抄底美国楼市 你需要好好算笔账

　　詹娜·迪伦-加斯帕里诺，她的儿子威廉和家中的宠物狗洛基。他们即将出售这个屋子，而出售的价格将远高于四年前买进时的价格。　　J. Emilio Flores for The New York Times

　　十年前，比利·加斯帕里诺(Billy Gasparino)和詹娜·迪伦-加斯帕里诺(Jenna Dillon-Gasparino)还是租房一族时，很明智地选择在房市繁荣的时期按兵不动。直到2010年房市泡沫破灭时，他们才在洛杉矶的威尼斯(Venice)社区买了一套房，离海岸不到1英里（约合1.6公里），房价81万美元（约合人民币506万元）。

　　仅仅时隔四年，夫妻俩看到房市显现出了过剩的新迹象，于是决定回归租房一族。他们就快要达成卖房交易了——房价135万美元（约合人民币843万元），收益率相当不错，高达67%。

　　“感觉房市复苏得太快，太强劲，可能又有点泡沫了。”37岁的棒球球探加斯帕里诺说。

　　这样的现实，存在于美国众多规模巨大的大都会区里。《纽约时报》的一项分析显示，从房价与租金或收入间的关系可以看出，在美国房价最高的地区——包括纽约、旧金山湾区和洛杉矶，买房又开始变得像一笔危险的投资。如果把范围稍加扩大，将波士顿、迈阿密和华盛顿也纳入考查范围内，这些地区的房价已经上涨到较高水平。购房不再像几年前那么实惠了。

　　《纽约时报》还制作了一台在线计算器，能够让潜在购房者和租房者分析他们自己的决定。比如说，如果想买一套50万美元（约合人民币312万元）的房子，并打算住七年，那么租一套条件类似、月租1956元（约合人民币1.2万元）的房子或许更加明智。

　　“与租金相比，很多沿海市场的房价看起来都被高估了，”穆迪分析(Moody's Analytics)的首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)说，“总体上讲，在这些市场，租房似乎比买房更有吸引力，虽然全国市场大致是均衡的。”

　　比如说，在加斯帕里诺卖房的地区——威尼斯，当地房市受益于科技企业的大量涌入，2011年谷歌(Google)在洛杉矶开设办公室就是一个例子。“搬进来的都是些工程师、视觉特效师，这些人的薪水是20万、30万、40万美元（约合人民币125万、187万、250万元）的级别，”威尼斯房地产经纪公司Pardee Properties的董事长塔米·帕蒂(Tami Pardee)说，“我面临的问题是存量房不足。”

　　由于利率偏低，而且房价依然比2006年的全国峰值低13%，买房在美国的很多地区似乎依然是笔划算的交易。比如在凤凰城、拉斯维加斯、佛罗里达州的奥兰多等地，曾经存在较大的房市泡沫，而如今，这些地方的一般房价依然比2006年的水平低30%到40%。若把通胀因素考虑在内，两者的差距甚至更大。

　　但是，在加利福尼亚州和东北方的许多地区，房价现在已经处于较高水平了。包括房产税、装修费、中介费和按揭利率在内的买房成本，可能会超过由此带来的经济利益，包括减税优惠。

　　上述现象，反映出了房价的最新走势。近十年来，房价忽上忽下，从2004年到2006年，美国大部分地区的数据，都是压倒性地利于租房而非买房，尽管许多美国人误以为房价永远不会下跌。而从2009年到2011年，买房在美国大部分地区都是非常划算的交易。即使是在房价大幅上涨的市场，也远未像2005年前后那样，呈现出明显的泡沫态势。只不过，每一桩房价竞购战，都将市场向泡沫推近一步。

　　从2011年初开始，旧金山的房价上涨了33%，迈阿密的房价上涨30%，洛杉矶的房价升高24%——在这些地方的部分热门社区，房价甚至涨得更高。旧金山湾区是房价上升幅度最大的，一套住宅的售价大约相当于同等大小的出租型房屋全年租金的20倍。该比率是Zillow经过一项数据分析得出的结果。而2003年时的比率与之相同，当时旧金山房市的泡沫尚未破灭，但已离失控不远。

