恒大“海上威尼斯” 从浮华喧嚣到沉黯寂寥

在中国房地产高歌猛进的年代，恒大集团豪掷300亿元人民币的“海上威尼斯”是最激进的代表。如今繁华褪去，停驶的贡多拉、斑驳的欧式雕塑、曾让购房者趋之若鹜的高楼洋房，既留下当年楼市黄金年代的印记，也透出璀璨过后的荒凉……

从客厅六米的落地窗向外眺望，灰顶黄墙的中西混搭风别墅成片，翠绿的安大略湖环绕其间，水面纹丝不动。

除了安大略湖，这个住宅小区内的人工湖还有欧洲的加尔达湖、日内瓦湖，俄罗斯的贝加尔湖，以及浙江的千岛湖。五大湖泊水系贯通，再由46座风格迥异的桥梁连接。这是中国房地产开发商恒大集团2012年开盘、走上巅峰期的力作——“海上威尼斯”。

10多年过去，如今安大略湖水面漂浮着一层深绿藻类，码头的系船桩爬满锈迹，岸边的小木船木板开裂，仿佛轻轻一碰，就会沉入浑浊的湖水。

“上海后花园”买到即赚到 赶上楼市狂飙最后疯狂

在张志良记忆中，2016年是中国房地产最辉煌的黄金时代，当时“买房要靠抽奖”，运气不好根本排不上号。

看房那天，他没和家人商量，当场就拍板交了2万元订金。张志良告诉《联合早报》，他印象中小区大门气派的塔楼和圆形拱门，就像美国总统的白宫。

像张志良这样步入退休年龄的上海大爷大妈，是海上威尼斯瞄准的主要目标对象。楼盘在行政区划上属于江苏省，但与上海的直线距离仅50公里，靠海而环境优美，因此也被称为“上海的后花园”。

1998年城镇住房制度改革后，中国正式开启住房商品化时代。之后的10多年，中国楼市一路高歌猛进，地产业成为拉动中国经济增长的“火车头”。

官方数据显示，1998年到2018年的20年间，房地产业对国内生产总值（GDP）的贡献从4%大幅增长至10%以上；地方政府的土地出让收入也坐上火箭，从1998年的500亿元，猛冲至2018年的超6.5万亿元。

托举这场地产盛世的是扶摇直上的房价。一线城市房价从1998年的每平米3000元，飙涨至2018年的5万元以上，涨了近17倍；开发商的投资热情空前高涨，全国房地产开发投资从1998年的3580亿元，暴涨至2018年的逾12万亿元，增幅近34倍。

迅速膨胀的房地产，催生出一种近乎狂热的投资信仰——”房价永远涨”“买晚了只会更贵”。因此，无论是城市核心地段的住宅，还是远郊新区的新盘，只要开盘就不缺买家。人们笃信，房产是财富增值的”硬通货”。

恒大，恰好是那个楼市疯狂年代最激进的代表。海上威尼斯开建的2006年，启东市常住人口刚过110万，这个项目计划修建住宅4万6000户，容纳住户10万人，相当于全市十分之一人口住在同一个楼盘。但是，无论恒大或当年的投资者，都信心满满认为这个愿景不无可能。

凿河造地9000亩规划 高杠杆燃烧幸福想象

为了造出东方的威尼斯，恒大投入重金开挖河道、围海造地，规划建设用地近9000亩，相当于837个标准足球场大小，创下全球旅居配套规模最大的滨海社区纪录。

为了造出东方威尼斯，恒大不惜重金开挖河道、围海造地，规划建设用地近9000亩，相当于837个标准足球场大小，创下全球旅居配套规模最大的滨海社区纪录。（互联网）

在整个中国房地产的急速扩张期，恒大也拉高杠杆、加大投资，仅海上威尼斯一个项目便砸下300亿元。高杠杆率让恒大迅速膨胀，2016年成为总资产万亿的中国第一大房企，也将创始人许家印推上中国首富宝座。

