美国房贷风险警示中国

2006年年末以来，美国经济凸显出的最大问题，就是房地产市场的走向问题；而房地产市场最棘手的问题，则是房贷问题。从2006年初开始，寒流席卷美国房地产市场，地产商心惊胆战，“炒房客”欲哭无泪。如果贷款利率不断攀升和房价继续走低，无疑将有更多的次级贷款公司被拖下水，一些“优惠级”贷款者也可能无力偿还贷款。在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷，因此而付不起房贷面临在年底失去房产风险的美国人将达到220万人。

“零首付”房贷埋隐患

自2000年年底起，美国房地产市场呈现一片繁荣景象。在当时美联储实施的低利率环境下，以房屋担保抵押贷款似乎是一项合算又安全的投资。借款者即使无力还款，也可以通过将自己的房产二次抵押来偿还过高的月供金额，这无疑使得美国人买房的热情空前高涨。

为了在这场房购热潮中捞足油水，多数放贷机构开始向一些信用等级较低的借贷人推出次级抵押贷款，以便众多低收入者可以贷款买房。他们大多采用了不查收入、不查资产的方式，即贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需声明其收入情况，而无需提供任何有关偿还能力的证明。一些放贷公司甚至编造虚假信息使不符合资格的借贷人的借贷申请获得通过。如此宽松的贷款资格审核为今后埋下了危机的种子。

房贷客户资不抵债

次级抵押贷款是美国抵押贷款市场中风险最大的，主要面向那些信用纪录较差的客户。美国抵押贷款银行协会数据显示，次级抵押贷款占整体抵押贷款份额从2000年时的2.4%上升至2006年的13.6%。由于在房地产市场火爆时，这种贷款的利率不是很高，而且巨大的利润令金融机构大量提高投放金额，因此风险看起来不是很大。然而，由于2004年6月到2006年6月间美联储17次调高利率，对利率敏感的房屋市场开始有反应，房屋价格、开工率和销售均下滑并屡创新低，很多贷款者无力支付这些贷款，导致该市场的违约率不断上升。原先在房地产价格不断攀升的时候，贷款者可以通过卖房还贷。如今房价不断下跌，而利息反倒有增无减，越来越多的次级抵押贷款者已经不堪重负。如在2005年办理的次级贷款利率现在已普遍升至12%左右，一些人的利率甚至高达20%，借贷人每月的还贷数额也因此上升了30~50%。

房地产市场是最情绪化的市场，因为对大部份美国人来说，房产就是他们最有价值的财产，是他们退休后养老的一笔投资。随着去年初美国房市的急转直下，房价迅速走低，危机也随即爆发。房价下跌导致贷款人手中的房屋资产急剧缩水，他们根本无法支付高房贷，只能拒交贷款。在所有的次级抵押贷款者中，约有五分之一拖欠还款。这一局面不但令借贷人苦不堪言，当初肆意放贷的借贷公司也尝到了自己种下的苦果，公司随即成为直接的受害者，因为即使取回抵押的房产，但由于房价走低，房产也是资不抵债。莱曼兄弟公司日前发布的一份报告显示，由于美国房屋抵押贷款利率的不断攀升，在2006年获得次级抵押贷款的美国人中，有30%可能无法及时还贷。

停贷加剧房市危机

当地时间3月12日，美国第二大次级抵押贷款企业—新世纪金融公司宣布，由于银行和其他投资者已经或准备中断融资，加上巨额债务即将到期，公司离破产又近了一步。该公司表示，越来越多的贷款人正在拖欠付款。公司股票在过去三周内下跌了一半，已跌至每股仅3.21美元。

根据美国证券交易委员会日前公布的一份文件，新世纪金融公司必须在短时间内偿还84亿美元的债务，但该公司表示并无足够现金流支付这些债务。此外，该公司已经停止接受新的房贷申请。

受难的不仅仅是新世纪金融公司，还有美国最大的按揭贷款公司全国金融公司和英国汇丰银行等向次级信用贷款公司提供贷款的知名金融机构，同样面临沉重压力。另有20多家较大公司已宣布不再进行新的贷款，许多大公司的股票纷纷大幅下跌。

2007年以来，美国次级抵押贷款市场违约案数量升至四年新高，市场担心会演变成上世纪80年代美国储蓄信贷协会濒临大量倒闭的超级金融风暴。为了安抚市场，美国财政部官员日前表示，美国政府正在密切关注次级按揭贷款行业出现的问题，并相信目前的局势是“可以控制的”。

房贷风险警示中国

从美国的情况来看，房地产信贷市场是一个高风险市场，住房按揭产品也是一种高风险产品。房地产信贷风险不仅会对房地产市场造成不利影响，而且也会对证券市场产生负面影响。美国房地产信贷市场中所发生的情况同样也可能在中国发生。对此，中国银行业及管理层要对房地产信贷风险予以高度关注。截至2006年6月末，中国银行业所涉及的假按揭贷款金额达数十亿元。特别是在前几年房地产市场繁荣时，这些问题都被掩盖起来了。根据银监会最近的检查结果显示，在各项制度逐步严格的情况下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。至2006年9月末，仅上海中资银行个人房贷不良率就为0.86%，而2004年只有0.1%左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。

中国有巨额的外汇储备，如何来管理及运作中国增长过快的外汇储备，已成为社会关注的焦点问题。以往是将部份外汇储备投资于美国的CDO（担保债务凭证）和MBS（个人住房抵押贷款证券）产品，并将这些产品视为高收益、低风险的投资产品，却严重低估了其风险。一是因为这些住房按揭证券化产品的市场风险没有被充分披露及信息不透明；二是因为中国机构投资者仅以房地产市场价格上涨时来评估这些证券化产品风险，而没有考虑当房地产市场逆转时可能面对的投资风险。这使得中国投资者无法真正意识到这些产品的投资风险高低；三是因为中国投资者更相信美国的评级机构。因此，当中国投资者运用外汇储备投资这些产品时，境外市场中所存在的信息不对称及风险是无处不在的。当市场严重低估该类产品风险，尤其在证券市场中投资这些证券化产品时，这类产品的风险既可能会传导到美国以外的证券市场上，也会传导到国内证券市场上。

对于中国房地产市场来说，住房按揭风险其实比我们想像的要大得多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣时大家视而不见罢了。从美国的经验来看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而应当视为一种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险具有周期性、滞后性等特征而已。一旦中国房地产市场的繁荣出现逆转，这种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露出来。因此，银行监管机构、银行对此都要有警惕。否则，未来中国将难以回避美国房地产市场出现系统性风险可能会传导的市场风险。（香港《经济导报》 王寅）