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9月8日,深圳楼市出了幺蛾子。位于前海妈湾片区的一个热门保障房安居项目山樾湾,让全深圳惊掉了下巴!
8月山樾湾第四批选房上线,放出了3746套房源,9月8号选房结束,仅仅卖出了25套,去化率只有0.67%。
曾经红遍全深圳的前海山樾湾,相比周边二手房价,价格严重倒挂的超级网红安居房,竟然也无人问津了!
不止深圳,其它城市也存在保障房难卖的局面。说好的房住不炒,说好的房价打折,到头来,照样无人问津。
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深圳保障房的寒冬,终于来了!
以网红项目前海山樾湾为例,开盘均价仅仅4.26万/㎡。距离山樾湾仅300米的佳兆业前海广场,89平三房高峰期成交价1500万,单价17万/㎡,尽管现在成交价已经回落到了11-12万/㎡。但山樾湾的房价,相比佳兆业的二手房价打了四到五折,房价倒挂红利让人眼红。
万万没想到,今年3月下旬山樾湾开盘后,开放第一批选房,首批放出2310套房源,3月底现场选房只卖掉798套,去化率只有34.5%。
毕竟地段是在前海,山樾湾这么低的价格,销售去化却如此惨淡,让全深圳大跌眼镜。
本以为34.5%去化率已经够差了,谁料想山樾湾第二批、第三批、第四批房源开盘,去化率只有更差,没有最差。
第二批次放出了2605套房源,5月18、19日两天的选房,最终仅仅卖掉了310套房源,去化率只有11.9%。
第三批次放出了3817套房源,一共卖了95套,去化率只有2.5%。
前不久,第四批次放出了3746套房源,去化率1%都没有。
深圳网友吐槽:多次考察山樾湾,果断放弃报名。
至今山樾湾开盘四个批次,销售去化率出现了断崖式的下滑,背后的原因主要有以下七个方面:
1、申请安居房的家庭普遍收入不高,风险承受能力低。在房价上升期,楼市火爆,他们哪怕砸锅卖铁加杠杆也要买入。而在房价下跌期,又面临失业降薪等风险,他们哪怕持币观望,也不敢贸然入市,所以很多人选择了先申请后弃购。
2、申请门槛高, 申请三房需要4人家庭,申请两房需要3人家庭,就这一条就把深圳绝大多数年轻人拒之门外。
3、 项目体量太大,得房率低,梯户比低、小区花园小,楼间距窄等缺点,这些不利因素不仅影响居住舒适度,也会对房价造成不利影响。刚需对这个很敏感,宁可不买也不能买错。
4、 前期弃购过多,形成羊群跟风效应。
5、安居房主要是居住属性,你买了安居房,资金被锁住10年,10年内不能转让、出租、抵押,是无法变现的,金融属性彻底消失。
6、 10年后补完20%的价差,单价达到5.1万/㎡,与商品房的价差优势缩小。
7、紧邻货柜码头和垃圾焚烧发电厂,居住环境堪忧。
2
近期,厦门岛外推出了一批定价低至市场评估价4-5折的保障性商品房,出人意料的是,遇冷了!
这批房源推出了5500套,位于岛外的马銮湾地铁社区一期和二期、新阳居住区三期、祥平地铁社区一期,报名的家庭却只有1448个,申请率只有26%。
根据厦门住建局官网公示的信息,截至9月2日,这一批保障性商品房共计预选房329套,剩余房源5171套,去化率只有6%
而去年同期,同类型的保障房一批次推出4000套,却有1.3万个家庭参与报名,严重供不应求。
一年多的时间,厦门的保障性商品房热度冰火两重天。分析原因,主要以下四个方面:
1、首要原因就是厦门近一年房价跌惨了。打了对折的保障性商品房价格,相比周边市场价的新房和二手房,房价倒挂红利越来越小。
从下图中可以看出来,从去年3月份到今年7月,厦门房价指数一路下跌,导致的一个严重后果就是:保障性商品房对刚需的吸引力锐减。
打个比方,岛外同样的保障房每平28000元,不远的新房每平32000元,还是更好地段、更好品质,并且房子还是自己100%所有,不存在未来政府回购和封闭管理的后遗症,换做我们自己,会选哪个小区?
2、保障性商品房限制太严。买之后,就不能去买别的房子了,想要买纯粹的商品房,必须把保障性商品房退掉。
3、地段差,这一批保障性商品房都位于厦门岛外。
4、 五年限售。满五年想转售,除了扣除建筑损耗之外,买房人还要补缴一大笔土地收益款。
3
前段时间,广州的保障房回购遇到麻烦,退出难上了热门!
