自2006年中以来,美国的房地产次级贷款市场就陷入了危机。呆帐率和不动产遭查封数量皆创下
五年来新高。许多次级房贷借款公司面临重大的财务危机,有些甚至已宣告破产。房地产次级贷款市场违约率升高的原因,可归纳为以下几点:
第一,美国房地产甲级房贷市场早已成为Fannie Mae和Freddie Mac两家房地产巨人的寡占市场,迫使规模较小的不动产公司开拓新市场。因此,次级房贷市场便成为这些公司过去十年来拓展的目标。
第二,美国房地产市场过去十年来亮眼的表现,使不动产公司低估了信用水準较低贷款人的违约风险。
第三,美国近年来的低利率环境,促使贷款人重新贷款的数量急速增加,造成许多不动产公司皆扩张营运,以满足贷款人的需求。房贷公司为了维持过去已扩张的营运规模,纷纷降低授信标準,使得信用水準较低、贷款成数较高的贷款人也可以符合标準。
第四,许多次级房贷不动产公司在尚未瞭解某些新奇(exotic)商品如:选择性偿还和负摊销贷款的信用风险前,便开始销售这些商品。
第五,逐渐成熟的信用衍生性商品市场也促进高风险性房地产証券的发行。
第六,美国房地产市场在经历一段长时间的高速成长以后,自2005年秋季以来即陷入了不景气,某些大都会区的房地产价格也随之下降。房地产价格的低成长率不旦使得次级房贷市场的违约率增高,同时也影响初级房贷市场和政府辅助贷款市场。