深圳楼市疯狂的背后

在2005、2006连续两年的房地产调控重拳之下，中国大城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而在近几个月迎来新一轮全面上涨的浪潮，深圳楼市亦被席卷其中，以每平方米突破14,000元的平均房价领涨潮头。仅在今年上半年，深圳房价即暴涨50%以上，一时间沦为众矢之的。深圳楼市疯涨，个中原因何在？神秘面纱后面的深圳楼市倒底隐藏着怎样的玄机？对此，本文将逐一阐述。

2003以来土地供应剧减

深圳土地的紧缺已是不争的事实。自2002年下半年深圳实行房地产用地紧缩政策以来，土地供应总量受到了限制，尤其新增土地供应量，连续三年均低於2001年新增土地供应量。新增居住用地由2002年的132.62万平方米，剧减至2005年的80万平方米。至2006年有所增加，为144.1万平方米。2007年的新增居住用地从《2007年度深圳市土地利用计划》中可以看到，该年全市住宅用地供应量为390.3公顷，其中新增住宅用地供应204.6公顷，比去年提高42%，包括商品房用地127公顷和政策性住房用地65.1公顷，分别比去年提高了22%和62.75%，此外还有弹性指标12.5公顷。

土地资源的供应虽有所回升，伴随而来的却是地价的飞涨。2007年6月28日，福田区一块5000平方米的居住用地拍出1.66亿元的天价，竞价激烈。该楼面地价为1.0375万元/平方米，创深圳新高。这是特区内今年首次出让居住用地。

而就在前不久，关外一块土地的拍卖也创下天价。2007年3月30日，金地集团成功拍到宝安区龙华街道的一幅地块面积为30,697.5平方米的居住用地，其成交金额达到45,888万元，去掉15%无偿归政府使用的经济适用房，平均每平方米土地成本达6,718.6元，而另一块同是金地拍下的宗地号为A817-0127商业居住用地可售商品房土地成本达到7,125.41每平方米。（信息据深圳国土资源网）。

事实摆在眼前，有房地产商继续看好深圳房价，否则断不会如此出价。试想，近万元每平方米的地价成本，加上地产商的基建成本和商业利润，未来的楼盘将以怎样的价格上市？这样的楼盘经仲介机构和投资者手里流进二手市场以后又将会是什麽样的价格？想像得出，一两年后的宝安楼价已经为投资客们预留了升值的空间。与此同时，深圳现行的土地“招、拍、挂”政策越来越多地受到社会各方的置疑。出让土地遵循的“公平、公开、公正”的原则，被“价高者得”而取代，往往是地价越拍越高。

面对此景，深圳近期出台的同2005年调控政策如出一辙的“五招严管商品房销售政策”（1.未获预售证禁止内部认购。2.未获预售证禁止内部登记。3.未获预售证禁止办理VIP卡。4.认购书使用全市统一示?文本。5.严禁“炒卖楼花“），对抑制房价上涨能起到多大效用尚不得而知。

而另一方面，政府财政得以大为充裕，房价大涨，令深圳房地产税收猛增。据《中华工商时报》报道，深圳地税局负责人透露，1~5月深圳房地产市场由於交易活跃，以及多数交易楼盘为五年期以内楼盘，所以营业税收入较高，房地产总税收合计49.84亿元，占全市总税收的19.6%，全年预计会超过100亿元。

人口同京沪面积仅三分之一

“深圳住房的供求失衡，比上海、北京、广州等任何一个大城市都严重。”深圳某房地产公司高管认为，“深圳面积只有上海的三分之一，但上海人口有1700万，深圳人口也达到了1400万。土地资源的紧缺，注定了深圳住房具有强烈的刚性需求。”

众所周知，深圳是中国最年轻的移民城市，在此地工作的大都是年轻人。根据全国第五次人口普查资料，2002年深圳15~64岁的人口占了90.39%，65岁以上人口仅为7.8万人。如此的年龄结构为深圳需求的旺盛打下了基础。

自2002年以来，深圳每年用於住房建设的土地，一直远低於京、沪、穗等特大城市，无法满足每年新增900万平方米的住房需求。而与此同时，深圳人口却按80万~100万/年的速度逐年增长。

纵观深圳近三年的楼市供应关系，2005年供求比仅为0.91，供不应求；2006年的供求比为0.98，看起来似乎有所好转，但也仅是第三季度房源的供应量有所放量，这点改观对於全年行情来说也只是杯水车薪，2006年最终结果同样是供不应求。2007年1~5月，除4月销售旺季的供应放量，其他各月均房源告急，1~5月供求比为0.67，显示市场需求过於旺盛，供求量差距大幅增加，供求关系严重失衡。那麽，2007上半年的房价飞涨似乎也找到了部份答案。

按深圳市政府的规划，2006~2010年，深圳将会推出商品住房4930万平方米，政策性住房770万平方米，也就是年均供应986万平方米，其中经济适用住房200万平方米，公共租赁住房（含廉租住房）570万平方米。

