(图文)近1/6美国房主沦为“负资产”一族

由于房价无情下滑，近六分之一美国房主目前背负的房贷要高于其房屋的价值，这增加了人们拖欠偿还按揭贷款的可能性，而正是这一问题在去年时引发了信贷危机。

对于已经陷入低迷的美国经济而言，众多房主沦为“负资产”一族无异于雪上加霜。由于无法再用现有住房申请转按揭贷款，人们会感到手头没有过去宽裕了，外出购物的欲望也随之降低。

更多房主沦为“负翁”可能意味着，最终会有更多人丧失房屋止赎权，因为在金融市场出现麻烦时，那些负债额超过其住房价值的人是很难用住房作抵押申请到转按揭贷款的，他们也难以通过卖掉住房来还清背负的按揭贷款。反过来，一处止赎房产往往会拖累相邻住房的价值下降。

大约有7,550万个美国家庭拥有自己所居住的房屋。由于目前的房市萧条已导致美国部分地区房价下跌了30%之多，据穆迪投资服务(Moody's)旗下Economy.com统计，现在约有1,200万户美国家庭的负债额高于住房的价值，占美国有房家庭总数的16%。

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 Economy.com首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)指出，2006年和2007年时这一比例仅为4%和6%左右。他还说，在当前这场萧条期内最终沦为“负资产”一族的房主很可能会比历史上任何时候都多。

而过去五年间买房的美国家庭情况更糟。据房地产网站Zillow.com估计，这类家庭有29%的按揭贷款额要高于其住房的价值。

不过，美国大多数房主在其住房中的权益仍为正数，即使是那些权益已为负值的人，许多也仍在按时偿还抵押贷款。Economy.com住房经济学部门的负责人Celia Chen说，拜刚刚通过的金融救助法所赐，银行将不再需要进一步收紧信贷，因此美国房主的处境至少不会再显著恶化。不过她预计住房贷款的发放门槛仍会很高，而美国大多数地区的房价还将再下跌一年左右。

大多数遭遇拖欠的按揭贷款都是在2006和2007年发放的， 当时的放贷标准最为宽松，而住房市场也红火到了极点。由于很多当时购房的人只支付了很少首付款，甚至根本一分没掏，因此一开始时他们对自己住房所拥有的权益就近乎为零。

而随着房价下跌不断侵蚀着人们对自己住房逐渐积累起的权益，较早时所发放贷款的拖欠率也在上升。据研究公司LPS Applied Analytics称，在拉斯维加斯，2004年发放的住房贷款中目前已有6%出现了拖欠还款30天以上的情况，较一年前的3.7%显著提高。

美国国会今年7月通过立法以帮助那些所欠按揭贷款高于其住房价值的人，规定只要按揭贷款公司免除这些人的部分贷款本金，他们就可以申请政府担保贷款，以对原有按揭贷款进行再融资。行业组织美国证券化论坛(American Securitization Forum)的副执行董事汤姆·多伊奇(Tom Deutsch)说，目前还不清楚该计划能使多少借款人受益，因为按揭贷款发放机构在同意免去借款人部分本金之前，为了减轻他们的偿债负担，普遍都已尝试过冻结或下调他们的贷款利率了。

与那1,200万左右沦为“负资产”一族的房贷借款人不同，其余6,400万有房美国家庭在自己的住房中仍拥有权益。这其中有2,400万户家庭拥有自己住房的全部产权，还有4,000万个家庭所欠按揭贷款额低于其住房目前的价值。

First American指数显示，全美房价在2006年中期达到了峰值，当时的房价较2000年1月时整整上涨了86%。而峰值过后，该指数已下跌了13%。

房价下跌使供房负担变得更可承受，并使许多地区的房价收入比更接近长期趋势水平。据Economy.com称，今年第二季度美国房价的中值约为203,000美元，是美国家庭平均税前收入的1.9倍；而在此次住房牛市出现前的1985至2000年期间，美国房价中值为美国家庭平均税前收入的1.87倍，二者已很接近。

住房市场陷入萧条后往往不会很快有所起色。比如说，加州上世纪90年代初的房价跌势就持续了很长时间。据S&P/Case-Shiller住房价格指数显示，洛杉矶地区的房价在1990年6月达到峰值，此后一路下滑，直到1996年3月仍未见底。直到2000年当地房价才重回1990年时的顶峰水平。（James R. Hagerty / Ruth Simon）