家政权的核心腹地，左手天安门，右手金融街，地段不可谓不顶级。

去年国安府二期开盘，共推售550套均价15.5万的房源，在没有任何宣传的情况下，几乎一天之内就完成了清盘。

而今年5月底国安府三期开盘，在提前做好宣传和续客的充分准备下，最终153套房源只认购了20多套，去化率不足20%。

时隔仅仅一年，谁能想到当时要买房都找不到售楼处，甚至要额外加钱的倒挂神盘，现在居然：

要滞销了。

更让人没想到的是，倒挂空间如此充分的内城豪宅，如今却也面临着破发的风险。

最近国安府成交了一套二手房，面积197.4平，成交总价2800万，成交单价只有14.18万，已经低于新盘15.5万的开盘价。

西山壹号院，是海淀码农中心，西北旺地区的标杆次新豪宅。最近壹号院成交了好几套均价贴近10万的房源。

其中一套业主急售的181平大三居房源，最终成交价为1850万(带车位)，除去车位单价只有10万左右。

而去年有据可查的同户型最高成交价为2700w，均价14.9万，据中介透露，最高峰时甚至能卖到3000w。

大家自行体会。

朝阳产业核心区标杆豪宅之一的望京金茂府，最近也被全网刷屏了。

上个月望京金茂府成交了一套大平层三居，中间楼层，面积223平，成交总价为2200万，单价跌破至10万以下。

而去年5月份同户型的房源，成交价还高达3185万，成交单价为14.2万。

时隔仅一年多，成交总价就缩水了近千万。

此外，还有望京的远洋万和公馆，太阳宫的太阳公元，清河的橡树湾，亦庄的金茂府等区域标杆豪宅，价格均出现大幅度回调，就不再一一列举了。

为什么在市场和成交量逐渐企稳向好，个别区域价格甚至有所反弹的当下，最抗跌的豪宅产品，价格反而纷纷出现了大跳水？

其实完全没必要过度解读，也没必要大惊小怪，真实原因也很简单，无外乎就两个字：

补跌。

过去很多人被“豪宅穿越周期，永不跌落”所洗脑，认为无论市场多差，豪宅只涨不跌，最多就是横盘。

早在去年我就提醒过多次，在泥沙俱下的行情里，没有谁能独善其身，豪宅回调：

只是时间早晚的问题。

房子做为沉淀资金的投资品，对应的购买力阶层越有钱，扛风险的能力越强，产品也就越扛跌。

凭心而论，豪宅确实“易涨难跌”，扛跌的底层逻辑是“需求多供应少”，而需求端又是全国塔尖那批最不差钱的人。

但扛跌并不代表不会跌，而是最后一个下跌，当所有投资标的的价格都被往下拽时，没有谁能独善其身。

如今的结果，只是反复证明了一个事实。

京楼在经过近一年的大幅回调后，北京房价的定价体系被重构，大部分板块都挤掉了泡沫。

而此前价格一直处在高位，最扛跌的豪宅产品，确实是扛到了最后才迎来回调，仅此而已。

加上京楼早早进入分化行情，之前只有东西海学区房、优质板块次新房、以及豪宅的房价出现了大幅上涨。

而大量无学区老破小、郊区次新房的价格，不仅没有明显上涨，甚至出现了持续阴跌。

之前豪宅涨的多，现在回调的自然也多，并且豪宅总价高，稍微一回调就是小几百万，所以显得回调力度惊人。

其实，一切都是周期使然。

楼市终究也是有周期的，周期的强大之处在于谁不尊重周期，就会被周期修理，豪宅也不例外。

但短期的调整，并不影响其长期的价值，豪宅稀缺的基本面没有因此改变，易涨难跌的属性也不会消失。

当下一个周期来临时，豪宅仍然会是最快感知行情，并率先开启上涨的优质房产。