房市续衰退 美联储会料被迫调降成长预期

房市泡沫阴影挥之不去下，美国经济成长的低迷程度可能甚于联储会(FED)原先预期。而分析师表示，美国房市正处于信用极度扩张后的紧缩期，是典型的周期循环，而且才刚开始。最糟糕的是：房贷业风险最大部门的困境已经显现，且演变成全面性的信用紧缩，势必瘫痪房屋市场并削弱经济。尤其可能的是，由于房屋需求持续低迷，美国经济成长未来数季可能卡在2%左右，低于去年的3.4%。

中央社消息，由于经济成长可能低于Fed对2007年的预期，而导致原先关切通膨的联准会官员，回头专注经济成长。Fed在2月21日公布的上次(1月31日)会议记录，显示与会官员当时曾经讨论是否取消以对抗通膨为主轴的偏向，转而支持不偏不倚的中立政策。最后，他们还是决定「此时」不宜改变。

联储会主席柏南奇(Ben Bernanke)2月14日及15日在国会报告时，也明确指出房屋市场的不振已成Fed今年预测经济成长率的最大风险。Fed原先预测今年经济将能温和成长2.5%至3%。

柏南奇说，「房市的最终修正幅度难以预测，也可能高于预期。」市场原先预期美国的房屋市场可以提早复苏，未料2月16日公布的1月新屋开工数竟然剧减14.3%，减至年率140.8万户，不但远低于经济家预估的160万户，也创1997年以来最低水平。

随后，圣路易士的「宏观经济顾问公司」马上调降他们对第一季经济成长预估值，自原估的3%降至2.8%。分析师表示，房屋市场很可能二度重挫，因为银行放款业者已开始紧缩信用，对营建业者及经济成长左右开弓。以机动利率借款的房屋所有权人，由于无法支付房贷本息，被迫抛出房屋，导致馀屋供给增加。根据加州研究公司RealtyTrac的统计，因为无法缴交贷款而失去房屋所有权的数量1月份大幅增加19%。信用紧缩下，原先有意购买房屋的人也变得难以进场，因为贷款条件提高。

Fed在2月5日公布的数据显示，去年(2006)最后一季，银行紧缩放款的家数较1990年初以来任何一季都多。纽约瑞银(UBS AG)经济家说，房屋贷款的标准还会再度提高，房屋销售将受抑制。瑞银预测美国今年第一季及第二季经济成长年增率都在2%以下，第三季才会提高至2.3%，这项预估与彭博的调查大相迳庭。彭博在2月1日至2月8日对71位经济家进行调查，得到的数据是：美国今年上半年经济成长2.5%，第三季成长2.9%。

次级房贷市场的财务吃紧最为明显，这类市场的借款人，风险原本就是最高。而依据统计，高达10兆美元的美国房贷金额，次级市场占13%。北卡罗来纳州、非营利机构的「责任放款中心」表示，在次级市场的大约1.2兆美元放款中，约20%最终将无法拿回房屋所有权。根据统计，过去三个月，已有20多家次级放款银行关门。

还在苦撑的次级银行已在紧缩放款标准并减少对房屋的贷款。美国第二大次级房贷公司「新世纪金融公司」曾在2月7日报告他们预期今年的放款金额将减少20%。但财务的吃紧不限于次级市场。主流市场因机动利率调高而违约的数量在2006年第三季增至3.1%，是三年来最高。这是美国抵押银行协会(MBA)的统计，该协会还说，机动利率今年还会调高。

以机动利率贷款的金额，美国共有1.5兆美元。经济家表示，可想而见，次级市场以外的其他金融部门，信用度还会滑落。更令人忧心的是，在就业市场强劲、失业率创六年来最低的此时，竟然有很多人缴不起房贷。这项问题所凸显的意义是，过去几年，为能让购屋族取得低利贷款而放宽的贷款标准，竟然在利率调高后使得这些人付不出款项。如今，有些人也无法取得再融资，因为他们贷款的金项已超出房屋的价值。

美国半数城市的第四季房价是下跌的。放款标准所以放宽，投资客进场是一项原因。另项原因是抵押债券债权买卖的快速成长。这种需求如今已因违约案件升高，投资客裹足不前而下降。信用违约交换指数显示，持有这种低等级次级抵押债券的风险，上周窜升至有史以来最高。分析师说，房屋市场可能再度承受另次打击。