震惊：廉价的保障房，也没人买了

9月8日，深圳楼市出了幺蛾子。位于前海妈湾片区的一个热门保障房安居项目山樾湾，让全深圳惊掉了下巴！

8月山樾湾第四批选房上线，放出了3746套房源，9月8号选房结束，仅仅卖出了25套，去化率只有0.67%。

曾经红遍全深圳的前海山樾湾，相比周边二手房价，价格严重倒挂的超级网红安居房，竟然也无人问津了！

不止深圳，其它城市也存在保障房难卖的局面。说好的房住不炒，说好的房价打折，到头来，照样无人问津。

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深圳保障房的寒冬，终于来了！

以网红项目前海山樾湾为例，开盘均价仅仅4.26万/㎡。距离山樾湾仅300米的佳兆业前海广场，89平三房高峰期成交价1500万，单价17万/㎡，尽管现在成交价已经回落到了11-12万/㎡。但山樾湾的房价，相比佳兆业的二手房价打了四到五折，房价倒挂红利让人眼红。

万万没想到，今年3月下旬山樾湾开盘后，开放第一批选房，首批放出2310套房源，3月底现场选房只卖掉798套，去化率只有34.5%。

毕竟地段是在前海，山樾湾这么低的价格，销售去化却如此惨淡，让全深圳大跌眼镜。

本以为34.5%去化率已经够差了，谁料想山樾湾第二批、第三批、第四批房源开盘，去化率只有更差，没有最差。

第二批次放出了2605套房源，5月18、19日两天的选房，最终仅仅卖掉了310套房源，去化率只有11.9%。

第三批次放出了3817套房源，一共卖了95套，去化率只有2.5%。

前不久，第四批次放出了3746套房源，去化率1%都没有。

深圳网友吐槽：多次考察山樾湾，果断放弃报名。

至今山樾湾开盘四个批次，销售去化率出现了断崖式的下滑，背后的原因主要有以下七个方面：

1、申请安居房的家庭普遍收入不高，风险承受能力低。在房价上升期，楼市火爆，他们哪怕砸锅卖铁加杠杆也要买入。而在房价下跌期，又面临失业降薪等风险，他们哪怕持币观望，也不敢贸然入市，所以很多人选择了先申请后弃购。

2、申请门槛高， 申请三房需要4人家庭，申请两房需要3人家庭，就这一条就把深圳绝大多数年轻人拒之门外。

3、 项目体量太大，得房率低，梯户比低、小区花园小，楼间距窄等缺点，这些不利因素不仅影响居住舒适度，也会对房价造成不利影响。刚需对这个很敏感，宁可不买也不能买错。

4、 前期弃购过多，形成羊群跟风效应。

5、安居房主要是居住属性，你买了安居房，资金被锁住10年，10年内不能转让、出租、抵押，是无法变现的，金融属性彻底消失。

6、 10年后补完20%的价差，单价达到5.1万/㎡，与商品房的价差优势缩小。

7、紧邻货柜码头和垃圾焚烧发电厂，居住环境堪忧。

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近期，厦门岛外推出了一批定价低至市场评估价4-5折的保障性商品房，出人意料的是，遇冷了！

这批房源推出了5500套，位于岛外的马銮湾地铁社区一期和二期、新阳居住区三期、祥平地铁社区一期，报名的家庭却只有1448个，申请率只有26%。

根据厦门住建局官网公示的信息，截至9月2日，这一批保障性商品房共计预选房329套，剩余房源5171套，去化率只有6%

而去年同期，同类型的保障房一批次推出4000套，却有1.3万个家庭参与报名，严重供不应求。

一年多的时间，厦门的保障性商品房热度冰火两重天。分析原因，主要以下四个方面：

1、首要原因就是厦门近一年房价跌惨了。打了对折的保障性商品房价格，相比周边市场价的新房和二手房，房价倒挂红利越来越小。

从下图中可以看出来，从去年3月份到今年7月，厦门房价指数一路下跌，导致的一个严重后果就是：保障性商品房对刚需的吸引力锐减。

打个比方，岛外同样的保障房每平28000元，不远的新房每平32000元，还是更好地段、更好品质，并且房子还是自己100%所有，不存在未来政府回购和封闭管理的后遗症，换做我们自己，会选哪个小区？

2、保障性商品房限制太严。买之后，就不能去买别的房子了，想要买纯粹的商品房，必须把保障性商品房退掉。

3、地段差，这一批保障性商品房都位于厦门岛外。

4、 五年限售。满五年想转售，除了扣除建筑损耗之外，买房人还要补缴一大笔土地收益款。

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前段时间，广州的保障房回购遇到麻烦，退出难上了热门!