海上威尼斯2012年开售时，恒大在上海设立多个站点，免费接送客户到启东看房，开盘当天销量便突破20亿，创下当时长三角楼市销售纪录；四年后三期开盘，再以超28亿的销量刷新纪录，当时接送上海“买房大军”的大巴浩浩荡荡，一天就超过200辆。

上海人温大叔曾是资深“看房团”一员，辗转中国多地寻觅投资机会。他记得2012年第一次到海上威尼斯时，房价仅2000元出头，当他2016年真正出手时，房价已飙升至7000元。尽管楼盘周围数公里依旧是人烟不多的村庄和农田，这名精明的上海投资者还是毅然“上了车”。

温大叔手机里，至今还保存一段当年看房视频。画面中，他穿过摩肩接踵的人群，与售楼处献唱的俄罗斯美女合影留念。每个人脸上都洋溢着笑容，沉浸在歌舞声中。抱着房价永升的幸福想象，他们全情投入于这场财富盛宴。

10多年过去，《联合早报》记者4月下旬一个傍晚抵达售楼处时，宏伟的欧式大楼依然矗立，只是三层挑高的豪华大厅内漆黑一片，空无一人。

楼市神话不可复制 超级大盘沦为钢筋“孤岛”

但长期高杠杆背后是潜伏着的巨大危机，为避免风险爆发，中国官方2016年首次提出“房住不炒”，2020年又对重点房企融资提出“三道红线”，强迫房企去杠杆和压减负债规模。中国楼市迎来深度调整。

2020年，泰禾集团、天房集团等逾百家房企相继陷入债务违约；曾两次险渡难关的恒大，最终在2021年轰然倒塌，宣告中国房地产行业步入下行周期。

两年后的2023年，当恒大披露财务报告时，公司惊人的债务规模仍令市场哗然。仅在2021年至2022年，恒大净亏损就高达8120亿3000万元。更触目惊心的是，截至2022年底，公司总负债已突破2.4万亿元，这个数字相当于当年中国GDP的约2%。

新加坡管理大学李光前商学院副教授傅方剑接受《联合早报》采访时说，杠杆有扩大器的作用。市场好的时候，杠杆越高赚得越大；但市场下行时，杠杆就成了压垮骆驼的最后一根稻草，越高的往往最先败下阵来。

从供需角度来看，傅方剑指出，中国人均房产面积已超过40平米，房产供给已经不少，但问题在于，开发商一方面错误估计供需关系，另一方面由于惯性，也无法立即刹车。

他说，再加上本届政府下定决心整治房地产问题，从房地产拉动经济转向高质量发展。在这个过程中，没能跟上的房企被淘汰掉，属于“必然之伤”。

专家：进入住房过剩年代 好的愈好坏的愈坏效应尤甚

国泰海通固定收益投资部副总经理刘春雷受访时也指出，中国房地产在一个特定的历史阶段，起到了保值乃至增值的作用，这一点不可否认。“但按照过去的方式再去投资，想要复制当时的神话，那就不现实。”

刘春雷认为，中国已进入住房总量过剩的年代，房价分化还会进一步加剧，而且这个过程中，好的愈好、坏的愈坏的马太效应将更加显著。

回想当年，偏远地区政府由于依赖土地经济，愿意一次性卖地换取财政回报，这也是为什么偏远的启东会出现海上威尼斯这类超级大盘，类似的案例还有贵州贵阳的花果园、江苏句容的碧桂园凤凰城。

房地产资深业内人士指出，这类超级大盘常出现的问题是，楼盘周围缺少工作机会和经济增长点，无法撑起入住率。入住率低，又会进一步导致物业维护困难，商业配套缺少人气也无法存活，陷入恶性循环。

在整个过程中，业内人士说：“地方政府卖地收入拿到了，开发商房子卖出去了，购房者手握废的资产，却成了非常沉重的负担。”