　　由于按揭利率较低，买房在旧金山似乎更具吸引力——但考虑到10%的首付和现行利率，买一套住宅与租一套同等大小的出租房屋相比，开支要多出6%，这与1999年互联网泡沫时期的水平相当。仅仅两年前，在旧金山地区，买一套住宅与租一套同等大小的房屋相比，价格还要低24%。

　　房市之所以存在被高估的可能，是由三方面因素造成的。这一现象发生在那些在2008年的经济衰退中受到的冲击微乎其微、此后又迎来了强劲就业增长的地区。

　　这一现象，随着低利率政策的推行进一步加剧。低利率政策旨在使国民经济总体得到提振，但在实行过程中并没有根据不同地区的情况有所区分。即使旧金山房市存在过热的风险，购房者依然能享受到美联储制定的超低按揭利率，与经济一蹶不振的底特律和克利夫兰的买家，享受的待遇是一样的。

　　此外，有些市场之所以迎来新的繁荣期，是因为建设活动受到了限制，开发商难以建造更多住房，来满足日益增长的市场需求。这一点，就是加利福尼亚州的主要市场与德克萨斯州等强劲经济区的区别所在。达拉斯地区和旧金山地区去年的就业增长量相似，但是，达拉斯当地政府新发放的建设许可证所能增加的住宅套数，几乎达到了旧金山地区的四倍。

　　当然，还有一些重要提示需要注意。买房与租房的智慧很大程度上取决于个人的经济状况、计划和喜好。各地的房市各有不同，这样的老生常谈是有道理的；每一个社区的待售和出租房源都表现出独特的变化趋势，这一点也必须加以考虑。

　　即使是在价格最高的市场里，房价与租金间的联系，也不像2006年那么夸张了，这可以让购房者得到些许宽慰。不过购房者还应注意，现在的房价水平已然不可小觑，没有给他们留下多少犯错的余地。

　　关于存量房市场的价格问题，有一种观点几乎已成为经济学家的共识：当前的房价不一定有泡沫，但肯定已经够高，足以让购房者警觉了。尽管房价可能在接下来的几个月或几年里保持较高水平，但是购房者依然面临着风险——房价有可能下跌到更接近正常水平的历史数值。租房者则能规避这样的风险，只不过，如果圣莫尼卡(Santa Monica)、诺布山(Nob Hill) 和翠贝卡区(TriBeCa)的住房牛市能持续更长时间，他们也就得不到什么好处了。

　　“如果你觉得湾区或南加州的房价已经上涨到需要校正的地步，那么形势很快就会倒向出租住宅。”Zillow的首席经济学家斯坦·汉弗莱斯(Stan Humphries)说。他认为，当前的房价很合理，但他也承认，这样的房价水平已经足以让购房者面临风险。

　　在威尼斯的房产市场里——也就是加斯帕里诺夫妻卖掉房产、赚取收益的地方，新的繁荣迹象正在显现。正如当地售房者所说，除了涌入硅谷海滩(Silicon Beach)的科技企业员工外，住房供应量无法扩大，难以满足日益上升的需求。当地已有一片又一片街区的低矮住房和公寓，密度限制标准也制约了高楼大厦的建设。

　　两个因素交织在一起，共同推高了邮政编码为90291的威尼斯地区的房价。根据Zillow的调查，与2010年末相比，威尼斯当地住宅的单位面积售价中值上涨了49%，单位面积租金中值上涨了23%。

　　“四年前，我们等经济衰退结束后买下了房子，当时市场死气沉沉的，感觉所有人都吸取了教训，”加斯帕里诺说，“没想到房市这么快就回升了。”

　　作者NEIL IRWIN2014年06月13日。本文最初发表于2014年5月21日。　　翻译：顾纹天