广州首个共有产权住房项目榕悦花园,上半年被很多买房人投诉。
有广州网友在ZF留言板上发帖求助:榕悦花园限售期到了,因为回购政策没有出台,一直没法卖出。
榕悦花园项目诞生于2021年,买房人与ZF产权份额比例分别占55%和45%,刚出来的时候特别火。按照《广州市共有产权住房管理办法》,共有产权房有2年的限售期,房子不得出租或者出售。
如果广州还在房价上升周期,榕悦花园的买房人不至于如此着急。
这一轮楼市下行周期,广州房价跌得很猛,榕悦花园位于广州黄埔区,保障房买卖被锁定了两年,现在限售期到了,许多买房人第一选择就是赶紧抛掉止损。
现在过了限售期,按照合同当年约定,榕悦花园的买房人眼巴巴指望国企城投公司能回购手中的份额。
但现在这个行情,国企城投都是一屁股外债,哪有多余的钱回购榕悦花园,就算有钱回购,能不能按照原价回购都难说。
广州保障性住房建设算比较早的,榕悦花园这个事,也算是给广州其他保障房项目和全国类似的保障房项目,敲响警钟,成为前车之鉴。
目前,全国多个大城市都在大规模全面加速保障房的建设,若干年以后各个城市也会遇到这个回购难的问题了,回购价格到时候还要各种核算,不是你要多少钱,就给你多少钱。
财政紧张不是一时,未来可能会常态化,国央企、城投公司囊中羞涩也会常态化。
未来回购保障性住房,有多少钱,能回收多少房源,先收谁后收谁,要打几折,一切都是未知数,风险无处不在。
千万别啥都指望ZF,曾经的文件和规定随时可以更改,养老、就业、生育、育儿,哪个不得靠自己。
4
去年以来,广州开始了新一轮保障房建设,这一次关于如何选址问题,广州再次全国第一个“吃螃蟹”。
以往各大城市说起保障房,就俩字:便宜。但缺点也很明显:位置偏远且配套极其一般。
楼市寒冬下,保障房这么多缺点,当然会销售遇冷。
为了提升保障房的吸引力,今年7月,广州拿出市中心黄金地段的三个地块,开工建设保障房,相比周边房价,价格砍半。这三个项目分别为海珠区新滘西路项目、天河区奥体新城项目、荔湾区葵蓬南项目。
8月6日,广州市住建局发布了《广州市配售型保障性住房管理办法》征求意见稿规定:“配售型保障性住房实施封闭管理,封闭持有期为3年,封闭持有期满后,可以在配售型保障性住房流转平台上挂牌出售,出售对象为符合条件的配售型保障性住房申购对象,出售价格不得高于原购房价格”。
看到了吧,封闭期3年,且出售价格不得高于买进价格。哪怕这三个项目地段好,配套佳,买房人要是购买这种保障性住房,也架不住通胀贬值的坑,钞票只会大幅贬值。
毕竟随着美联储降息日子越来越近,国内货币放水再无后顾之忧,大通胀和低利率将是大势所趋。
高层反复强调要让物价温和上涨,通胀成为拉动经济、刺激就业,解决一起地方债务的利器。
而保障性住房只有居住属性,没有金融属性,没有增值属性,买到就是亏到。
过去很多年,底层都在高喊房住不炒,支持房住不炒,可如果让他拿真金白银几百万去买一堆升值空间是0的砖头,他绝对不愿意。
韭菜们有这个买房的血汗钱,还不如存存银行定期,买买低风险理财产品,拿点稳定的收益抵抗通胀更好。
所以,我笃定这次广州开建的这三个核心地段配售型保障房也会遇冷。
5
我们曾经寄予很大希望的保障房会遇冷,其实是注定的,原因主要有以下几个:
1、房地产熊市,房价普跌30-50%,且还在下跌中,而保障房即使5折,也与周边新房二手房价差越来越小,失去了价格吸引力。
2、保障房的品质不好、地段不好、配套不好。
3、保障房未来的退出机制很难,不管是ZF回购还是系统内转售,都存在不确定性,就像我前面说的广州榕悦花园,2年限售期到了,地方ZF根本不愿意或者没钱回购。即使是卖给系统内复合条件的保障房申请对象,也很可能存在供大于求的状况,毕竟,大家条件好了,谁不想买纯商品房改善生活呢。
4、保障房没有金融属性、增值属性为0,在未来10年大通胀的环境下,将会彻底被抛弃。
5、楼市下行期,即使保障房再便宜,大家也只会观望,毕竟,没有最低、只有更低。
6、楼市信仰崩塌,保障房也不可能独善其身。只有商品房和保障房价格都上涨,百姓都能从中获利,才是健康的楼市。
两年的通缩,收入降低、消费降级、朝不保夕,存钱才是硬道理。事实证明,越是大多数网民的意见,越是错误的,把房地产推到,一切都得倒。
我觉得9-10月,高层会出大政策,包括但不限于存量房贷利率下调,一线限购放松,刺激消费的大招等等。
因为,再不出手,为时晚矣!
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