广州首个共有产权住房项目榕悦花园，上半年被很多买房人投诉。

有广州网友在ZF留言板上发帖求助：榕悦花园限售期到了，因为回购政策没有出台，一直没法卖出。

榕悦花园项目诞生于2021年，买房人与ZF产权份额比例分别占55%和45%，刚出来的时候特别火。按照《广州市共有产权住房管理办法》，共有产权房有2年的限售期，房子不得出租或者出售。

如果广州还在房价上升周期，榕悦花园的买房人不至于如此着急。

这一轮楼市下行周期，广州房价跌得很猛，榕悦花园位于广州黄埔区，保障房买卖被锁定了两年，现在限售期到了，许多买房人第一选择就是赶紧抛掉止损。

现在过了限售期，按照合同当年约定，榕悦花园的买房人眼巴巴指望国企城投公司能回购手中的份额。

但现在这个行情，国企城投都是一屁股外债，哪有多余的钱回购榕悦花园，就算有钱回购，能不能按照原价回购都难说。

广州保障性住房建设算比较早的，榕悦花园这个事，也算是给广州其他保障房项目和全国类似的保障房项目，敲响警钟，成为前车之鉴。

目前，全国多个大城市都在大规模全面加速保障房的建设，若干年以后各个城市也会遇到这个回购难的问题了，回购价格到时候还要各种核算，不是你要多少钱，就给你多少钱。

财政紧张不是一时，未来可能会常态化，国央企、城投公司囊中羞涩也会常态化。

未来回购保障性住房，有多少钱，能回收多少房源，先收谁后收谁，要打几折，一切都是未知数，风险无处不在。

千万别啥都指望ZF，曾经的文件和规定随时可以更改，养老、就业、生育、育儿，哪个不得靠自己。

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去年以来，广州开始了新一轮保障房建设，这一次关于如何选址问题，广州再次全国第一个“吃螃蟹”。

以往各大城市说起保障房，就俩字：便宜。但缺点也很明显：位置偏远且配套极其一般。

楼市寒冬下，保障房这么多缺点，当然会销售遇冷。

为了提升保障房的吸引力，今年7月，广州拿出市中心黄金地段的三个地块，开工建设保障房，相比周边房价，价格砍半。这三个项目分别为海珠区新滘西路项目、天河区奥体新城项目、荔湾区葵蓬南项目。

8月6日，广州市住建局发布了《广州市配售型保障性住房管理办法》征求意见稿规定：“配售型保障性住房实施封闭管理，封闭持有期为3年，封闭持有期满后，可以在配售型保障性住房流转平台上挂牌出售，出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象，出售价格不得高于原购房价格”。

看到了吧，封闭期3年，且出售价格不得高于买进价格。哪怕这三个项目地段好，配套佳，买房人要是购买这种保障性住房，也架不住通胀贬值的坑，钞票只会大幅贬值。

毕竟随着美联储降息日子越来越近，国内货币放水再无后顾之忧，大通胀和低利率将是大势所趋。

高层反复强调要让物价温和上涨，通胀成为拉动经济、刺激就业，解决一起地方债务的利器。

而保障性住房只有居住属性，没有金融属性，没有增值属性，买到就是亏到。

过去很多年，底层都在高喊房住不炒，支持房住不炒，可如果让他拿真金白银几百万去买一堆升值空间是0的砖头，他绝对不愿意。

韭菜们有这个买房的血汗钱，还不如存存银行定期，买买低风险理财产品，拿点稳定的收益抵抗通胀更好。

所以，我笃定这次广州开建的这三个核心地段配售型保障房也会遇冷。

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我们曾经寄予很大希望的保障房会遇冷，其实是注定的，原因主要有以下几个：

1、房地产熊市，房价普跌30-50%，且还在下跌中，而保障房即使5折，也与周边新房二手房价差越来越小，失去了价格吸引力。

2、保障房的品质不好、地段不好、配套不好。

3、保障房未来的退出机制很难，不管是ZF回购还是系统内转售，都存在不确定性，就像我前面说的广州榕悦花园，2年限售期到了，地方ZF根本不愿意或者没钱回购。即使是卖给系统内复合条件的保障房申请对象，也很可能存在供大于求的状况，毕竟，大家条件好了，谁不想买纯商品房改善生活呢。

4、保障房没有金融属性、增值属性为0，在未来10年大通胀的环境下，将会彻底被抛弃。

5、楼市下行期，即使保障房再便宜，大家也只会观望，毕竟，没有最低、只有更低。

6、楼市信仰崩塌，保障房也不可能独善其身。只有商品房和保障房价格都上涨，百姓都能从中获利，才是健康的楼市。

两年的通缩，收入降低、消费降级、朝不保夕，存钱才是硬道理。事实证明，越是大多数网民的意见，越是错误的，把房地产推到，一切都得倒。

我觉得9-10月，高层会出大政策，包括但不限于存量房贷利率下调，一线限购放松，刺激消费的大招等等。

因为，再不出手，为时晚矣！