如果照此实施的话，政府的宏观调控目的就有可能实现。但实际情况并非如此。就说政策性住房，政府还能把控时间；商品住房的时间表，就受制於开发商。当然，有部份政策性用房也因与商品住房绑在一起出让，同样受到开发商限制。就如2004年批的245宗，到2006年末才建设92宗，那153宗土地将如何进展？市场供应的极度短缺将如何弥补？依旧过盛的市场需求又将如何释放呢？

需求劲升租金猛涨10%

面临高不可攀的房价，部份居民开始以租房代替买房，伴随而来的是租赁市场的升温，市场的庞大需求亦得以进一步体现。

深圳市出租屋管理办统计数据显示，今年1~5月，深圳房屋租赁全市平均租金升幅为9.13％，其中，福田、南山两区住宅租金涨幅最大，平均租金涨幅超10％。若按房屋用途划分，住宅租金普遍呈上扬态势，小户型住宅比较受租房者欢迎，租金上涨比较明显；商业用房租赁价格保持相对稳定；办公用房、厂房和仓库租金水平变化不大。

据深圳市出租屋管理办调查，福田区综合环境得到较大改善，社区的基础配套得以完善，加上新楼房租赁价格的推动，促使大部份住宅租金呈现上升趋势，平均租金涨幅为10.57％。

南山区则随着楼市的持续升温，其住宅用途租赁价格升幅较为明显，全区平均租金升幅为10.26％。具体而言，多层住宅比高层住宅受欢迎，小户型比大户型受青睐，租赁价格上涨均比较明显；商业用房租赁价格略有上升，工业用房租赁价格由於供求关系趋於平衡保持相对稳定。

深圳市出租屋管理办相关负责人认为，西部通道的开工、跨海大桥的兴建，南山区中部及临海片区高档次住宅、高层商住大量投入市场；而沙河西路的贯通，南坪高速、留仙大道的建成通车等诸多条件给南山区房屋租赁市场带来了巨大的活力。70%人投资兼自住

“8000个炒家控制了深圳将近30%的二手豪宅。”在深圳的仲介圈内，这句话被广为流传。

根据深圳市社会科学院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（2007）》：深圳2006年置业者中有超过30%的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。

深圳市房地产协会秘书长张文华则表示，有的楼盘显示炒家比例高达惊人的70%。根据他的经验，全市?围内这一比例约为35%。这与世华地产的调查暗合，在回答购房动机时，15%的人选择“自住”，15%的人选择“投资”，馀下的70%则选择“投资兼自住”?如果房价继续上涨，他们将可能成为新的投资客。

“留什麽在手上都比留人民币好。”这似乎已成为投资客们的一致信条。“某地产销售项目经理，从2006年初开始投资深圳房产，至今已获利数倍。”而与之类似的财富神话还在坊间广为流传。

在需求主导的市场中，如同股市一样的赚钱效应应运而生，投机客、投资者所组成的购买力量再一次推高了原本旺盛的需求量，使得水涨船高的深圳楼市一波未平一波又起。

有学者认为，在成熟市场，成功的投机者应该起到市场稳定器的作用。价低买进，平稳楼市；价高卖出，平抑房价。然而，在一个失序市场中，炒家的投资行为显然已经与之相悖。

平抑房价势所必行

房价之高，已非百姓力所能及。然而根据一般经济规律，深圳楼市的高涨期预计还将持续15个月，那麽15个月后深圳的楼市真会走向拐点吗？让人蜂拥而至的赚钱效应还会持续多久？到了楼市的寒冬，楼市中兴致勃勃的投机客、投资者又将处身何地呢？

由於上述原因所造成的深圳住房供应结构不尽合理，导致房价持续上涨，有关机构建议从“加速城中村改造、加大年度住房用地供应、深化住房供应结构调整政策、加大对本市低收入家庭的住房保障、加强房地产开发企业土地增值税清算”等几个方面入手对深圳楼市进行调节，以保障深圳楼市平稳的成长。

楼市当中一样不可能永远都是“涨停板”，地产专家们企图让人们相信，如果房价大幅下跌将是一场悲剧。而一旦真的到了这场逐利游戏的终结之时，游戏的参与者将面临怎样的结局呢？这个预想不言而喻。正在经历繁荣昌盛的深圳楼市，实有必要聆听一下善意的提醒并准备好过冬的棉衣。

附：2003转捩点后深圳不见微利房

1988年，深圳市率先提出：深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损。它实际上是一种成本房。当时深圳房地产两轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30%，微利房占40%，商品房占30%的比例，并注明：此后，建房比例中的两头逐渐减少，微利房逐渐增多。

那时每个深圳市民都可以排队购买政府开发的微利房。这项政策很好地解决了深圳人的居住问题。即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。该市住宅局因此於1992年获得了联合国人居荣誉奖。

2003年，深圳市住宅局黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，且多为公务员建设，多数居民由此被逼进商品房市场。上述政府部门的负责人将之定为深圳房价的转捩点。

2007年，深圳市国土资源和房产管理局副局长黄?表示，为稳定房价，2007年底前，深圳将有6000套政策性住房入市，其中1000套为只租不售的公共租赁住房，5000套为经济适用房。包括今年年底便将供应到位的这6000政策性住房，今年开工、在建经济适用房和公共租赁房总计将达2.5万套。