展望海上威尼斯这类楼盘的后续发展，傅方剑认为，尽管官方目前推动楼市“止跌回稳”，但这类楼盘不会是首要援助目标。只有等经济周期再次上行时，才可能有购房者愿意投资。　

无悔房价腰斩 自住涨跌无所谓

张志良2016年以每平米8000多元的价格，买进海上威尼斯的顶层公寓后，房价最高时曾达1万7000元。不过，近两年房价大幅回落，再次回到八九千元区间。

对于恒大爆雷，张志良不愿多谈，只轻描淡写地说，恒大“出了点事情”，但他所在的别墅区已经止跌。

买入高层的温大叔，眼看房价从7000元跌到4000元，但他显得颇为豁达，“反正钱留着也是废纸”，房子放在这里还可以假期来住。

《联合早报》记者在小区里采访到的住户，大多都不后悔当年的购房决定。一名养了两只迷你宠物狗的上海大妈说，小区比上海空气好，一天能遛狗三回。另一名移居海外多年的上海阿姨淡然地说：“反正是自己住，房价涨跌无所谓。”

小区内高密度的房产销售门店，以及门店外密密麻麻的代售房源，诉说的是另一个故事。房产中介们熟练地编织着新的销售话术：“现在入手就是抄底”，是“割第一批业主韭菜”。第一批业主的代表，就如曾一口气买下半栋楼、却一天没住过的温州炒房团。

房仲：由当地政府接管 楼盘变国家4A级风景区

记者随房产中介看房时，中介轻车熟路地从消防栓里摸出钥匙。推开大门，三室一厅的格局仍保留交房时的模样，只是太久无人居住，雪白的墙面已泛起潮斑，无声地诉说着时间的侵蚀。

房产中介信心满满地推销，楼盘已经成为国家4A级风景区，由当地政府接管，成为“启东对外发展的名片”，“不会因为恒大倒了，就进行不下去”。

然而，当温大叔试图联系当地行政部门确认时，却发现没有一个明确的部门直接负责小区事务。恒大当初承诺的配套——医院尚未完工，运动场烂尾多年，业主只能自力更生。

相比之下，海上威尼斯的住户已算幸运，至少他们能住进自己的房子。隔壁的融创滨海度假城，业主们仍在苦苦等待交房的那一天。

一名业主在社交媒体上道出心声：“我们曾无数次幻想，在这个新家中共度的每一个温馨瞬间……但现实让这份期待变得既漫长又复杂。”

他们仍在等待面朝大海、春暖花开的那一天，只是没人知道，这一天何时才会真正到来。

乐龄设施欠缺 “抱团养老”度日

下午2时，海上威尼斯里的一栋别墅内渐渐热闹起来。年长者陆续到来，有的对着墙镜练习舞蹈，有的在客厅唱歌，有的围坐在一起喝茶聊天。

这是小区老年人的“抱团养老闲聊室”。别墅内，客厅装上一整面落地镜，被改造成练功房；一间卧室变成美容室，另一间则化身茶话间；屋檐下支起了台球桌，小院里开辟了菜园。

场地创办人张媛芝告诉《联合早报》，她2020年和家人一起搬进小区，注意到区内年长者人数众多，但休闲活动寥寥无几，于是萌生了设立一个老年活动场所的想法。

抱团养老闲聊室目前已经吸引数百名年长者定期参与。张媛芝目前正在开发一款手机小程序，将服务范围从文娱活动扩展到日常生活——买菜代购、快递代取、家电维修等。

她目光坚定地说：“我的目标就是服务所有老人，让他们老有所乐。”

恒大曾承诺 “百亿航母级配套”

项目开盘时，恒大曾承诺给住户提供“百亿航母级配套”，包括五星级酒店、饮食中心、健康中心、运动中心、儿童王国、商业中心等。

不过，记者4月走访小区时，健康中心和运动中心并未全部开放，商业中心目前主要经营的仍是餐饮店。

温大叔受访时感叹，住在海上威尼斯只能养老。“但养老也要养啊，所有的东西要供应上了才能养起来。现在生活区不成熟、交通不方便、教育医疗都没有……10几年下来，还是几个小饭店小打小闹”。

张志良也认为，目前的配套跟以前落差很大，目前小区每月的物业费标准是每平米2元5角，虽然不低，但靠这些钱养活物业并不容易。

他说：“你要是住在这里，环境还是可以的。但现在你要靠房子涨价，这是不太可能了。”