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保障房话题出现以后,大家变得更担忧!
比如最近,深圳配售型保障房意见稿出炉,不少房东直接慌了神,住建局挂出两份文件,说以后保障房不能转成商品房了。
新政把保障房分三类:公租房给收入低的,保障性租赁房给刚工作的年轻人,配售型保障房给普通有需求的人。重点是配售型保障房,买了就不能转商品房,这和以前安居房完全不一样。以前安居房住满五年能补差价上市交易,现在直接不让动了。
这背后折射出一个残酷的现实:当楼市热度降到冰点,任何利空都会被无限放大。
当然,更令人担忧的不是这个问题,有行内人士分析,以后50%的中国人,买房可能会“买得起,住不起”,3项成本难以负担。
01、房子越来越便宜
以郑州老破小为例,三环内地铁口的房子已经跌倒了2000多,而当地配售房的价格却还维持在6000元左右。
更为关键的是,保障房和老破小的目标客群高度重叠。2022年全国保障房存量仅占住房总量的5%,但需求缺口高达1407万套。这意味着未来保障房供应量越大,对刚需市场的挤压就越明显。
就拿我一个朋友来说吧,2020年,他将自己名下60多平米的老房子挂牌出去,挂牌价80万无人问津,现在降到35万依旧没人接盘。
更为讽刺的是,郑州的配售房价格是按新房价格的60%来定的,而新房均价是1.2-1.7万/㎡,结果就导致配售房价格比老破小价格还要贵出一倍。
而之所以会出现这种房价倒挂的现象,一方面,人口结构变化太大,郑州现在人口总量虽大,但老龄化也很严重,已经达到18.7%,加上年轻人更倾向于购买新房,老房子没人接盘,跌跌不休也正常。
另一方面,老房子的养房成本太高了,虽然物业费只有0.5元/㎡,但老房子要面临管线老化、电梯维修等一系列的问题,业主几乎每年都要掏上万元用于老房子的维修费,导致很多买家更不愿意买老房子。
从这种趋势就不难看出一点,未来的房子市场,50%的人可能会出现“买得起却住不起”的尴尬局面。
02、大城市房产的三大成本“陷阱”
1.物业费不断上涨
根据行业数据显示,2025年,一二线城市的普通住宅物业费均价已经达到2.5-3元/㎡,相比2000年飙涨250%-300%。
比如上海2010年普通住宅的物业费1.8元,2024年已经涨到了2.8元,相当于年均涨幅达到5%。
更要命的是,物业费只涨不跌,而且即使经济不太理想,大家收入不涨,也不影响物业费通过增加项目变相涨价。
2.房屋养老金越来越贵
根据住建部试点方案,房屋养老金由个人账户(业主缴纳)和公共账户(政府筹集)组成,未来危房改造、外立面维修等都要从这里支出。
比如北京某个老小区,一套80㎡的房子每年需缴纳养老金约1200元,30年就是3.6万,这还不包括个人账户部分。
3.房地产税,养房成本更贵了
房产税虽然还没有完全落地,但是一些专家也开始提出建议,首套房免征,超过面积按照税率最高1.2%,一深圳1套500万的房子为例,每年就需要缴税6万,相当于普通白领一年的工资。
更为关键的是,未来房产税可能取代部分土地财政,将来的医疗,教育等公共服务都要靠它支撑,换句话来说,这个税可能会越来越高。
所以,你还别不信,说不定以后的情况有可能跟国外相似,比如在国外你可以"1美元买房",但买入以后的每年房产税就要交8000美元,再加上物业费和维修费,5年下来,养房成本就去到10万美元。
所以,这种"买得起养不起"的现象,也正在国内一线城市悄然上演。
就拿深圳来说吧,根据南方都市报数据,2024年深圳保租房平均租金36.18元/㎡,而周边商品房租金普遍在60元以上,这种价差会持续挤压二手房市场。
所以,可以很肯定的讲,房价普涨已经一去不复返了,未来,只有少数优质资产才能跑赢通胀。
03、普通人如何应对
①买房远离老破小
尤其是没有学区优势、没有其他优质资源配套、且房龄超20年的老小区,未来可能会有越来越多城市像郑州一样,老房子降价也没人看得上。
②关注保障房政策
如果符合条件,可以申请保障房,有助于降低居住成本,但是一定要注意产权和交易限制。
③预留养房基金:建议你按照房价的1%每年计提物业费、养老金和潜在税费,避免陷入"买得起住不起"的困境。
最后总结一下
房产税迟早要来,虽不是洪水猛兽,但是劝你还是要理性,买房不仅要考虑需求和月供,最好再算算30年的持有成本。
因为相比买房,未来的买房成本更值得令人担忧。
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